Jak se mohou nájemníci v tomto krizovém období obrátit ve svůj prospěch
V případě, že mají flexibilní přístup ke své realitní strategii a jsou otevření novým řešením, pomůžeme jim vymyslet správnou taktiku při jednání s pronajímateli – shrnuto aktuální příležitosti kanceláří, maloobchodu a logistických nájemců VLK Cresa , ve své květnové studii.
Hlavní pozorování a předpovědi:
- Aktuálně o snížení nájemného žádá 15 až 20 procent nájemců kanceláří
- V některých případech může být doba pronájmu kanceláře zkrácena z pěti na tři roky
- Nájemci s relativně velkými kancelářskými prostory (např. 2.000 m2) mohou pronajmout část svých prostor
- Velikost kancelářských prostor se může díky novým opatřením v oblasti zdravotní bezpečnosti dokonce zvětšit
- Samotné pracoviště (např. stůl a blízké okolí) bude mít více pozornosti než společenské a zábavní prostory
Zaměstnanci pracující z domova kvůli koronaviru způsobili vyprázdnění větší části kancelářských budov a částečně obchodních center a pouze obchody s potravinami zůstaly otevřené s omezenou otevírací dobou.
Tato vlna nucených uzavírek vedla k vážným problémům s likviditou a obchodníci se ve velkém množství obraceli o pomoc na pronajímatele a na stát – připomněl realitní poradce VLK Cresa ve své květnové hodnotící studii.
"Studie však nastínila, že korporace využívající kancelářské prostory nemohou tuto referenční základnu využívat, protože většina nemovitostí byla od začátku pandemie otevřena. Naopak maloobchodníci (restaurace, kavárny, fitness centra a další) v administrativní budově oprávněně žádají o snadné podmínky pronájmu, protože jejich obchodní model je založen na hostech přicházejících převážně z budovy samotné. Vzhledem k tomu, že většina nájemců kanceláří je doma, tyto maloobchodní jednotky zůstaly prázdné. Ale i tak mohou nájemníci kanceláří najít možnosti, jak se z této tísňové situace dostat“ – potvrzeno Valter Kalaus, managing director ve společnosti VLK Cresa.
Očekává, že jednání nemusí být nutně tvrdší, místo toho bude zapotřebí adaptivnějšího přístupu. „I před pandemií bylo naším cílem vždy dosáhnout kompromisního řešení, to se nemění. Jako výhradní zástupci nájemců se vždy snažíme získat pro naše klienty nejlepší možnou nabídku, aniž bychom z vyjednávacího procesu udělali bitevní pole.
Pronajímatelé a nájemci mají jedno společné: zajistit kontinuitu podnikání a k dosažení tohoto cíle je nezbytností ještě větší flexibilita. Nájemníci jsou pod velkým tlakem, aby přehodnotili svou současnou a budoucí potřebu kancelářských prostor. Budou také potřebovat relevantní a správné informace o aktuálních trendech na trhu, možnostech slev atd. Tyto informace mohou poskytnout pouze nezávislí odborníci na nemovitosti. Nájemníci by se měli soustředit na své vlastní podnikání a neočekává se od nich, že budou mít hluboké znalosti o problematice nemovitostí, aby mohli učinit platné a bezpečné rozhodnutí.“ – řekl jednatel.
Dva příklady ukazují, jak se mohou nájemci pohybovat:
První případ: Tři roky do ukončení pětileté nájemní smlouvy
Opětovné vyjednávání by bylo velmi obtížné, protože ve zbývajícím čase se mohou v podnikání nájemce vyskytnout ještě další potíže, které budou mít za následek další úpravy. Okamžitá nebo krátkodobá výpověď může způsobit další finanční a právní problémy a mezitím bude potřeba jiný levnější prostor. Nalezení toho pozdějšího bude vyžadovat spoustu času, peněz a energie.
Valter Kalaus ještě nezažil enormní množství nájemníků kanceláří, kteří žádali o finanční pomoc pronajímatele. Jak uvedl: pouze přibližně 15 až 20 procent nájemníků oslovilo pronajímatele. Zpožděná platba nájemného může pomoci nájemníkům cashflow, ale není rozhodující. Místo toho může být účelné přehodnotit, jak jsou kancelářské prostory využívány.
Dalším řešením je vrátit určitou část prostoru a zůstat za zvýhodněný balíček – nastínili autoři studie.
"Východiskem může být i podnájem menší části kanceláře, což znamená snížení nákladů pro nájemce. Věřím, že to bude v následujících měsících běžný postup, zejména pro organizace pronajímající několik tisíc metrů čtverečních.
Nájemcům, kteří potřebují menší plochy, je tato možnost podobná, protože je to nákladově efektivnější řešení ve srovnání se závazkem být hlavním nájemcem. Budou se tedy muset smířit s tím, že pronajímatel (hlavní nájemce) nebude utrácet za vybavení kanceláře, ale předá prostor tak, jak je.“ – nastínil situaci Valter Kalaus.
Druhý případ: Jeden rok do ukončení pětileté nájemní smlouvy
Situace je poněkud snazší, protože nájemce je více připraven se přestěhovat nebo znovu sjednat nájem. Zůstat je oprávněná, pokud současný pronajímatel nabídne další pětiletou smlouvu s výraznou slevou. Všimněte si, že se ve skutečnosti jedná o smlouvu na 1+5 let.
Pohybovat se je tou správnou volbou, pokud již vlastní pronajímatel neposkytuje další slevu a jiné budovy nabízejí nižší nájemné nebo vyšší příspěvek na vybavení pro modernější, lépe umístěný prostor.
V obou případech bude mít nájemce největší prospěch, pokud smluvní podmínky zůstanou co nejflexibilnější. Například z běžné pětileté nájemní smlouvy zkrátit dobu pronájmu na tři roky. Odborníci z VLK Cresa jsou přesvědčeni, že v příštích několika letech se toho v mnoha případech dočkáme.
Je zřejmé, že bude potřeba přehodnotit celou pracovní strategii, včetně nastavení správné rovnováhy mezi prací z domova a v kanceláři.
Domnívají se, že v posledních letech se příliš mnoho pozornosti soustředilo na sociální oblasti, přičemž se na tyto prostory vynakládalo mnoho peněz ve srovnání se skutečnými pracovními oblastmi, které by měly být v budoucnu hlavním zájmem.
V souvislosti s tím Valter Kalaus řekl: „Je možné, že práce z domova uvolní 5 až 10 procent nebo dokonce 15 procent kanceláře, ale kvůli novým opatřením v oblasti zdravotní bezpečnosti můžeme skončit potřebami více kuchyní nebo větších pracovních ploch, abychom si udrželi správný sociální odstup. Přehodnocena budou také moderní řešení ventilace a mohou se vrátit paravany a uzavřené kancelářské konstrukce, aby rozbily jeden velký otevřený kancelářský prostor. Na konci dne můžeme vidět, že v některých případech budou nájemníci nakonec potřebovat více kancelářských prostor než před pandemií. S těmito náročnými rozhodnutími bude zásadní mít k dispozici externí profesionální realitní pomoc. "
Zdroj: Cresa LLC
darujte prosím zde
Horké novinky
Překvapivé tvrzení policejního ředitele o tom, jak bezpečná je Budapešť
„Nová letecká společnost“ přepravuje cestující z Budapešti do této exotické středomořské metropole
Maďarský realitní boom: Prudký nárůst cen, populační exploze a změny hotspotů odhaleny!
Ministr zahraničí: Maďarská diplomacie odpověděla správně
Starosta budapešťského obvodu zakázal premiérovi Orbánovi vystupovat v místních novinách?
Železnice Budapešť-Bělehrad: Výstavba dosáhla nového milníku
1 Comment
Společnosti spravující nemovitosti musí čelit realitě. Mnoho z nich bude v úpadku, pokud budou dlužit peníze bankám. Klienti, kteří jsou na pokraji kolapsu, nebudou mít prospěch ze snížených cen nemovitostí, pokud nebudou mít žádné zákazníky. Společnosti spravující nemovitosti si musí uvědomit, že budou mít mnoho prázdných nemovitostí, které pravděpodobně zůstanou prázdné roky, pokud výrazně nesníží nájemné a nenabídnou krátkodobé pronájmy. Prostor, který může mít 10,000 2500 eur měsíčně, může být nutné pronajmout za XNUMX XNUMX eur měsíčně, abyste získali a udrželi nájemníka. Společnosti zabývající se pronájmem kancelářských prostor vysávají životodárnou krev (zisky) z klientů po léta s nehoráznými náklady a politikami. Mnoho realitních makléřů, kteří pronajímají byty, bude na stejné lodi, pokud na mnoha trzích neklesnou jejich požadované ceny.