{"id":790741,"date":"2026-07-26T07:34:00","date_gmt":"2026-07-26T05:34:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/die-kunst-des-immobilienverkaufs-in-ungarn-so-erzielen-sie-2026-den-besten-preis\/"},"modified":"2026-07-26T07:34:00","modified_gmt":"2026-07-26T05:34:00","slug":"die-kunst-des-immobilienverkaufs-in-ungarn-so-erzielen-sie-2026-den-besten-preis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/die-kunst-des-immobilienverkaufs-in-ungarn-so-erzielen-sie-2026-den-besten-preis\/","title":{"rendered":"Die Kunst des Immobilienverkaufs in Ungarn: So erzielen Sie 2026 den besten Preis"},"content":{"rendered":"\n

In meinen bisherigen Kolumnen habe ich den ungarischen Immobilienmarkt fast ausschlie\u00dflich aus der Perspektive des K\u00e4ufers betrachtet \u2013 wie Ausl\u00e4nder Immobilien erwerben k\u00f6nnen, wo man suchen sollte, wie der Prozess abl\u00e4uft und was bei einer Erbschaft geschieht. In diesem Beitrag geht es um die andere Seite: die des Verk\u00e4ufers. Der Anlass liegt auf der Hand \u2013 wer eine Immobilie erbt, m\u00f6chte diese oft verkaufen, und wer vor Jahren gekauft hat, erw\u00e4gt nun nach einer au\u00dfergew\u00f6hnlichen Preissteigerungsphase einen Verkauf. Eine Immobilie in Ungarn erfolgreich zu verkaufen, erfordert jedoch mindestens ebenso viel Fachwissen wie ein erfolgreicher Kauf, und die Regeln sind landesweit einheitlich.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Autorin: Emese Sz\u00e9ll, private Immobilienberaterin f\u00fcr Premium-Kunden in Ungarn<\/em><\/p>\n\n\n\n

Zeitpunkt: Was der Markt im Jahr 2026 f\u00fcr einen Verk\u00e4ufer bedeutet<\/h2>\n\n\n\n

Das Jahr 2025 \u2013 mit dem h\u00f6chsten nominalen Immobilienpreisanstieg in der Europ\u00e4ischen Union \u2013 war ein au\u00dfergew\u00f6hnlicher Verk\u00e4ufermarkt. Das Jahr 2026 ist anders: Die Preise stabilisieren sich, K\u00e4ufer sind w\u00e4hlerischer und Verhandlungen sind wieder Teil des Prozesses. Das ist keine schlechte Nachricht f\u00fcr Verk\u00e4ufer; es ist lediglich eine andere Herausforderung. Eine gute Immobilie zu einem guten Preis verkauft sich nach wie vor schnell, doch der Markt verzeiht keine \u00fcberh\u00f6hten Preisforderungen mehr. Ein Verk\u00e4ufer, der mit einem realistischen Preis beginnt, verhandelt aus einer Position der St\u00e4rke heraus; wer hingegen mit einem unrealistischen Preis startet, inseriert monatelang und schlie\u00dft den Verkauf am Ende oft unterhalb des realistischen Niveaus ab.<\/p>\n\n\n\n

Die Kunst der Preisgestaltung<\/h2>\n\n\n\n

Der h\u00e4ufigste Fehler von Verk\u00e4ufern ist die Logik \u201eWir k\u00f6nnen den Preis ja immer noch senken\u201c. Auf dem \u00f6ffentlichen Markt ist die Verweildauer jedes Angebots sichtbar, und eine Immobilie, die lange auf dem Markt bleibt, erh\u00e4lt den Ruf, \u201everaltet\u201c zu sein \u2013 was K\u00e4ufer dann als Verhandlungsargument nutzen. Der richtige Startpreis basiert nicht auf Hoffnungen, sondern auf tats\u00e4chlichen Vergleichstransaktionen: nicht auf Angebotspreisen, sondern darauf, zu welchem Preis \u00e4hnliche H\u00e4user tats\u00e4chlich verkauft wurden. Hier leistet ein Berater, der den lokalen Markt kennt, den gr\u00f6\u00dften Beitrag zum Ergebnis.<\/p>\n\n\n\n

\u00d6ffentlicher oder diskreter Verkauf?<\/h2>\n\n\n\n

Nicht jede Immobilie sollte \u00f6ffentlich beworben werden. Bei einer durchschnittlichen Wohnung ist eine breite Sichtbarkeit von Vorteil; bei einem bedeutenden, charaktervollen Haus \u2013 einer Villa in Buda, einer Residenz am Donauufer, einem Anwesen am Balaton \u2013 sch\u00fctzt gerade die Diskretion oft den Wert. Ein seit langem bestehendes Muster auf internationalen Premium-M\u00e4rkten ist, dass ein erheblicher Anteil der wertvollsten Immobilien privat und ohne \u00f6ffentliche Ausschreibung den Besitzer wechselt: Die Privatsph\u00e4re des Verk\u00e4ufers bleibt gewahrt, die Immobilie \u201ealtert\u201c nicht auf den Portalen, und nur wirklich qualifizierte K\u00e4ufer erhalten Einblick. Die Wahl zwischen diesen beiden Vorgehensweisen ist die erste strategische Entscheidung, die ein Verk\u00e4ufer treffen muss.<\/p>\n\n\n\n

Vorbereitung: Was der K\u00e4ufer sieht \u2013 und was sein Anwalt sieht<\/h2>\n\n\n\n

Die Vorbereitung einer Immobilie f\u00fcr den Verkauf erfolgt auf zwei Ebenen. Was der K\u00e4ufer sieht: aufger\u00e4umte, gut beleuchtete R\u00e4ume, professionelle Fotografie, bei Bedarf Home Staging \u2013 dies sind keine Kosten, sondern Investitionen zur Sicherung des Preises, und sie gelten steuerlich zudem als abzugsf\u00e4hige Verkaufskosten. Was der Anwalt des K\u00e4ufers sieht: eine einwandfreie Eigentumsurkunde, beglichene Belastungen, zug\u00e4ngliche Wohnungseigentumsunterlagen und einen Energieausweis. Bei einer gut vorbereiteten Immobilie dauert die Due-Diligence-Pr\u00fcfung des K\u00e4ufers nur wenige Tage; eine unklare Eigentumslage kann den Prozess um Wochen oder Monate in die L\u00e4nge ziehen oder das Gesch\u00e4ft g\u00e4nzlich zum Scheitern bringen.<\/p>\n\n\n\n

Die Anzahlung seitens des Verk\u00e4ufers<\/h2>\n\n\n\n

Home Staging: kein Trend, sondern eine messbare Rendite<\/h2>\n\n\n\n

Das am h\u00e4ufigsten missverstandene Element der Vorbereitung verdient einen eigenen Abschnitt. Home Staging ist weder Dekoration noch eine vor\u00fcbergehende Modeerscheinung: Es ist die gezielte Vorbereitung einer Immobilie, damit der K\u00e4ufer nicht nur Quadratmeter, sondern ein Leben vor Augen hat. Und das Ergebnis ist keine Frage des Geschmacks, sondern der Zahlen: Laut der j\u00fcngsten Umfrage der US-amerikanischen National Association of Realtors erzielen professionell inszenierte Immobilien in der Regel einen um 1\u201310 % h\u00f6heren Verkaufspreis, und im Premium-Segment kann der Unterschied bis zu 15 % betragen \u2013 w\u00e4hrend sich die Vermarktungsdauer sp\u00fcrbar verk\u00fcrzt. Branchendaten, die tats\u00e4chliche Transaktionen erfassen, zeigen, dass ein erheblicher Anteil der inszenierten Immobilien \u00fcber dem Angebotspreis verkauft wird, wobei sich die Investition um ein Vielfaches ihrer Kosten auszahlt. Bei einer Immobilie von betr\u00e4chtlichem Wert ist dies keine reine Stilfrage mehr, sondern das kosteneffizienteste Instrument zur Preisabsicherung. Und wie oben erw\u00e4hnt: Die nachgewiesenen Kosten f\u00fcr das Home Staging sind von der Steuerbemessungsgrundlage abzugsf\u00e4hig \u2013 das Ergebnis macht sich also nicht nur im Verkaufspreis, sondern auch in der Steuererkl\u00e4rung bemerkbar.<\/p>\n\n\n\n

Die \u201efoglal\u00f3\u201c bindet auch den Verk\u00e4ufer: Sollte der Verkauf durch Verschulden des Verk\u00e4ufers scheitern, muss der doppelte Betrag der erhaltenen Anzahlung zur\u00fcckgezahlt werden. Die Entscheidung zwischen verschiedenen Angeboten ist daher niemals rein eine Frage des Preises. Ein durch eine Hypothek finanzierter K\u00e4ufer, ein Nicht-EU-K\u00e4ufer, der auf eine Erwerbsgenehmigung wartet, und ein sofort zahlungsf\u00e4higer Barzahlungsk\u00e4ufer stellen drei unterschiedliche Risikoprofile dar \u2013 und das h\u00f6chste Angebot ist nicht immer der sicherste Abschluss. Die Vertragsbedingungen sollten entsprechend gestaltet werden, wobei die Gelder \u00fcber das Treuhandkonto eines Rechtsanwalts geleitet werden sollten.<\/p>\n\n\n\n

Besteuerung beim Verkauf von Immobilien in Ungarn: die F\u00fcnfjahresregel<\/h2>\n\n\n\n

Die wichtigste Steuer, die ein Verk\u00e4ufer zu entrichten hat, ist die Einkommensteuer in H\u00f6he von 15 % auf den Gewinn \u2013 die sich jedoch mit jedem Jahr des Besitzes schrittweise verringert. Im Jahr des Erwerbs und im darauffolgenden Jahr ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, im zweiten Jahr 90 %, im dritten 60 %, im vierten 30 % und ab dem f\u00fcnften Jahr ist der Verkauf vollst\u00e4ndig steuerfrei. Bei geerbten Immobilien gilt als Erwerbsdatum der Todestag des Erblassers und als Anschaffungswert der im Nachlassverfahren festgestellte Wert \u2013 daher befindet sich jemand, der ein seit langem im Familienbesitz befindliches Haus erbt und verkauft, in der Regel in einer g\u00fcnstigen Position. Dokumentierte Verkaufskosten \u2013 Maklergeb\u00fchren, Fotografie, Home Staging, Werbung \u2013 sowie wertsteigernde Modernisierungen sind ebenfalls von der Steuerbemessungsgrundlage abzugsf\u00e4hig.<\/p>\n\n\n\n

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Hilfreich: Wer erh\u00e4lt das Haus? Immobilienerbschaft in Ungarn f\u00fcr internationale Eigent\u00fcmer<\/a><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Wenn der K\u00e4ufer Ausl\u00e4nder ist<\/h2>\n\n\n\n

Auf dem ungarischen Markt kommt es zunehmend vor, dass das beste Angebot aus dem Ausland stammt. Ist der K\u00e4ufer kein EU-B\u00fcrger, sollte der Verk\u00e4ufer wissen, dass der K\u00e4ufer eine Erwerbsgenehmigung ben\u00f6tigt, f\u00fcr die eine gesetzliche Frist von 45 Tagen gilt \u2013 dies verl\u00e4ngert zwar den Zeitplan, erh\u00f6ht jedoch nicht das Risiko, sofern die Vertragsbedingungen dies angemessen ber\u00fccksichtigen. Eine gestaffelte, an die Genehmigung gekn\u00fcpfte Zahlungsstruktur \u00fcber ein Treuhandkonto bei einem Rechtsanwalt sch\u00fctzt beide Parteien, und der gesamte Vorgang kann ohne die pers\u00f6nliche Anwesenheit des K\u00e4ufers per Vollmacht abgewickelt werden.<\/p>\n\n\n\n

Abschlie\u00dfend<\/h2>\n\n\n\n

Der Verkauf einer Immobilie in Ungarn ist keine einzelne Entscheidung, sondern eine Abfolge von Entscheidungen \u2013 Preis, Vertriebskanal, K\u00e4ufer, Bedingungen, Besteuerung. Auf dem ausgeglicheneren Markt des Jahres 2026 haben diese Entscheidungen mehr Gewicht als jemals zuvor w\u00e4hrend des Preisanstiegs der letzten Jahre. Erfolgreiche Transaktionen h\u00e4ngen von einem genauen Verst\u00e4ndnis der lokalen rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ab.<\/p>\n\n\n\n

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Falls Sie es verpasst haben: Vom Angebot bis zum Grundbuchauszug: So funktioniert ein sicherer Immobilienkauf in Ungarn<\/a><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Emese Sz\u00e9ll, Expertin f\u00fcr den ungarischen Premium-Immobilienmarkt, premiumingatlanok.com<\/a><\/p>\n\n\n\n

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information \u00fcber Markt- und Wirtschaftsthemen.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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