كابوس البناء في المجر: بيانات جديدة تكشف عن السعر الحقيقي لملكية المنازل في المجر!
بالنسبة للكثيرين، يُعدّ امتلاك منزل من أهم أهداف الحياة، ولكن في المجر، أصبح هذا الحلم بعيد المنال، حتى بالنسبة لمن يتمتعون بظروف مالية مستقرة. فالارتفاع الحاد في الأسعار في السنوات الأخيرة، وإطالة أوقات البناء، والتفاوتات الإقليمية الصارخة، كل ذلك يعني أن بناء منزلك الخاص لم يعد مجرد مسألة تصميم وادخار، بل أصبح تحديًا معقدًا يتطلب لوجستيات ومالية وصبرًا.
وفقًا بنزسينترومارتفع متوسط تكلفة بناء منزل جديد إلى 617,000 فورنت مجري (1,535 يورو) للمتر المربع في عام 2024، وهو رقم قياسي. ورغم أن هذا الرقم يمثل متوسطًا وطنيًا، إلا أنه يشير إلى أن التكلفة الهامشية لبناء منزل جديد قد ارتفعت تدريجيًا إلى مستوى قد يثني حتى أصحاب المنازل المحتملين الأكثر ثراءً عن شراء منزل.
على الرغم من أن معدل الزيادة (3.5%) كان أقل من النمو ذي الرقمين المسجل في السنوات السابقة، إلا أن هذا الارتفاع المطرد لا يزال يُشكل عبئًا كبيرًا على الراغبين في بناء عقارات جديدة. بين عامي 2019 و2023، شهد السوق ارتفاعات سنوية في الأسعار تراوحت بين 10% و20%، مع تسجيل زيادة بنسبة 2022% في عام 23.5. ويبدو أن التباطؤ الحالي في النمو يشير إلى إرهاق السوق، وليس إلى انتعاش حقيقي.
شذوذ السوق في بعض المقاطعات
تشير الإحصاءات الرسمية إلى انخفاض كبير في تكاليف البناء في بعض المقاطعات. ففي مقاطعة بورسود-أباوج-زيمبلين، على سبيل المثال، انخفض متوسط سعر الوحدة السكنية بنحو 30%. ويُعزى هذا التراجع جزئيًا إلى تغيرات في تكاليف العمالة المحلية، وجزئيًا إلى ضعف الطلب. ومن المثير للاهتمام أن تكلفة بناء المنازل المنفصلة ظلت أكثر استقرارًا: ففي بودابست، ارتفعت الأسعار بنسبة 8.7%، بينما انخفض متوسط التكلفة في مقاطعة كوماروم-إزترغوم بنحو 9%.
في ضوء هذه الأرقام، أصبح الارتباط بين ديناميكيات البناء المحلية واتجاهات الأسعار أكثر وضوحًا. ففي مقاطعة تشونغراد-تشاناد، على سبيل المثال، كان لوصول شركة تصنيع السيارات الصينية BYD تأثير ملحوظ على سوق العقارات. وفي الوقت نفسه، في مقاطعة سزابولكس-ساتمار-بيريغ، أدى الحضور النشط للمشترين الأوكرانيين إلى زيادة الطلب.
بالنسبة للشقق الأكبر حجمًا التي تستهدف المشترين ذوي الدخل المرتفع، بلغت تكلفة بناء المتر المربع حوالي 659,000 فورنت مجري (1,640 يورو)، بينما تبلغ تكلفة بناء الوحدات الأصغر التي تتراوح مساحتها بين 80 و100 متر مربع 598,000 فورنت مجري (1,488 يورو). وهذا يُظهر أن المستثمرين الذين يسعون إلى مستوى معيشي أعلى غالبًا ما يختارون مواد وإضافات أعلى تكلفة، مما يزيد من تضخم التكاليف النهائية.
أوقات بناء أطول، وعدد أقل من المنازل الجديدة
شهدت أوقات البناء زيادة ملحوظة. تُظهر بيانات عام ٢٠٢٤ أن إكمال مبنى سكني واحد استغرق في المتوسط ٧٧٨ يومًا، مقارنةً بـ ٦٨٣ يومًا في عام ٢٠٢٣، ما يمثل تأخيرًا يقارب ثلاثة أشهر، ويمثل أطول متوسط وقت بناء منذ عام ٢٠١٦. استغرقت مبانٍ سكنية متعددة الطوابق ومتعددة العائلات أطول مدة (٩٣٧ يومًا في المتوسط)، بينما استغرق إكمال منازل العائلات الواحدة ٧٤٨ يومًا فقط.
من الأسباب الرئيسية لهذه التأخيرات نقص العمالة الماهرة، وهو أمرٌ واضحٌ حتى في أعمال التجديد البسيطة. كما أن زيادة الطلب تُعدّ عاملاً مساهماً آخر، مما يُؤدي إلى اختناقات في طاقة القطاع.
في المجمل، تم إنجاز 13,295 منزلًا في المجر عام 2023، وهو أقل عدد منذ عام 2016. ووفقًا لمكتب الإحصاء المركزي، بُنيت هذه المساكن في 6,170 مبنى، بعضها يضم وحدات سكنية متعددة. وتألفت معظم الإنشاءات من مبانٍ أرضية أو من طابق واحد، مع 31 مبنى فقط تجاوز ارتفاعها خمسة طوابق. وبُنيت الغالبية العظمى (82%) باستخدام الطوب، وظلت بلاطات الخرسانة مادة شائعة في التسقيف، مما ساهم في توحيد التكاليف إلى حد ما. وعلى الرغم من توفر الابتكارات التكنولوجية، تشير هذه الاتجاهات إلى أن الطرق التقليدية لا تزال الأكثر شيوعًا.
لا تزال الفوارق في التكلفة الإقليمية قائمة
لا تزال هناك تفاوتات إقليمية كبيرة في تكاليف البناء. على سبيل المثال، بلغ متوسط سعر المتر المربع للمنازل المنفصلة الجديدة في مقاطعة نوغراد 538,000 فورنت مجري (1,338 يورو)، مقارنةً بـ 759,000 فورنت مجري (1,888 يورو) في بودابست - أي بفارق يزيد عن 40%، باستثناء تكاليف الأرض. ويعود هذا التفاوت بشكل رئيسي إلى اختلافات في تكاليف العمالة والمعايير التكنولوجية.
أما بالنسبة للمباني السكنية، فكانت الفجوة أكبر: إذ بلغ أرخص سعر للمتر المربع في مقاطعة نوغراد 424,000 فورنت مجري (1,055 يورو)، بينما بلغ في بودابست 661,000 فورنت مجري (1,645 يورو). وشهدت مقاطعات أخرى زيادات سريعة في التكاليف: ففي فيير وبارانيا، على سبيل المثال، ارتفعت تكاليف الوحدة بأكثر من 20% خلال العام الماضي، مما جعل أسعار البناء متقاربة مع أسعار العاصمة، بل ومتجاوزة لها.
أشار ديفيد فالكو، كبير المحللين في شركة OTP Ingatlanpont، إلى أن ارتفاع تكاليف البناء لم يعد يُعزى في المقام الأول إلى أسعار المواد، بل إلى ارتفاع تكاليف العمالة. ورغم تباطؤ نمو الأسعار، لا تزال النفقات العامة ترتفع نتيجةً للزيادات المستمرة في أجور المقاولين. وهذا التوجه لا يُفاقم التكاليف فحسب، بل يُؤخر المشاريع أيضًا، نظرًا لقلة عدد المتخصصين المتاحين للتعامل مع أعباء العمل المتزايدة.
نظرة تحذيرية
في السنوات الأخيرة، ارتفعت أسعار المساكن في المجر بوتيرة أبطأ، لكنها لا تزال أعلى بكثير من معدل التضخم. في الوقت نفسه، انخفض نشاط البناء بشكل ملحوظ، وطال زمن إنجاز المشروع، واتسعت الفوارق بين المناطق.
باختصار، يجب على كل من يفكر في بناء منزل في المجر اليوم أن يكون مستعدًا ليس فقط للاستثمار بشكل كبير، بل أيضًا للتخطيط بعناية والتحلي بصبر استثنائي. لم يعد الطريق إلى امتلاك منزل مجرد التزام مالي، بل هو ماراثون لوجستي.
ابقَ على اطلاع! اقرأ المزيد من الأخبار حول السكن في المجر هنا!
اقرأ أيضًا: