الشركات الصغيرة والمتوسطة المجرية عند مفترق طرق: التضخم، وحواجز النمو، وعصر جديد من العقارات الصناعية
اجتمع كبار ممثلي سوق العقارات المحلية للمرة الثانية في 15 مايوth، 2025، في حفل غداء الأعمال العقاري الحصري HAD Real Estate Business Brunch الذي نظمته شركة RaktárAD، وهي شركة مملوكة للبلجيكيين والمجريين، في إطار معرض أيام الصناعة، حيث فازت مجموعة الشركة أيضًا بجائزة أجمل جناح هذا العام.
ركز الحدث على تحديات التضخم التي يواجهها قطاع الشركات الصغيرة والمتوسطة المحلية، وفرص الاستثمار، واعتبارات اختيار موقع المرافق، وهياكل التمويل الداعمة للنمو، والتي تحدد معًا مسار تطور الشركات.
لقد أدى حضور خبراء مدعوين من الدرجة الأولى إلى تعزيز مكانة الحدث: ميلا كالمار، رئيس قسم العقارات الصناعية في شركة 108 Real Estate Hungary، ماريان ميسكي، الرئيس التنفيذي للعمليات في شركة Goodwill Energy Ltd.، يانوس كوفاكس، نائب رئيس قسم العقارات في غرفة تجارة وصناعة بودابست (BKIK)، ديفيد هايم، شريك الامتياز وخبير العقارات التجارية في Otthon Centrum و تيبور لورينتش-هادناجي، الشريك ومدير تطوير الأعمال في مجموعة HAD، شارك اتجاهات السوق الحالية والخبرات العملية مع المشاركين.
افتتح إرنو هادناغي، رئيس مجموعة HAD، هذا الحدث المهني المرموق، وأعلن في كلمته أن RaktárAD، انطلاقًا من متطلبات نمو الشركات والمواقع الأكثر رواجًا في المنطقة، تُنفّذ استراتيجية توسع مُستهدفة، حيث ستُطلق، بالإضافة إلى مشاريعها الحالية في ألسونيميدي وفيتشيس، مشاريع صناعية جديدة في ناجيتارشا وباغ. كما تُطلق الشركة انفتاحًا استراتيجيًا نحو التجمعات الحضرية الشمالية والغربية لبودابست، وخاصةً دوناكيزي وبوداورس، مُقدّمةً حلول مستودعات عصرية وتنافسية.
البقاء أم التطور؟ وضع الشركات الصغيرة والمتوسطة المحلية في ظل الاضطرابات الاقتصادية
على مدى السنوات العشر الماضية، عانى الاقتصاد المجري من تضخم يقارب 80%، وهو ما يفوق بكثير متوسط الاتحاد الأوروبي الذي يتراوح بين 30% و35%. وقد أثر هذا بشكل خاص على الشركات الصغيرة والمتوسطة، حيث ظهرت تفاوتات كبيرة في الإنتاجية. وبينما ظل الأداء الحقيقي للشركات الصغيرة المملوكة فرديًا راكدًا، تجاوزت إنتاجية الشركات التي تضم من 2 إلى 9 موظفين معدل التضخم بنسبة 60% إلى 70%، وشهدت الشركات المتوسطة زيادة في الإنتاجية بنسبة 40% أعلى من معدل التضخم.
على الرغم من أن عدد الشركات قد زاد بنسبة 50% خلال عشر سنوات، إلا أن هذا التوسع يُعزى في المقام الأول إلى شركات المشاريع الفردية وما يُسمى "شركات الشخص الواحد". أما عدد الشركات الصغيرة والمتوسطة، فقد ظل ثابتًا إلى حد كبير.
يُشكّل قطاع الشركات الصغيرة والمتوسطة 65% من القوى العاملة، ولكن في ظلّ بيئة تضخمية، تُستهلك معظم موارده في تكاليف الأجور، مما يترك القليل للتنمية. أصبحت الشركات التي عزّزت عملياتها باستثمارات واعية أكثر تنافسيةً، وأكثر ثراءً برأس المال، وتبرز بشكل أكثر نشاطًا، على سبيل المثال، في سوق العقارات الصناعية.
تحديات التمويل ونقص الكفاءات تعيق تنمية المشاريع الصغيرة والمتناهية الصغر
على الرغم من أن النظام المصرفي المحلي يعمل حاليًا بوفرة في السيولة، إلا أن نشاط الإقراض لا يزال ضعيفًا، حيث تقتصر خدمات المؤسسات المالية عادةً على العملاء ذوي الجدارة الائتمانية. "الغالبية العظمى من المؤسسات الصغيرة ومتناهية الصغر - وخاصةً المؤسسات الفردية - لا تستوفي هذه الشروط عادةً، وبالتالي تُستبعد من التمويل الفعال. عدد المؤسسات الصغيرة المحلية مرتفع بشكل استثنائي مقارنةً بالاتحاد الأوروبي. ضمن هذا، نسبة المؤسسات الصغيرة مرتفعة أيضًا، إلا أن هذا القطاع يتخلف عن الركب من حيث فرص التنمية.
السبب في ذلك هو أن هذه الشركات غالبًا لا تُنشأ لاعتبارات تجارية، بل لضرورة كسب الرزق. ويزيد التفاوت في أنظمة الدعم من اتساع الفجوة بين الشركات متعددة الجنسيات والشركات الصغيرة والمتوسطة المحلية. في السنوات الأخيرة، تلقت شركات الصناعة العملاقة - وخاصةً في قطاعي البطاريات والسيارات - إعانات حكومية كبيرة، بينما غالبًا ما تُستبعد الشركات الصغيرة من هذه الفرص. ولتعزيز القدرة التنافسية للشركات المحلية، يُنصح بإعادة تقييم هيكل الدعم الحالي. - أوضح يانوس كوفاكس، نائب رئيس قسم العقارات في غرفة تجارة وصناعة بودابست (BKIK).
عوائق النمو ومخرجاتها: تنمية الكفاءات والتعاون لتعزيز المشاريع الصغيرة
تفتقر معظم الشركات إلى نهج استراتيجي مُصمم خصيصًا لها، وإدارة محفظة مُصممة خصيصًا للمشاريع، وحضور رقمي - في كثير من الحالات، لا تمتلك حتى موقعًا إلكترونيًا - واتصالات محدودة بالسوق الخارجية. ويؤدي نقص الكفاءة، ونقص الموارد المالية، بالإضافة إلى ضعف البنية التحتية والتحفيز، إلى إعاقة نموها.
لمعالجة هذه القضايا، أُطلق برنامج "ساندور ديمجان" بمبادرة من الجمعية الوطنية لرواد الأعمال وأصحاب العمل (VOSZ)، والذي يقدم دعمًا مُستهدفًا لتعزيز تنمية الشركات الصغيرة. لا يقتصر هدف البرنامج على توفير التمويل فحسب، بل يشمل أيضًا رسم خرائط فرص التعاون طويلة الأمد وتطويرها وتعزيزها، مثل التكتلات والتجمعات.
كبح الاستثمار وتردد سوق العقارات في ظل بيئة اقتصادية غير مستقرة
إن حالة عدم اليقين الاقتصادي - لا سيما الضغوط التضخمية، والتوترات التجارية الدولية، وعدم تكافؤ الدعم الحكومي - تُعيق بشدة رغبة الشركات متعددة الجنسيات والشركات الصغيرة والمتوسطة المحلية في الاستثمار. وتؤجل الشركات الكبرى تغييراتها العقارية الكبرى، وبالنسبة للشركات الصغيرة والمتوسطة، فإن عدم القدرة على التنبؤ ببيئة السوق يجعل التطورات محفوفة بالمخاطر. وأكدت ماريان ميسكي، الرئيسة التنفيذية لشركة جودويل إنرجي المحدودة، قائلةً: "بينما يُفضل العديد من قادة الشركات الصغيرة والمتوسطة الادخار، تلجأ الشركات الكبرى بشكل متزايد إلى أشكال تمويل بديلة، مثل الدفع بالتقسيط أو إنشاء اتفاقيات شراء الطاقة (PPA)، لضمان استدامة عملياتها وفعاليتها من حيث التكلفة".
يتناقص عدد العقود الجديدة في سوق الإيجار على مستوى البلاد. وأصبح تمديد عقود الإيجار الحالية أكثر شيوعًا، حتى لو كان العقار قديمًا تقنيًا، وكان من الممكن خفض تكاليف التشغيل من خلال تحسين كفاءة الطاقة. بالنسبة للشركات، لا يُشكل الانتقال إلى موقع جديد عبئًا ماليًا فحسب، بل يُشكل أيضًا خطرًا على الاحتفاظ بالقوى العاملة، لذا أصبح الحفاظ على الاستقرار أولوية قصوى.
RaktárAD هو شريك ملتزم للشركات الصغيرة والمتوسطة
يُعد قطاع الشركات الصغيرة والمتوسطة القوة الدافعة للاقتصاد المجري. ولم تكتفِ شركة RaktárAD بإدراك هذا الأمر، بل حرصت على دعم الشركات العائلية المحلية. فهي تؤمن بأنه لا داعي لانتظار المعجزات، بل يجب علينا التكاتف من أجل التنمية.
إن قوة الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم تتجلى في استراتيجيات النمو التدريجية خطوة بخطوة، والتي تعد الخلفية الأساسية المناسبة لها.
منتج فريد من نوعه تم تطويره من قبل الشركة، حيث يقدم الجيل الجديد من الشقق الصناعية بديلاً عصريًا، وخاصة للشركات التي كانت تعمل سابقًا في مواقع قديمة، معظمها سكنية أو محصورة.
لا توفر المجمعات السكنية الصناعية بنية تحتية حديثة فحسب، بل تشجع أيضًا على تطوير بيئة أعمال مزدهرة وداعمة. هذه التعاونات - القائمة على مشاريع مشتركة، وتقنيات موفرة للطاقة، وتخفيض التكاليف - توفر حلولًا لوجستية متكاملة وملموسة لأصحابها. ومن خلال عملياتها الشبيهة بحاضنات الأعمال، تجد هذه المجمعات أيضًا صلة مباشرة بمنظمات مهنية بارزة مثل غرفة تجارة وصناعة بودابست (BKIK) أو الرابطة الوطنية لرواد الأعمال وأصحاب العمل (VOSZ)، كما تتوفر لها خدمات استشارية وتمويلية. - أوضح تيبور لورينتش-هادناجي، الشريك ومدير تطوير الأعمال في مجموعة HAD.
تشكل النقاط المحورية الإقليمية والتطورات المخصصة مستقبل سوق العقارات الصناعية
يظل الموقع أحد أهم العوامل في الحفاظ على قيمة العقارات الصناعية وتوليد عوائدها. فالعقارات حديثة البناء ذات الموقع الجيد - حتى في ظل بيئة العائد الإجمالي الحالية التي تقل عن 5% - يمكن أن تحقق عوائد ممتازة على المدى الطويل، خاصةً إذا تجاوز الطلب العرض في المنطقة المعنية بمرور الوقت.
تنخفض قيمة هذا النوع من الأصول الصناعية بمعدل أقل بكثير من العقارات السكنية عالية القيمة، التي تتطلب صيانة دورية وتحديثات جمالية. وتدعم بيانات السوق للعقد الماضي هذا الرأي. ففي حين ارتفعت أسعار العقارات السكنية بنسبة 300%، ارتفعت قيم العقارات الصناعية بنسبة 200%، وارتفعت أسعار الإيجار في كلا القطاعين بنسبة 200% في فئة العقارات التي تتراوح قيمتها بين 50 و250 مليون فورنت مجري.
في سوق العقارات الصناعية المحلية، لا تزال بودابست وتجمعاتها، بالإضافة إلى المدن الكبرى المتصلة بالطرق السريعة - مثل نيريغيهازا، وديبريسين، وسيجد، وكيسكيميت، وجيور - المناطق الأكثر نشاطًا. تجذب هذه المناطق معظم الشركات التي تبحث عن عقارات صناعية قياسية أو تفكر في حلول مُصممة خصيصًا لتلبية احتياجات كل عميل. يفضل صانعو القرار بشكل متزايد القاعات المُحسّنة على المدى الطويل والمُصممة خصيصًا لاستخدامهم الخاص، لما توفره من مرونة (خيارات خروج سريعة في حالة الموقع الممتاز أو سهولة التأجير لاحقًا) وتكاليف تشغيل متوقعة، لا سيما من حيث كفاءة الطاقة. - هذا ما أشار إليه ديفيد هايم، شريك الامتياز وخبير العقارات التجارية في أوثون سنتروم.
بعض المناطق، مثل كيشكميت، تُظهر علامات تشبع نتيجةً للتطوير المكثف السابق، بينما انطلقت مناطق أخرى، مثل ديبريتشن، في مسار نمو قوي بفضل استثمارات السيارات. ولا يزال الجزء الجنوبي الشرقي من البلاد غير جذاب للغاية. وقد تلعب مراكز اللوجستيات الحدودية دورًا بارزًا في عمليات إعادة الإعمار بعد الحرب، نظرًا لحركة المرور العابر المتوقعة ومتطلبات البناء.
التوسع الاستراتيجي في مواقع جديدة مع حلول RaktárAD
استجابةً للاتجاهات الإقليمية والاحتياجات الفعلية للشركات، وضعت شركة RaktárAD استراتيجية توسع مستهدفة، تُركز فيها على المواقع الأكثر تفضيلاً في السوق. "بعد أن أنشأت الشركة مشاريع عقارية صناعية في ألسونيميدي وفيتشيس، تُواصل الشركة الآن تطوير مشاريع في ناجيتارشا، وتبدأ عملياتها في باغ. وفي الوقت نفسه، تُطلق الشركة انفتاحها الاستراتيجي نحو التجمعات الحضرية الشمالية والغربية لبودابست - منطقتي دوناكيزي وبوداورس - بهدف تقديم حلول مستودعات حديثة وبأسعار معقولة للشركات الناشئة ديناميكياً.
تُثبت العديد من الأمثلة أن الشركات التي استقرت في مواقع تشغيلية قائمة استطاعت بناء حضور سوقي مستقر وطويل الأمد. وتعتزم RaktárAD نقل هذه الخبرة إلى مواقع جديدة، ليستفيد المزيد من الشركات من مزايا بيئة مصممة بعناية وداعمة للتطوير، حسبما صرّح إرنو هادناغي، رئيس مجموعة HAD.
إن اتجاهات الصناعة المتغيرة ومراكز النمو الجديدة تشكل الطلب
يشهد سوق العقارات الصناعية نموًا متزايدًا بفضل إعادة الهيكلة الهيكلية التي شهدها قطاعا السيارات والتكنولوجيا. ولا تزال شركات صناعة السيارات العالمية - بما في ذلك شركات سلسلة التوريد المستوردة من المستوى الأول إلى الثالث من آسيا وأمريكا الشمالية وأوروبا الغربية - تلعب دورًا هامًا في تنمية الطلب، إلا أن وتيرة التوسعات المتوقعة سابقًا في الطاقة الإنتاجية قد تباطأت. وقد انخفض حجم إنتاج شركة BYD بشكل ملحوظ مقارنةً بالتوقعات السابقة. وفي مصانع البطاريات الحالية، انخفضت أحجام الإنتاج بنسبة 1-3% مقارنةً بعام 30.
في الربع الأول من عام 2025، اتسم السوق بشكل رئيسي بتمديد عقود الإيجار بدلاً من إبرام صفقات جديدة. وقد أُبرمت أكبر صفقة إيجار في بودابست من قِبل شركة تعمل في قطاع التكنولوجيا المالية. إحصائيًا، غالبًا ما تُشوّه أرقام الربع الرابع والربع الأول، اللذان غالبًا ما يتداخلان، نشاط السوق الحقيقي، حيث تُغلق العديد من العقود مبكرًا لأسباب إدارية. كما كان قطاع السلع الاستهلاكية سريعة الاستهلاك - وخاصةً شركات بيع الملابس والأدوات المكتبية المنزلية - نشطًا من حيث الصفقات، على الرغم من أن ارتفاع التضخم أعاق قراراتهم مؤقتًا. - تحليل ميلا كالمار، رئيسة قسم العقارات الصناعية في شركة 4 ريال إستيت هنغاريا.
تشهد صناعة الأدوية والقطاعات المرتبطة بالحفاظ على الصحة - مثل المكملات الغذائية ومنتجات الرياضة والعافية - طلبًا متزايدًا، لا سيما بين فئات المستهلكين الشباب الأكثر وعيًا. كما يُلاحظ نشاط متزايد في السوق المحلية في مجال التنقل الكهربائي - لا سيما في تصنيع وصيانة الدراجات الكهربائية والسكوتر والدراجات البخارية.
إن التحديات والفرص التي تواجه القطاع تتنبأ بأن مستقبل سوق العقارات الصناعية سوف يتم تشكيله بنجاح من قبل هؤلاء اللاعبين القادرين على التكيف بسرعة ومرونة مع البيئة الاقتصادية المتغيرة والاحتياجات المتزايدة للقطاعات الناشئة.
اقرأ أيضًا: