{"id":790490,"date":"2026-07-20T07:36:54","date_gmt":"2026-07-20T05:36:54","guid":{"rendered":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/vom-angebot-bis-zum-grundbuchauszug-so-funktioniert-ein-sicherer-immobilienkauf-in-ungarn\/"},"modified":"2026-07-20T14:37:13","modified_gmt":"2026-07-20T12:37:13","slug":"vom-angebot-bis-zum-grundbuchauszug-so-funktioniert-ein-sicherer-immobilienkauf-in-ungarn","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/vom-angebot-bis-zum-grundbuchauszug-so-funktioniert-ein-sicherer-immobilienkauf-in-ungarn\/","title":{"rendered":"Vom Angebot bis zum Grundbuchauszug: So funktioniert ein sicherer Immobilienkauf in Ungarn"},"content":{"rendered":"\n

In meinen fr\u00fcheren Artikeln habe ich untersucht, warum f\u00fcr den Kauf einer Immobilie in Ungarn kein \u201eGolden Visa\u201c erforderlich ist, welche Budapester Stadtteile das Premiumsegment der Hauptstadt ausmachen und wie der Kauf einer diskreten Immobilie, die als Prestigeobjekt gilt, abl\u00e4uft. Die Frage, die mir daraufhin am h\u00e4ufigsten gestellt wird, ist weitaus praktischer: Gut, aber wie l\u00e4uft der Immobilienkauf selbst eigentlich ab?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Gastbeitrag f\u00fcr die Leser von Daily News Hungary \u2013 verfasst von <\/em>Emese Sz\u00e9ll<\/em><\/strong>, in Ungarn ans\u00e4ssige private Immobilienberaterin f\u00fcr Premium-Kunden<\/em><\/p>\n\n\n\n

Dieser Artikel verfolgt den Prozess vom ersten Angebot \u00fcber die \u00dcbergabe des Besitzes bis hin zur Eintragung des Eigentums. Er beschr\u00e4nkt sich nicht auf Budapest: Der beschriebene rechtliche Mechanismus funktioniert landesweit auf dieselbe Weise, unabh\u00e4ngig davon, ob es sich bei der Immobilie um eine Wohnung am Donauufer, eine Villa am Plattensee oder ein Landgut handelt.<\/p>\n\n\n\n

Der Kauf einer Immobilie in Ungarn ist weder besonders schwierig noch exotisch, folgt jedoch einer eigenen Abfolge und rechtlichen Logik. Die Sicherheit eines reibungslosen, gut vorbereiteten Kaufs h\u00e4ngt fast ausschlie\u00dflich von einer Handvoll Entscheidungen ab, die vor der ersten nennenswerten Geld\u00fcberweisung getroffen werden: Wer vertritt den K\u00e4ufer, wo wird das Geld verwahrt, was geht aus dem aktuellen Grundbuchauszug hervor, wie werden bestehende Belastungen getilgt und ab wann sch\u00fctzt jedes Dokument die Position des K\u00e4ufers in der Praxis?<\/p>\n\n\n\n

Das Angebot: Schon das erste Dokument ist entscheidend<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Der Prozess beginnt in der Regel mit einem Kaufangebot. Es mag sich um ein kurzes, sogar einseitiges Dokument handeln, doch es ist unklug anzunehmen, dass alles, was weniger als ein Kaufvertrag ist, keine rechtlichen Konsequenzen hat. Der Inhalt des Dokuments ist stets von Bedeutung: Der Kaufpreis, die Zahlungsfrist, die Verbindlichkeit des Angebots sowie etwaige Sicherungsvereinbarungen k\u00f6nnen bereits in dieser Phase Verpflichtungen begr\u00fcnden.<\/p>\n\n\n\n

Beim Kauf \u00fcber einen Immobilienmakler kann es zu einer kurzen Buchungs- oder Reservierungsvereinbarung kommen, die mit der Zahlung eines Betrags in H\u00f6he von 1\u20132 Prozent des Kaufpreises einhergeht. Ihr Zweck besteht darin, die Immobilie vom Markt zu nehmen, w\u00e4hrend die ersten rechtlichen Pr\u00fcfungen durchgef\u00fchrt werden. Es handelt sich jedoch nicht um ein eigenst\u00e4ndiges, im Detail geregeltes Rechtsinstrument, weshalb es besonders wichtig ist, dass aus dem Dokument klar hervorgeht, wann der Betrag r\u00fcckerstattbar ist, wann der Verk\u00e4ufer ihn einbehalten darf und was geschieht, falls bei der Due-Diligence-Pr\u00fcfung ein rechtliches Problem zutage tritt.<\/p>\n\n\n\n

In der Praxis halte ich es f\u00fcr am sichersten, wenn der Betrag in dieser fr\u00fchen Phase moderat ausf\u00e4llt, der Anwalt des K\u00e4ufers das Dokument pr\u00fcft und der Betrag nach M\u00f6glichkeit auf ein Treuhandkonto des Anwalts statt direkt an den Verk\u00e4ufer \u00fcberwiesen wird.<\/p>\n\n\n\n

Ein Rechtsanwalt ist weder optional noch eine reine Formalit\u00e4t<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

In Ungarn muss ein Kaufvertrag \u00fcber eine Immobilie schriftlich abgeschlossen werden. Damit die Urkunde als Grundlage f\u00fcr die Eintragung des Eigentums im Grundbuch dienen kann, muss es sich um eine privatschriftliche Urkunde handeln, die von einem bei der Anwaltskammer zugelassenen Rechtsanwalt oder Rechtsbeistand gegengezeichnet wurde, oder um eine notarielle Urkunde; die rechtliche Vertretung ist in Grundbuchverfahren zwingend vorgeschrieben. Das Eigentum geht nicht bereits mit der Unterzeichnung, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch \u00fcber. Der Rechtsanwalt \u201eformalisiert\u201c daher nicht lediglich eine anderweitig getroffene Vereinbarung: Er gestaltet die rechtliche Struktur der Transaktion und begleitet sie bis zum Abschluss.<\/p>\n\n\n\n

Bei der Auswahl des Rechtsanwalts kommt es auf dessen Unabh\u00e4ngigkeit an. Die Interessen des K\u00e4ufers werden am besten durch einen vom K\u00e4ufer beauftragten Rechtsanwalt gewahrt, obwohl auch ein von beiden Parteien gemeinsam akzeptierter, wirklich neutraler Rechtsanwalt gut funktionieren kann. Es ist jedoch unerl\u00e4sslich, von Anfang an zu kl\u00e4ren, wen der Rechtsanwalt vertritt, welche Due-Diligence-Pr\u00fcfung er durchf\u00fchren wird und welche Aspekte \u2013 wie beispielsweise der bauliche Zustand der Immobilie oder die steuerliche Struktur \u2013 die Hinzuziehung eines separaten Spezialisten erfordern.<\/p>\n\n\n\n

Viele internationale K\u00e4ufer sind \u00fcberrascht, dass ein \u00fcblicher Barkauf einer Immobilie in Ungarn nicht von einem Notar abgewickelt wird, wie sie es vielleicht aus einigen westeurop\u00e4ischen Rechtssystemen gewohnt sind. Der Rechtsanwalt ist die zentrale Figur in diesem Prozess. Ein Notar wird in der Regel bei der Bankfinanzierung, bei vollstreckbaren Verpflichtungen und bei der Beglaubigung bestimmter Vollmachten hinzugezogen.<\/p>\n\n\n\n

Der Kauf kann auch ohne physische Anwesenheit des K\u00e4ufers abgewickelt werden; die Form einer im Ausland ausgestellten Vollmacht muss jedoch vor der Unterzeichnung mit dem ungarischen Rechtsanwalt besprochen werden. Je nach Herkunftsland kann eine Apostille, eine diplomatische Beglaubigung oder eine Befreiung im Rahmen eines internationalen \u00dcbereinkommens erforderlich sein. Nach der derzeitigen Regelung kann die Verwendung einer im Ausland ausgestellten Vollmacht f\u00fcr eine Immobilientransaktion zudem zus\u00e4tzliche elektronische und notarielle Anforderungen mit sich bringen; daher sollte dies nicht bis zur letzten Minute aufgeschoben werden.<\/p>\n\n\n\n

Der Grundbuchauszug: Lesen Sie ihn durch, und lesen Sie ihn dann noch einmal<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Jeder seri\u00f6se Kauf beginnt mit einem aktuellen Grundbuchauszug. Darin sind die amtliche Rechtsbeschreibung der Immobilie, die Identit\u00e4t des Eigent\u00fcmers oder der Eigent\u00fcmer sowie deren Eigentumsanteile und die auf der Immobilie eingetragenen Rechte und Belastungen aufgef\u00fchrt, darunter Hypotheken, Vollstreckungsrechte, Nie\u00dfbrauch, Ver\u00e4u\u00dferungs- und Belastungsverbote sowie anh\u00e4ngige Verfahren.<\/p>\n\n\n\n

Bei einer ordnungsgem\u00e4\u00df abgewickelten Transaktion wird der aktuelle Stand nicht nur im Rahmen der anf\u00e4nglichen Due-Diligence-Pr\u00fcfung \u00fcberpr\u00fcft, sondern auch noch einmal unmittelbar vor der Unterzeichnung und Einreichung des Vertrags. Dies ist kein Ausdruck von Misstrauen gegen\u00fcber dem Verk\u00e4ufer. Das Grundbuch ist ein dynamisches System, und bereits innerhalb weniger Tage k\u00f6nnen neue Eintragungen, Belastungen oder Vollstreckungsma\u00dfnahmen hinzukommen.<\/p>\n\n\n\n

Besondere Aufmerksamkeit verdient ein Randvermerk (sz\u00e9ljegy). Er weist darauf hin, dass ein Antrag oder eine andere Eintragung bez\u00fcglich der Immobilie bereits eingereicht wurde und auf eine Entscheidung wartet. In der Regel werden Antr\u00e4ge nach dem Priorit\u00e4tsprinzip entsprechend dem Zeitpunkt der Einreichung entschieden, daher muss der Inhalt eines fr\u00fcheren Randvermerks stets ber\u00fccksichtigt werden. Nicht jeder Randvermerk deutet auf ein Problem hin, doch er kann einen Anspruch eines anderen K\u00e4ufers, einer Bank, eines Gerichtsvollziehers oder einer Beh\u00f6rde widerspiegeln.<\/p>\n\n\n\n

Das Gleiche gilt f\u00fcr den Nie\u00dfbrauch. Er verhindert den Kauf nicht zwangsl\u00e4ufig, doch wenn er nicht aus dem Grundbuch gel\u00f6scht wird, kann er den neuen Eigent\u00fcmer weiterhin binden. Der K\u00e4ufer muss daher nicht nur wissen, was im Grundbuchauszug vermerkt ist, sondern auch, wann, auf der Grundlage welches Dokuments und unter welchen finanziellen Bedingungen jede Belastung getilgt wird.<\/p>\n\n\n\n

Bei einem Einfamilienhaus, einer Villa oder einem Landgut sollten zudem der Katasterplan und der tats\u00e4chliche Zustand der Immobilie mit dem Grundbuchauszug abgeglichen werden. Ein ohne Genehmigung errichteter Anbau, ein nicht eingetragenes Nebengeb\u00e4ude oder eine Abweichung bei der Grundst\u00fccksgrenze k\u00f6nnen sp\u00e4ter zu Problemen bei der Finanzierung, der Versicherung und dem Wiederverkauf f\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n

Vorvertrag, Handgeld und Anzahlung: drei getrennte Themen<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Ein Vorvertrag ist nicht bei jedem Kauf ein obligatorischer Schritt. Er kann jedoch sinnvoll sein, wenn vor Abschluss des endg\u00fcltigen Vertrags noch wichtige Angelegenheiten gekl\u00e4rt werden m\u00fcssen, wie beispielsweise die Tilgung einer Hypothek, die Einholung einer Bankfinanzierung oder die Erteilung einer Erwerbsgenehmigung f\u00fcr einen K\u00e4ufer aus einem Nicht-EU-Land. Es ist wichtig zu beachten, dass ein Vorvertrag nicht lediglich eine Absichtserkl\u00e4rung ist: Sobald er abgeschlossen ist, kann er rechtlich durchsetzbare Verpflichtungen begr\u00fcnden.<\/p>\n\n\n\n

Die Unterscheidung zwischen Handgeld und Vorauszahlung ist einer der am h\u00e4ufigsten missverstandenen Punkte des ungarischen Immobilienrechts. Das Handgeld ist ein Betrag, der die Vertragserf\u00fcllung sicherstellt. Es gilt nur dann als Handgeld, wenn dieser Zweck aus der Vereinbarung eindeutig hervorgeht. Scheitert die Vertragserf\u00fcllung aus einem Grund, f\u00fcr den der K\u00e4ufer verantwortlich ist, kann der K\u00e4ufer die Anzahlung verlieren; ist der Verk\u00e4ufer verantwortlich, muss dieser den doppelten Betrag des Erhaltenen zur\u00fcckzahlen. Ist keine der Parteien verantwortlich oder sind beide verantwortlich, wird die Anzahlung zur\u00fcckgezahlt. Eine Anzahlung hingegen ist lediglich ein im Voraus gezahlter Teil des Kaufpreises und ist an sich nicht mit diesem Sanktionssystem verbunden.<\/p>\n\n\n\n

In der Praxis ist es \u00fcblich, etwa zehn Prozent des Kaufpreises als Anzahlung zu leisten, doch dieser Prozentsatz ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Bei einer hochwertigen Premium-Immobilie oder solange wichtige Bedingungen noch ungewiss sind, kann ein geringerer Betrag gerechtfertigt sein.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr einen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer ist es besonders wichtig, dass der Vertrag die Folgen hinsichtlich der Finanzierung, der Erwerbsgenehmigung und etwaiger Vorkaufsrechte regelt. Es reicht nicht aus, davon auszugehen, dass die Anzahlung automatisch zur\u00fcckgezahlt wird, falls die Bank letztendlich die Auszahlung des Darlehens verweigert oder die Beh\u00f6rde die Genehmigung nicht erteilt. Im Vertrag muss klar festgelegt sein, welche Partei diese Risiken tr\u00e4gt.<\/p>\n\n\n\n

Die sicherste Vorgehensweise besteht darin, die Anzahlung und gr\u00f6\u00dfere Raten des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto eines Rechtsanwalts einzuzahlen. In der Treuhandvereinbarung wird genau festgelegt, welche Unterlagen vorliegen m\u00fcssen, welche beh\u00f6rdliche Entscheidung ergangen sein muss oder welche Bedingung f\u00fcr die L\u00f6schung einer Belastung erf\u00fcllt sein muss, bevor die Gelder an den Verk\u00e4ufer oder dessen Bank freigegeben werden d\u00fcrfen.<\/p>\n\n\n\n

Der eigentliche Zweck des Vertrags: Festlegung der Zahlungsabfolge und der Risiken<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Ein gut ausgearbeiteter Kaufvertrag enth\u00e4lt mehr als nur die Adresse der Immobilie und den Kaufpreis. Er legt die Reihenfolge fest, in der die einzelnen Schritte der Transaktion ablaufen, und bestimmt, wann jede Partei das tats\u00e4chliche Risiko \u00fcbernimmt.<\/p>\n\n\n\n

Unter anderem muss er den Zahlungsplan, die zu verwendende W\u00e4hrung, die Regelung von Umrechnungs- und Bankgeb\u00fchren, die Tilgung etwaiger ausstehender Hypotheken, die Vorlage der Einwilligung des Verk\u00e4ufers zur Eintragung, die Bedingungen der \u00dcbergabe, die Abrechnung der Nebenkosten sowie die Folgen von Verz\u00f6gerungen festlegen.<\/p>\n\n\n\n

Bei einer internationalen Transaktion spielt auch das Wechselkursrisiko eine Rolle. Ist der Kaufpreis in Forint angegeben, der K\u00e4ufer verf\u00fcgt jedoch \u00fcber Mittel in Euro oder einer anderen W\u00e4hrung, kann bereits eine Schwankung von wenigen Prozent einen erheblichen Unterschied ausmachen. Der Vertrag sollte daher auch klar festlegen, welcher Betrag bis zu welchem Datum auf welches Konto gutgeschrieben werden muss.<\/p>\n\n\n\n

Der Verk\u00e4ufer unterzeichnet die Einwilligung zur Eintragung des Eigentums in der Regel zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, doch wird diese vom Rechtsanwalt treuh\u00e4nderisch verwahrt. Der Rechtsanwalt reicht sie erst ein oder nutzt sie erst, wenn die Zahlung und die sonstigen im Vertrag festgelegten Bedingungen erf\u00fcllt sind. Dies sch\u00fctzt sowohl den Verk\u00e4ufer als auch den K\u00e4ufer.<\/p>\n\n\n\n

Eigentumsvorbehalt und die Rechte des K\u00e4ufers: Wie die Position des K\u00e4ufers gewahrt wird<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Wird der Kaufpreis in Raten gezahlt, beh\u00e4lt der Verk\u00e4ufer in der Regel das Eigentumsrecht, bis der gesamte Betrag beglichen ist. Der K\u00e4ufer ist dann nicht nur durch den unterzeichneten Vertrag gesch\u00fctzt, sondern auch durch die Eintragung seines mit dem Eigentumsvorbehalt verbundenen Rechts im Grundbuch.<\/p>\n\n\n\n

Nach der derzeit geltenden Regelung setzt das Grundbuchamt nach Eintragung des K\u00e4uferrichts die Entscheidung \u00fcber sp\u00e4tere Antr\u00e4ge, die die Immobilie betreffen, aus, bis \u00fcber den Antrag des K\u00e4ufers auf Eintragung des Eigentums entschieden wurde, jedoch h\u00f6chstens f\u00fcr sechs Monate ab Einreichung des Antrags auf Eintragung des K\u00e4uferrichts. Dies tr\u00e4gt dazu bei, den Vorrang des K\u00e4ufers zu wahren, und verringert erheblich das Risiko, dass der Verk\u00e4ufer die Immobilie in der Zwischenzeit an eine andere Person verkauft oder mit einer weiteren Belastung belastet.<\/p>\n\n\n\n

Ein Randvermerk und ein K\u00e4uferricht sind nicht dasselbe. Ein Randvermerk weist darauf hin, dass ein Antrag anh\u00e4ngig ist; ein eingetragenes K\u00e4uferricht bietet einen spezifischeren, gesetzlich geregelten Schutz. Ist zu erwarten, dass die Zahlung des Kaufpreises l\u00e4nger als sechs Monate dauert, muss die Transaktion entsprechend und mit besonderer Sorgfalt gestaltet werden.<\/p>\n\n\n\n

K\u00e4ufer aus Nicht-EU-L\u00e4ndern: Die Erwerbsgenehmigung ist Teil des Zeitplans<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Staatsangeh\u00f6rige der EU- und EWR-Mitgliedstaaten sowie Staatsangeh\u00f6rige von Staaten, denen im Rahmen eines internationalen Vertrags die gleiche Behandlung gew\u00e4hrt wird \u2013 einschlie\u00dflich der Schweiz \u2013, gelten beim Erwerb von Immobilien, die nicht als land- oder forstwirtschaftliche Fl\u00e4chen eingestuft sind, im Hinblick auf die Genehmigung nicht als ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer.<\/p>\n\n\n\n

In der Regel ben\u00f6tigen Drittstaatsangeh\u00f6rige eine Genehmigung der f\u00fcr den Standort der Immobilie zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde in Budapest oder der Bezirksverwaltung. Die gesetzliche Frist f\u00fcr das Verfahren betr\u00e4gt 45 Tage, und die derzeitige Bearbeitungsgeb\u00fchr bel\u00e4uft sich auf 50.000 HUF pro Immobilie.<\/p>\n\n\n\n

In der Praxis handelt es sich dabei in der Regel um einen \u00fcberschaubaren und vorhersehbaren Verwaltungsschritt, der jedoch nicht als reine Formalit\u00e4t betrachtet werden sollte. Fehlende Unterlagen, erforderliche Abkl\u00e4rungen mit Beh\u00f6rden oder die besonderen Umst\u00e4nde des Einzelfalls k\u00f6nnen die gesamte Transaktion verz\u00f6gern.<\/p>\n\n\n\n

Der Vertrag sollte daher die Erteilung der Genehmigung ausdr\u00fccklich als Bedingung festlegen. Er sollte zudem regeln, was mit bereits geleisteten Zahlungen geschieht, falls die Beh\u00f6rde die Genehmigung verweigert, und um wie viel sich die Zahlungs- und \u00dcbergabefristen verl\u00e4ngern d\u00fcrfen.<\/p>\n\n\n\n

Kommunale Vorkaufsrechte und \u00f6rtliche Vorschriften<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Das im Jahr 2025 verabschiedete Gesetz zum Schutz der lokalen Identit\u00e4t f\u00fchrte eine neue Kontrollinstanz bei ungarischen Immobilientransaktionen ein. Nach diesem Gesetz k\u00f6nnen Gemeinden in lokalen Verordnungen verschiedene rechtliche Schutzma\u00dfnahmen festlegen, darunter Vorkaufsrechte, Auflagen zur Begr\u00fcndung eines Wohnsitzes oder einen von Neuansiedlern zu entrichtenden Ansiedlungsbeitrag.<\/p>\n\n\n\n

Es handelt sich hierbei nicht um eine Beschr\u00e4nkung, die automatisch landesweit gilt: Sie ist nur dort relevant, wo die betreffende Gemeinde eine solche Verordnung erlassen hat. Sie richtet sich auch nicht speziell an ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige. Das Gesetz geht vom Begriff des \u201eZuz\u00fcglers\u201c aus und pr\u00fcft, ob der K\u00e4ufer bereits Immobilien besitzt oder einen gemeldeten st\u00e4ndigen oder vor\u00fcbergehenden Wohnsitz in der Gemeinde hat.<\/p>\n\n\n\n

Anstatt sich abstrakt dar\u00fcber Gedanken zu machen, sollte der K\u00e4ufer seinem Anwalt eine konkrete Frage stellen: Gibt es in der betreffenden Gemeinde oder im betreffenden Budapester Bezirk derzeit eine geltende kommunale Verordnung, die diesen Kauf betrifft?<\/p>\n\n\n\n

Besteht ein Vorkaufsrecht, kann der Inhaber zu denselben Vertragsbedingungen an die Stelle des urspr\u00fcnglichen K\u00e4ufers treten. Der Vertrag sollte daher regeln, wie und wann die vom urspr\u00fcnglichen K\u00e4ufer geleistete Anzahlung, Vorauszahlung und sonstige Kosten in diesem Fall zur\u00fcckerstattet werden.<\/p>\n\n\n\n

Was der Grundbuchauszug nicht offenlegt<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Der Grundbuchauszug ist unverzichtbar, stellt jedoch keine vollst\u00e4ndige Due-Diligence-Pr\u00fcfung dar. Er gibt keinen Aufschluss \u00fcber die Finanzen der Eigent\u00fcmergemeinschaft, den technischen Zustand des Geb\u00e4udes, Konflikte innerhalb der Eigent\u00fcmergemeinschaft oder dar\u00fcber, wie eine als Kapitalanlage erworbene Wohnung tats\u00e4chlich genutzt werden darf.<\/p>\n\n\n\n

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der K\u00e4ufer sowohl die eigenst\u00e4ndige Wohneinheit als auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Es lohnt sich daher, die Gr\u00fcndungsurkunde, die Organisations- und Betriebsordnung, die Hausordnung, die Protokolle der Eigent\u00fcmerversammlungen, die Jahresabschl\u00fcsse sowie Beschl\u00fcsse \u00fcber geplante Sanierungsma\u00dfnahmen einzuholen und zu pr\u00fcfen. R\u00fcckst\u00e4nde bei den Gemeinschaftsgeb\u00fchren, die anstehende Erneuerung des Daches oder des Aufzugs, ein erheblicher au\u00dferordentlicher Beitrag oder laufende Rechtsstreitigkeiten, an denen die Eigent\u00fcmergemeinschaft beteiligt ist, k\u00f6nnen den Wert der Immobilie ebenso beeinflussen wie der Zustand der Wohnung selbst.<\/p>\n\n\n\n

Ein Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, stellt jedoch keine technische Begutachtung dar. In einem \u00e4lteren Geb\u00e4ude erfordern die Heizungsanlage, die Elektroinstallation, die Sanit\u00e4ranlagen, Feuchtigkeitssch\u00e4den, die D\u00e4mmung, Fenster und T\u00fcren sowie der Zustand des Daches, der Fassade und anderer gemeinschaftlicher Bauteile eine gesonderte Pr\u00fcfung. Bei einem Kauf im Premiumsegment ist die technische Due-Diligence-Pr\u00fcfung kein heikler Verhandlungspunkt, sondern eines der Instrumente zur Werterhaltung.<\/p>\n\n\n\n

Auch die Kurzzeitvermietung sollte nicht als selbstverst\u00e4ndlich angesehen werden. Die zul\u00e4ssige Nutzung kann gleichzeitig durch nationale Vorschriften, kommunale oder bezirksbezogene Regelungen sowie die Bestimmungen der Eigent\u00fcmergemeinschaft beeinflusst werden. Ein Kauf, der teilweise als Investition gedacht ist, sollte daher so gestaltet werden, dass er auch bei einer Langzeitvermietung rentabel bleibt. Eine t\u00e4gliche oder w\u00f6chentliche Vermietung mag zwar zus\u00e4tzliches Ertragspotenzial bieten, sollte jedoch nicht als garantiertes Basisszenario in die Preisgestaltung einbezogen werden.<\/p>\n\n\n\n

Abschlusskosten: Der Kaufpreis allein stellt nicht die gesamten Anschaffungskosten<\/strong> dar<\/h1>\n\n\n\n

Der gr\u00f6\u00dfte Nebenposten ist in der Regel die Grunderwerbsteuer. Ihr allgemeiner Steuersatz betr\u00e4gt 4 Prozent bis zu einem Marktwert von 1 Milliarde HUF pro Immobilie und 2 Prozent auf den Teil, der \u00fcber dieser Schwelle liegt, wobei ein H\u00f6chstbetrag von 200 Millionen HUF pro Immobilie gilt. Die NAV (Nationale Steuer- und Zollverwaltung) setzt die Steuer in einem gesonderten Bescheid fest, sodass die Zahlungsverpflichtung oft erst nach Abschluss der Transaktion entsteht.<\/p>\n\n\n\n

Dar\u00fcber hinaus belaufen sich die Anwaltshonorare h\u00e4ufig auf etwa 1\u20131,5 Prozent des Kaufpreises zuz\u00fcglich Mehrwertsteuer, wobei es sich hierbei nicht um einen gesetzlich festgelegten Tarif handelt. Die H\u00f6he h\u00e4ngt vom Wert der Immobilie, der Finanzierung, bestehenden Belastungen, ausl\u00e4ndischen Dokumenten und der Komplexit\u00e4t der Transaktion ab.<\/p>\n\n\n\n

Das Budget sollte zudem Grundbuch- und sonstige Verfahrensgeb\u00fchren, die Kosten f\u00fcr beglaubigte \u00dcbersetzungen, Dolmetscherdienste, Apostille oder Beglaubigung, die Genehmigungsgeb\u00fchr f\u00fcr einen K\u00e4ufer aus einem Nicht-EU-Land sowie \u2013 falls ein Darlehen gew\u00e4hrt wird \u2013 Bewertungs-, Bankverwaltungs- und Notarkosten ber\u00fccksichtigen. Ein technisches Gutachten oder eine komplexere steuerrechtliche Beratung k\u00f6nnen weitere Kosten verursachen.<\/p>\n\n\n\n

Als allgemeiner Planungsrahmen ist es ratsam, Nebenkosten in H\u00f6he von 6\u20139 Prozent des Kaufpreises vor Renovierung und Einrichtung einzuplanen. Hierbei handelt es sich nicht um einen f\u00fcr jede Transaktion geltenden Tarif, sondern um eine vorsichtige Budgetreserve. Bei einer hochpreisigen Immobilie kann die Obergrenze f\u00fcr die Grunderwerbsteuer diesen Prozentsatz verringern, w\u00e4hrend bei einem kleineren Kauf, der rechtlich oder technisch komplex ist, der Anteil der Nebenkosten h\u00f6her ausfallen kann.<\/p>\n\n\n\n

Die Maklerprovision wird in Ungarn traditionell vom Verk\u00e4ufer getragen. Beauftragt ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer jedoch separat einen Immobiliensuch-, Beratungs- oder K\u00e4ufervertretungsdienst, der ausschlie\u00dflich f\u00fcr ihn t\u00e4tig ist, kann dessen Honorar als separater Kostenpunkt anfallen.<\/p>\n\n\n\n

Realistischer Zeitplan: Unterscheidung zwischen Vertragsabschluss und Eintragung<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Bei einer Barzahlung f\u00fcr eine Immobilie mit einwandfreiem Rechtsstatus kann ein EU-K\u00e4ufer oder ein K\u00e4ufer, der eine gleichwertige Behandlung genie\u00dft, oft innerhalb von sechs bis zw\u00f6lf Wochen von der Annahme des Angebots bis zur Zahlung des Kaufpreises und der \u00dcbergabe voranschreiten. Die endg\u00fcltige Eintragung im Grundbuch kann l\u00e4nger dauern. Beides sollte nicht verwechselt werden: Der finanzielle Abschluss, die \u00dcbergabe und die formelle Eintragung des Eigentums erfolgen nicht zwangsl\u00e4ufig am selben Tag.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr einen K\u00e4ufer aus einem Nicht-EU-Land dauert der gesamte Prozess aufgrund der Erwerbsgenehmigung in der Regel drei bis f\u00fcnf Monate oder l\u00e4nger. Bei einer Bankfinanzierung verl\u00e4ngern die Wertermittlung, die Bonit\u00e4tspr\u00fcfung, die notarielle Urkunde und die Auszahlungsbedingungen den Zeitplan zus\u00e4tzlich.<\/p>\n\n\n\n

Der Rechtsschutz des K\u00e4ufers beginnt jedoch bereits lange vor der endg\u00fcltigen Eintragung des Eigentums. Ein sorgf\u00e4ltig ausgearbeiteter Vertrag, eine ordnungsgem\u00e4\u00df verwaltete Treuhandvereinbarung durch einen Rechtsanwalt, die unverz\u00fcgliche Einreichung des Antrags, die Sicherung des Vorrangs des K\u00e4ufers und, falls erforderlich, die Eintragung des Rechts des K\u00e4ufers bieten bereits zu einem fr\u00fcheren Zeitpunkt des Verfahrens erhebliche Sicherheiten.<\/p>\n\n\n\n

Die Transaktion endet nicht mit der Unterzeichnung<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Die letzte praktische Phase des Kaufs ist die \u00dcbergabe des Besitzes. Der Termin und die Bedingungen hierf\u00fcr sollten im Voraus vertraglich vereinbart werden. Zu diesem Zeitpunkt werden die Schl\u00fcssel, Fernbedienungen, Zugangskarten, Angaben zur Alarmanlage sowie die Unterlagen zur Immobilie \u00fcbergeben. Die Z\u00e4hlerst\u00e4nde, der aktuelle Zustand der Immobilie, etwaige zur\u00fcckgelassene Einbauten oder Einrichtungsgegenst\u00e4nde sowie noch ausstehende Arbeiten m\u00fcssen protokolliert werden.<\/p>\n\n\n\n

Dem \u00dcbergabeprotokoll sollten Fotos, Z\u00e4hlerst\u00e4nde und eine detaillierte Schl\u00fcssel\u00fcbersicht beigef\u00fcgt werden. Zu diesem Zeitpunkt k\u00f6nnen auch Unterlagen zur Best\u00e4tigung der Begleichung von Nebenkosten und Gemeinschaftsgeb\u00fchren gepr\u00fcft werden, und sofern der Vertrag dies vorsieht, kann die letzte Rate des Kaufpreises dann vom Treuhandkonto des Rechtsanwalts freigegeben werden.<\/p>\n\n\n\n

Dieses kurze Dokument tr\u00e4gt dazu bei, zu verhindern, dass sich sp\u00e4ter auftretende kleinere Streitigkeiten zu ernsthaften Konflikten ausweiten.<\/p>\n\n\n\n

Das Wesentliche eines sicheren Kaufs<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Eine Immobilientransaktion ist nicht deshalb sicher, weil dabei viele Dokumente anfallen, sondern weil jedes Dokument zum richtigen Zeitpunkt den Schutz des K\u00e4ufers gew\u00e4hrleistet. Dieser Schutz ergibt sich aus dem Grundbuchauszug vor der Angebotsabgabe, der Treuhandverwaltung durch den Anwalt bei der Geld\u00fcberweisung, dem Recht des K\u00e4ufers bei Ratenzahlung des Kaufpreises und dem \u00dcbergabeprotokoll bei der Schl\u00fcssel\u00fcbergabe.<\/p>\n\n\n\n

Die rechtlichen Rahmenbedingungen f\u00fcr den Immobilienkauf in Ungarn sind vorhersehbar, sobald der K\u00e4ufer den Ablauf des Prozesses verstanden hat. Geduld, eine gr\u00fcndliche Due-Diligence-Pr\u00fcfung und das richtige Beraterteam sind mehr wert als Eile \u2013 insbesondere wenn der K\u00e4ufer nicht blo\u00df eine Immobilie erwirbt, sondern einen Verm\u00f6genswert, dessen Wert langfristig erhalten bleiben soll.<\/p>\n\n\n\n

Emese Sz\u00e9ll<\/strong>, Expertin f\u00fcr den ungarischen Premium-Immobilienmarkt \u2013 premiumingatlanok.com<\/a><\/p>\n\n\n\n

Die Informationen in diesem Artikel dienen der allgemeinen Information \u00fcber marktbezogene, wirtschaftliche und rechtliche Belange und ersetzen keine auf die Umst\u00e4nde einer konkreten Transaktion zugeschnittene rechtliche, steuerliche oder fachliche Beratung.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Gesetzgebung und amtliche Quellen<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

1. <\/strong>Gesetz C von 2021 \u00fcber das Grundbuch<\/a> \u2013 Anforderungen an die Unterlagen, Rangfolge, Rechte des K\u00e4ufers und Eintragungsverfahren<\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>Gesetz V von 2013 \u2013 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch<\/a> \u2013 Vorschriften zur Anzahlung<\/p>\n\n\n\n

3. <\/strong>Regierungsverordnung Nr. 251\/2014 (2. Oktober)<\/a> \u2013 Genehmigung f\u00fcr ausl\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige zum Erwerb von Immobilien in Ungarn und die 45-t\u00e4gige beh\u00f6rdliche Frist<\/p>\n\n\n\n

4. <\/strong>Gesetz XCIII von 1990 \u00fcber Geb\u00fchren<\/a> \u2013 die Geb\u00fchr in H\u00f6he von 50.000 HUF f\u00fcr das Verfahren zur Erlangung einer Genehmigung zum Erwerb von Immobilien durch Ausl\u00e4nder<\/p>\n\n\n\n

5. <\/strong>Gesetz XLVIII von 2025 zum Schutz der lokalen Identit\u00e4t<\/a> \u2013 lokale Vorkaufsrechte und sonstige rechtliche Schutzma\u00dfnahmen<\/p>\n\n\n\n

6. <\/strong>NAV \u2013 Grunderwerbsteuer<\/a> \u2013 der Steuersatz von 4 Prozent sowie der Steuersatz von 2 Prozent auf den Teil, der 1 Milliarde HUF \u00fcbersteigt<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

In meinen fr\u00fcheren Artikeln habe ich untersucht, warum f\u00fcr den Kauf einer Immobilie in Ungarn kein \u201eGolden Visa\u201c erforderlich ist, welche Budapester Stadtteile das Premiumsegment der Hauptstadt ausmachen und wie der Kauf einer diskreten Immobilie, die als Prestigeobjekt gilt, abl\u00e4uft. Die Frage, die mir daraufhin am h\u00e4ufigsten gestellt wird, ist weitaus praktischer: Gut, aber wie […]<\/p>\n","protected":false},"author":86,"featured_media":790491,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_display_image":"yes","footnotes":"","_members_access_role":[],"_members_access_error":""},"categories":[4401],"tags":[4662,4273,1217,1343,4752,1076],"class_list":["post-790490","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-business","tag-analyse","tag-ce","tag-expats-in-ungarn","tag-investitionen","tag-kategorie-immobilien-in-ungarn-2","tag-ungarn"],"blocksy_meta":[],"acf":[],"author_username":"guestauthor","telegram_post":"","public_post_metadata":{"breaking_news":"yes","important":"no","csempe":"yes","center_tile":"no","disable_thumbnail":"no","target_lang":"","_featured_image_style":"default","telegram_post":"","_xlat_group_id":"457f6c47-35db-49f0-b8fd-8be9eb0ef4f5"},"public_rank_math_data":{"title":"So funktioniert der Immobilienkauf in Ungarn","description":"Erfahren Sie, wie der Immobilienkauf in Ungarn abl\u00e4uft \u2013 vom ersten Angebot bis zur endg\u00fcltigen Eintragung im Grundbuch.","focus_keyword":"So funktioniert der Immobilienkauf in Ungarn","canonical_url":"","robots":"","primary_category":"4401","breadcrumb_title":"","facebook_title":"","facebook_description":"","facebook_image":"","facebook_image_id":"","twitter_title":"","twitter_description":"","twitter_image":"","twitter_image_id":"","twitter_card_type":"","twitter_use_facebook":"","advanced_robots":"","pillar_content":"","seo_score":"54","contentai_score":"","rich_snippet":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/790490","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/86"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=790490"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/790490\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":790504,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/790490\/revisions\/790504"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/790491"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=790490"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=790490"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=790490"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}