{"id":790155,"date":"2026-07-10T15:44:00","date_gmt":"2026-07-10T13:44:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/die-wenig-beachtete-wahrheit-uber-ungarns-goldenes-visum-und-warum-auslandische-kaufer-es-eigentlich-gar-nicht-benotigen\/"},"modified":"2026-07-10T15:44:00","modified_gmt":"2026-07-10T13:44:00","slug":"die-wenig-beachtete-wahrheit-uber-ungarns-goldenes-visum-und-warum-auslandische-kaufer-es-eigentlich-gar-nicht-benotigen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/die-wenig-beachtete-wahrheit-uber-ungarns-goldenes-visum-und-warum-auslandische-kaufer-es-eigentlich-gar-nicht-benotigen\/","title":{"rendered":"Die wenig beachtete Wahrheit \u00fcber Ungarns \u201eGoldenes Visum\u201c \u2013 und warum ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer es eigentlich gar nicht ben\u00f6tigen"},"content":{"rendered":"\n

Ein Gastbeitrag f\u00fcr Daily News Hungary von Emese Sz\u00e9ll, private Immobilienberaterin f\u00fcr Premium-Kunden in Ungarn<\/em><\/p>\n\n\n\n

Wenn Sie die Schlagzeilen zum internationalen Immobilienmarkt verfolgen, haben Sie wahrscheinlich gelesen, dass Ungarnim Jahr 2024 sein \u201eGoldenes Visum\u201c wieder eingef\u00fchrt hat<\/a> \u2013 ein seltener Schritt zu einer Zeit, als der Rest Europas still und leise die T\u00fcr f\u00fcr den Aufenthalt durch Investitionen schloss. Zwei Jahre sp\u00e4ter ist die interessantere Geschichte nicht, dass Ungarn die T\u00fcr ge\u00f6ffnet hat, sondern wie wenige Menschen sie durchschritten haben \u2013 und warum dies f\u00fcr jeden, der einfach nur ein sch\u00f6nes Zuhause in Budapest besitzen m\u00f6chte, kaum eine Rolle spielt.<\/p>\n\n\n\n

Lassen Sie mich erl\u00e4utern, was tats\u00e4chlich geschehen ist und was dies heute f\u00fcr Sie als ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer bedeutet.<\/p>\n\n\n\n

Was das \u201eGolden-Visa\u201c-Programm versprach<\/h2>\n\n\n\n

Die ungarische Aufenthaltsgenehmigung f\u00fcr Gastinvestoren \u2013 die \u201evend\u00e9gbefektet\u0151i tart\u00f3zkod\u00e1si enged\u00e9ly\u201c \u2013 wurde durch das Gesetz XC von 2023 geschaffen und stand Antragstellern ab dem 1. Juli 2024 offen. Auf dem Papier ist sie eine der gro\u00dfz\u00fcgigsten Aufenthaltsgenehmigungen in Europa: g\u00fcltig f\u00fcr zehn Jahre, verl\u00e4ngerbar um weitere zehn Jahre, ohne Mindestaufenthaltsdauer, mit Familienzusammenf\u00fchrung f\u00fcr Ehepartner, Kinder und sogar Eltern, dem Recht auf Arbeit und die F\u00fchrung eines Unternehmens sowie einer Schengen-Freiz\u00fcgigkeit von 90 Tagen innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen.<\/p>

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\n<\/figcaption>\"budapest
Foto: depositphotos.com<\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die zul\u00e4ssigen Investitionsm\u00f6glichkeiten schr\u00e4nkten sich im Laufe der Zeit auf zwei realistische Wege ein: mindestens 250.000 \u20ac in Anteilen eines ungarischen Immobilieninvestmentfonds (registriert bei der Ungarischen Nationalbank, mit einer Haltedauer von f\u00fcnf Jahren) oder eine Spende in H\u00f6he von 1.000.000 \u20ac an eine Hochschule. Eine dritte Option \u2013 der direkte Erwerb von Wohnimmobilien im Wert von 500.000 \u20ac \u2013 war zwar gesetzlich verankert, wurde jedoch Mitte Januar 2025 stillschweigend gestrichen, noch bevor ein einziger Antragsteller davon Gebrauch machen konnte.<\/p>\n\n\n\n

Was tats\u00e4chlich geschah<\/h2>\n\n\n\n

Die Zahlen sprechen f\u00fcr sich. Bis zur zweiten Jahresh\u00e4lfte 2025 hatten sich rund 273 Personen im Antragsverfahren befunden, und nur etwa 78 hatten eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten \u2013 wodurch im ersten Jahr rund 19,5 Millionen Euro f\u00fcr das Land eingenommen wurden. Zum Vergleich: Im Rahmen des fr\u00fcheren ungarischen Aufenthaltsanleiheprogramms von 2013 bis 2017 wurden rund 20.000 ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige bearbeitet. Das neue Programm macht nur einen Bruchteil davon aus.<\/p>\n\n\n\n

Warum ist es so ruhig? Nicht aus Mangel an Interesse an Ungarn \u2013 die Gr\u00fcnde sind struktureller Natur:<\/p>\n\n\n\n

\u2726 Ein sehr enger Kanal.<\/strong> Nur zwei Fondsmanager waren jemals zur Ver\u00e4u\u00dferung der Investmentanteile berechtigt, sodass es monatelang praktisch kein konformes Produkt zu kaufen gab.<\/p>\n\n\n\n

\u2726 Hohe Vermittlungsgeb\u00fchren.<\/strong> Makler berechneten in der Regel 25\u201335 Millionen HUF pro Kunde, was bei einer Anlage von 250.000 \u20ac einen erheblichen Aufschlag darstellt.<\/p>\n\n\n\n

\u2726 Sanktionen und Schwierigkeiten im Bankwesen.<\/strong> EU-Vorschriften im Zusammenhang mit dem Russland-Ukraine-Krieg schlossen einen gro\u00dfen Teil der urspr\u00fcnglichen Antragsteller aus und machten es \u00e4u\u00dferst schwierig, das erforderliche Kapital auf EU-Konten zu \u00fcberweisen. Hinzu kamen versch\u00e4rfte KYC-Pr\u00fcfungen, Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der Geldw\u00e4sche sowie \u00dcberpr\u00fcfungen der Herkunft der Mittel.<\/p>\n\n\n\n

Nichts davon spiegelt eine Schw\u00e4che des ungarischen Immobilienmarktes an sich wider. Es spiegelt vielmehr ein Programm wider, das von Anfang an strukturellen Einschr\u00e4nkungen unterlag.<\/p>

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\n<\/figcaption>\"Debrecen
Ungarns zweitgr\u00f6\u00dfte Stadt, Debrecen. Foto: depositphotos.com<\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Ungarn im europ\u00e4ischen Kontext<\/h2>\n\n\n\n

Man sollte bedenken, dass Ungarn die Ausnahme und nicht die Regel ist. Spanien hat sein \u201eGolden Visa\u201c-Programm im Jahr 2025 abgeschafft; Portugal hat bereits 2023 den Immobilienweg gestrichen; Irland und das Vereinigte K\u00f6nigreich haben ihre Programme 2023 bzw. 2022 eingestellt; Griechenland hat seine Schwellenwerte deutlich angehoben. Die immer wieder vorgebrachten Kritikpunkte \u2013 dass diese Programme die lokalen Immobilienpreise in die H\u00f6he treiben und Bedenken hinsichtlich der Sicherheit sowie der Geldw\u00e4sche aufkommen lassen \u2013 sind genau jene Druckfaktoren, die Ungarns vorsichtige und letztlich kaum genutzte Ausgestaltung gepr\u00e4gt haben.<\/p>\n\n\n\n

Was die meisten Leser \u00fcbersehen: Man braucht es gar nicht<\/h2>\n\n\n\n

Dies ist der Punkt, den ich internationalen Lesern am meisten mit auf den Weg geben m\u00f6chte: Sie ben\u00f6tigen das \u201eGoldene Visum\u201c nicht, um in Ungarn Immobilien zu erwerben.<\/p>\n\n\n\n

Staatsangeh\u00f6rige von L\u00e4ndern au\u00dferhalb der EU und des EWR k\u00f6nnen fast jede Wohnimmobilie \u00fcber eine unkomplizierte Erwerbsgenehmigung erwerben, die von der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde gem\u00e4\u00df dem Regierungsdekret 251\/2014 ausgestellt wird. Die gesetzliche Bearbeitungszeit betr\u00e4gt 45 Tage, und die Genehmigung wird erteilt, sofern der Kauf nicht einem bestimmten \u00f6ffentlichen Interesse zuwiderl\u00e4uft. B\u00fcrger der EU, des EWR und der Schweiz ben\u00f6tigen nicht einmal diese Genehmigung. Zus\u00e4tzlich zum Kaufpreis sollten K\u00e4ufer die 4-prozentige Grunderwerbsteuer sowie realistisch gesehen insgesamt 6\u20139 % an Steuern und Geb\u00fchren vor etwaigen Renovierungsarbeiten einkalkulieren.<\/p>

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\n<\/figcaption>\"budapest
Foto: Daily News Hungary<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Wenn Ihr Ziel eher der Aufenthalt als nur der Immobilienbesitz ist, gibt es stabilere und transparentere Wege als das Investorenprogramm \u2013 insbesondere die EU-Blue-Card f\u00fcr hochqualifizierte Fachkr\u00e4fte (Bruttogehaltsschwelle f\u00fcr 2026: 1.001.048 HUF pro Monat), andere arbeitsbasierte Aufenthaltsgenehmigungen sowie die Gr\u00fcndung eines Unternehmens, unterst\u00fctzt durch Ungarns K\u00f6rperschaftssteuersatz von 9 %, den niedrigsten in der EU.<\/p>\n\n\n\n

Mit anderen Worten: Das in den Schlagzeilen viel diskutierte \u201eGoldene Visum\u201c ist f\u00fcr die meisten K\u00e4ufer nur ein Ablenkungsman\u00f6ver. Die wirklich wichtigen T\u00fcren stehen weit offen.<\/p>\n\n\n\n

Warum Premium-Immobilien in Budapest nach wie vor sinnvoll sind<\/h2>\n\n\n\n

Budapest bietet eine seltene Kombination: architektonisches Erbe aus der Zeit der Jahrhundertwende, eine wirklich hohe Lebensqualit\u00e4t, eine mitteleurop\u00e4ische Lage (Wien ist etwa zweieinhalb Stunden entfernt) und Preise, die im Vergleich zu westeurop\u00e4ischen Hauptst\u00e4dten weiterhin attraktiv sind. Die Nachfrage nach historischen Wohnungen in denkmalgesch\u00fctzten Geb\u00e4uden, H\u00e4usern am Donauufer, Penthouse-Wohnungen mit Panoramablick und Villen in gr\u00fcnen Wohnvierteln ist best\u00e4ndig.<\/p>\n\n\n\n

Das Premium-Zentrum der Stadt ist klar abgegrenzt: der V. Bezirk (Belv\u00e1ros-Lip\u00f3tv\u00e1ros, rund um das Parlament \u2013 der teuerste Bezirk), der I. Bezirk (das Burgviertel und V\u00edziv\u00e1ros) sowie die Budaer H\u00fcgel der Bezirke II und XII (R\u00f3zsadomb, Pasar\u00e9t, Sv\u00e1bhegy).<\/p>\n\n\n\n

Auch das Marktumfeld spielt eine Rolle. Ungarn verzeichnete im Jahr 2025 das h\u00f6chste nominale Wachstum der Immobilienpreise in der EU \u2013 die Nationalbank meldete f\u00fcr das dritte Quartal eine Beschleunigung des j\u00e4hrlichen Wachstums in Budapest auf fast 30 %. Erstklassige Immobilien in den Top-Stadtteilen werden in der Regel zu Preisen zwischen etwa 1,9 und 2,8 Millionen HUF pro Quadratmeter gehandelt, wobei Objekte mit Donaublick oder in unmittelbarer N\u00e4he zum Parlament gelegentlich auch \u00fcber 3 Millionen liegen. Nach einem derart starken Jahr d\u00fcrfte das Jahr 2026 eine ausgewogenere, preissensiblere und stabilisierende Phase einl\u00e4uten \u2013 und genau dann, so meine Erfahrung, sind anspruchsvolle K\u00e4ufer am erfolgreichsten, denn Wertsch\u00f6pfung belohnt erneut Geduld und gute Beratung mehr als Spekulation.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr Investoren sind zwei Regelungen auf dem Mietmarkt besonders zu beachten: Ab dem 1. Januar 2026 sind neue Kurzzeitvermietungen im 5. Bezirk verboten, und ein umfassenderes Airbnb-Moratorium gilt bis Ende 2026.<\/p>\n\n\n\n

Haben Sie diesen Artikel gelesen? Der Airbnb-Einbruch in Budapest h\u00e4lt an<\/a>: Ein weiterer Bezirk schlie\u00dft sich den Vorschriften an <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Was K\u00e4ufer au\u00dferdem<\/strong>wissen sollten<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ein allgemeiner Trend auf den internationalen Premium-Immobilienm\u00e4rkten ist, dass der Anteil der Off-Market-Transaktionen \u2013 also Gesch\u00e4fte, die ohne \u00f6ffentliche Ausschreibung abgeschlossen werden \u2013 stetig zunimmt, was vor allem auf den Wunsch von K\u00e4ufern und Verk\u00e4ufern nach Diskretion zur\u00fcckzuf\u00fchren ist. Das gleiche Muster l\u00e4sst sich auch im ungarischen High-End-Segment beobachten: Einige der sch\u00f6nsten Villen in Buda, elegante Anwesen in Gr\u00fcnzonen und au\u00dfergew\u00f6hnliche innerst\u00e4dtische Wohnungen erscheinen aus diesem Grund nie auf \u00f6ffentlichen Portalen, sondern werden stattdessen \u00fcber private Kan\u00e4le vermittelt.<\/p>\n\n\n\n

Ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer sollten sich zudem darauf einstellen, dass der Einstieg in einen neuen Markt ein komplexer Prozess ist: Die Sprache, die rechtlichen Schritte, die Besteuerung und die Verhandlungsgepflogenheiten k\u00f6nnen sich von dem unterscheiden, was sie gewohnt sind. Ein genaues Verst\u00e4ndnis der lokalen rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ist f\u00fcr eine erfolgreiche Transaktion unerl\u00e4sslich.<\/p>\n\n\n\n

Abschlie\u00dfend: Bei einer hochpreisigen Transaktion ist Diskretion kein Luxus, sondern eine grundlegende Erwartung. Ein gut strukturierter Kauf sollte nicht nur die Immobilie sch\u00fctzen, sondern auch die Zeit, den Ruf, die Privatsph\u00e4re und die Verhandlungsposition des K\u00e4ufers.<\/p>\n\n\n\n

Abschlie\u00dfend<\/h2>\n\n\n\n

Ungarns \u201eGoldenes Visum\u201c mag ins Stocken geraten sein, Ungarn selbst jedoch nicht. F\u00fcr den internationalen K\u00e4ufer, der ein sicheres Zuhause in Europa, eine wertbest\u00e4ndige Anlage oder einen ruhigen R\u00fcckzugsort im Herzen Mitteleuropas sucht, sind die M\u00f6glichkeiten real \u2013 und, was entscheidend ist, ohne jegliches Investorenprogramm zug\u00e4nglich.<\/p>\n\n\n\n

Emese Sz\u00e9ll, Expertin f\u00fcr den ungarischen Premium-Immobilienmarkt , premiumingatlanok.com<\/a><\/p>\n\n\n\n

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information \u00fcber Markt- und Wirtschaftsentwicklungen.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Falls Sie es verpasst haben: D\u00fcrfen Ausl\u00e4nder in Ungarn Immobilien erwerben? Alles, was Sie vor einer Investition wissen m\u00fcssen<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Titelbild: depositphotos.com<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Ein Gastbeitrag f\u00fcr Daily News Hungary von Emese Sz\u00e9ll, private Immobilienberaterin f\u00fcr Premium-Kunden in Ungarn Wenn Sie die Schlagzeilen zum internationalen Immobilienmarkt verfolgen, haben Sie wahrscheinlich gelesen, dass Ungarnim Jahr 2024 sein \u201eGoldenes Visum\u201c wieder eingef\u00fchrt hat \u2013 ein seltener Schritt zu einer Zeit, als der Rest Europas still und leise die T\u00fcr f\u00fcr den […]<\/p>\n","protected":false},"author":86,"featured_media":790156,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_display_image":"","footnotes":"","_members_access_role":[],"_members_access_error":""},"categories":[4453],"tags":[1118,1343,4873,4737,4763,1618,1137],"class_list":["post-790155","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-wirtschaft","tag-geld","tag-investitionen","tag-kategorie-migration-2","tag-kategorie-politik-2","tag-kategorie-wirtschaft-in-ungarn-2","tag-nutzliche-informationen","tag-ungarische-wirtschaft"],"blocksy_meta":[],"acf":[],"author_username":"guestauthor","telegram_post":"","public_post_metadata":{"breaking_news":"yes","important":"no","csempe":"yes","center_tile":"no","disable_thumbnail":"no","target_lang":"","_featured_image_style":"","telegram_post":"","_xlat_group_id":""},"public_rank_math_data":{"title":"Die wenig bekannte Wahrheit \u00fcber Ungarns \u201eGoldenes Visum\u201c","description":"Ungarn \u201ef\u00fchrte sein Goldenes Visum\u201c im Jahr 2024 wieder ein, als der Rest Europas still und leise die T\u00fcr f\u00fcr Aufenthaltsgenehmigungen durch Investitionen schloss.","focus_keyword":"Goldenes Visum","canonical_url":"","robots":"","primary_category":"4453","breadcrumb_title":"","facebook_title":"","facebook_description":"","facebook_image":"","facebook_image_id":"","twitter_title":"","twitter_description":"","twitter_image":"","twitter_image_id":"","twitter_card_type":"","twitter_use_facebook":"","advanced_robots":"","pillar_content":"","seo_score":"79","contentai_score":"","rich_snippet":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/790155","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/86"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=790155"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/790155\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/790156"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=790155"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=790155"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=790155"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}