{"id":792182,"date":"2026-09-05T14:04:00","date_gmt":"2026-09-05T12:04:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wasserrechtliche-genehmigung-in-ungarn-3-versteckte-fallstricke-die-nur-insider-entdecken\/"},"modified":"2026-09-05T14:04:00","modified_gmt":"2026-09-05T12:04:00","slug":"wasserrechtliche-genehmigung-in-ungarn-3-versteckte-fallstricke-die-nur-insider-entdecken","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/wasserrechtliche-genehmigung-in-ungarn-3-versteckte-fallstricke-die-nur-insider-entdecken\/","title":{"rendered":"Wasserrechtliche Genehmigung in Ungarn: 3 versteckte Fallstricke, die nur Insider entdecken"},"content":{"rendered":"\n

In meinem vorherigen Artikel habe ich untersucht, wie sich eine wasserrechtliche Genehmigung auf den Immobilienwert auswirken kann: inwiefern sich eine Quelle mit g\u00fcltigen Genehmigungen von einer ohne solche unterscheidet und warum die beh\u00f6rdliche Anerkennung als nat\u00fcrliches Mineralwasser eine wichtige Voraussetzung f\u00fcr den Marktzugang ist. Dieser Artikel schl\u00e4gt einen anderen Ansatz ein. Es geht nicht um Grunds\u00e4tze, sondern um die Realit\u00e4t. Ich war an den Genehmigungsverfahren f\u00fcr zwei sehr unterschiedliche wasserbezogene Immobilienprojekte beteiligt: eine Mineralwasserquelle im B\u00f6rzs\u00f6ny-Gebirge und eine Thermalquelle in der Gro\u00dfen Ungarischen Ebene. Beide f\u00fchren zu derselben Schlussfolgerung. Das beh\u00f6rdliche Labyrinth ist nicht nur langwierig und kostspielig, sondern auch schwer vorhersehbar. Die gr\u00f6\u00dften Hindernisse treten oft nicht zu Beginn, sondern erst Jahre sp\u00e4ter im Verlauf des Verfahrens zutage.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Autorin: Emese Sz\u00e9ll, private Immobilienberaterin f\u00fcr Premium-Kunden in Ungarn<\/em><\/p>\n\n\n\n

Parallele Zust\u00e4ndigkeiten: wenn mehrere Beh\u00f6rden beteiligt sind<\/h2>\n\n\n\n

Bei einem wasserbezogenen Immobilienprojekt in Ungarn kommt der Investor in der Regel mit mehreren Beh\u00f6rden und Fachstellen in Kontakt. Die Aufgaben der regionalen Wasserwirtschafts- und Gew\u00e4sserschutzbeh\u00f6rden werden von den in der Regierungsverordnung 223\/2014 (IX. 4.) benannten Bezirksverwaltungen wahrgenommen. Die Nationale Generaldirektion f\u00fcr Wasserwirtschaft (OVF) und die regionalen Wasserdirektionen sind Wasserverwaltungsbeh\u00f6rden. Eine regionale Direktion kann im Rahmen des Verfahrens unter anderem eine Genehmigung zur Verm\u00f6gensverwaltung sowie eine Bescheinigung zur Identifizierung der Wasserinfrastruktur erteilen, ist jedoch nicht die Genehmigungsbeh\u00f6rde.<\/p>\n\n\n\n

Die Bergbaubeh\u00f6rde ist in den im Bergbaugesetz festgelegten F\u00e4llen in Bezug auf die Erkundung, Gewinnung und Nutzung von Geothermie zust\u00e4ndig; die f\u00fcr bestimmte Formen der Thermalwassergewinnung geltenden Ausnahmen m\u00fcssen gesondert gepr\u00fcft werden. Ist ein Natura-2000-Gebiet betroffen, k\u00f6nnen Naturschutzvorschriften und -beh\u00f6rden relevant werden; auch Vorschriften und Stellen zum Schutz landwirtschaftlicher Fl\u00e4chen, zum Bauwesen und zum Grundbuch k\u00f6nnen eine Rolle spielen. Die Gemeinde legt den Rahmen f\u00fcr die Fl\u00e4chennutzung durch ihre \u00f6rtlichen Bauvorschriften (H\u00c9SZ) und andere kommunale Verordnungen fest.<\/p>\n\n\n\n

Diese Zersplitterung ist kein Zufall. Der Rechtsrahmen hat sich aus Gesetzen entwickelt, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten und f\u00fcr unterschiedliche Zwecke erlassen wurden. Bei einem einzelnen Projekt k\u00f6nnen die relevanten Verfahren zwar parallel ablaufen, jedoch mit unterschiedlichem Tempo. Eine Entscheidung in einem Verfahren begr\u00fcndet nicht automatisch einen Anspruch in einem anderen. Der Investor bewegt sich daher nicht auf einem einzigen Weg, sondern muss sich gleichzeitig in mehreren, sich \u00fcberschneidenden Systemen zurechtfinden.<\/p>\n\n\n\n

Die \u201eNatura-2000\u201c-Kollision: Folgen, die zun\u00e4chst nicht erkennbar sind<\/h2>\n\n\n\n

Im Fall des Thermalbrunnenprojekts in der Gro\u00dfen Ebene kam die Natura-2000-Ausweisung, insbesondere das besondere Schutzgebiet HUBN10004 \u201eHeves-Ebene\u201c, nicht \u00fcberraschend. Den mir vorliegenden Akten zufolge war die rechtliche Ausweisung als Natura-2000-Gebiet bereits im Grundbuch vermerkt, als die Bohrung im Jahr 2007 durchgef\u00fchrt wurde. Erst im Rahmen des Genehmigungsverfahrens wurde deutlich, wie weitreichend die Folgen sein k\u00f6nnten.<\/p>\n\n\n\n

Gem\u00e4\u00df \u00a7 10 des Regierungsdekrets 275\/2004 (X. 8.) ist zun\u00e4chst zu pr\u00fcfen, ob ein Plan oder ein Vorhaben das Natura-2000-Gebiet beeintr\u00e4chtigen k\u00f6nnte; eine detaillierte Vertr\u00e4glichkeitspr\u00fcfung ist erforderlich, wenn die M\u00f6glichkeit einer erheblichen Auswirkung nicht ausgeschlossen werden kann. In diesem Fall konzentrierte sich die Pr\u00fcfung vor allem auf die potenziellen Auswirkungen auf die Arten, f\u00fcr die das Gebiet ausgewiesen wurde, darunter der Rotr\u00fcckenschn\u00e4pper. Die Beh\u00f6rde erlegte Ausgleichsma\u00dfnahmen auf, darunter die Erhaltung von Waldpufferzonen und bestehenden Strauchg\u00fcrteln sowie den Ausschluss bestimmter tiefer gelegener Gebiete von der Bebauung. Das Verfahren dauerte Jahre, w\u00e4hrend die Bohrung ungenutzt blieb.<\/p>\n\n\n\n

Falls Sie es verpasst haben \u2013 \u00dcber den Quadratmeterpreis hinausblicken: Wie sich die M\u00e4rkte f\u00fcr Neubauwohnungen in Budapest, Warschau und Bukarest unterscheiden<\/a><\/p>\n\n\n\n

Die sieben Hektar, die erst Jahre sp\u00e4ter entdeckt wurden<\/h2>\n\n\n\n

Das auff\u00e4lligste Erlebnis stand jedoch in keinem Zusammenhang mit Natura 2000 und ergab sich aus einem separaten beh\u00f6rdlichen Verfahren. Die geltenden \u00f6rtlichen Bauvorschriften weisen einen Teil des Baugel\u00e4ndes des \u201eGreat Plain\u201c-Projekts, fast sieben Hektar, als Gr\u00fcnfl\u00e4che aus, genauer gesagt als \u00f6ffentlichen Park. Der Eigent\u00fcmer erfuhr dies nicht durch den Zustellungsbescheid einer Beh\u00f6rde. Es stellte sich bei der Pr\u00fcfung von Unterlagen im Rahmen eines laufenden Verfahrens heraus, Jahre nachdem die Immobilie erworben worden war: Gem\u00e4\u00df dem H\u00c9SZ durfte dieser Teil des Gel\u00e4ndes nicht bebaut oder f\u00fcr den beabsichtigten Zweck erschlossen werden, da er durch den kommunalen Erlass als \u00f6ffentlicher Park ausgewiesen war.<\/p>\n\n\n\n

Diese Situation, die kein Einzelfall ist, veranschaulicht ein systemisches Merkmal des l\u00e4ndlichen Immobilienmarktes in Ungarn. Die Auswirkungen einer wasserrechtlichen Genehmigung auf den Grundst\u00fcckswert h\u00e4ngen nicht ausschlie\u00dflich vom wasserrechtlichen Verfahren ab. Fl\u00e4chennutzungsklassifizierung, \u00f6rtliche Bauvorschriften, Fl\u00e4chennutzungsplanung und das Grundbuch sind teilweise voneinander unabh\u00e4ngige Systeme.<\/p>\n\n\n\n

Der Grundbuchauszug einer Immobilie gibt nicht zwangsl\u00e4ufig alle im H\u00c9SZ enthaltenen Einschr\u00e4nkungen wieder. Der kommunale Erlass, der festlegt, was auf einem Grundst\u00fcck bebaut werden darf, wird nicht automatisch im Grundbuch wiedergegeben. Ein K\u00e4ufer, der lediglich den Grundbuchauszug pr\u00fcft, ohne die aktuellen \u00f6rtlichen Bauvorschriften gesondert zu \u00fcberpr\u00fcfen, erwirbt m\u00f6glicherweise eine Immobilie, deren Bebauungsm\u00f6glichkeiten durch eine ihm unbekannte kommunale Verordnung grundlegend eingeschr\u00e4nkt sind.<\/p>\n\n\n\n

Was dies f\u00fcr die langfristige G\u00fcltigkeit einer wasserrechtlichen Genehmigung bedeutet<\/h2>\n\n\n\n

Die g\u00fcltige wasserrechtliche Genehmigung f\u00fcr den Brunnen in der Gro\u00dfen Ebene lief 2018 aus. Die geplante Nutzung, die eine gr\u00f6\u00dfere Wasserzuteilung erforderte, machte aktualisierte Wassernutzungspl\u00e4ne und eine erneute Pr\u00fcfung der Genehmigungsbedingungen notwendig; das Fehlen der erforderlichen Zustimmung der Verm\u00f6gensverwaltung verz\u00f6gerte das Verfahren.<\/p>\n\n\n\n

Zwar blieb die Genehmigung, die 320.000 Kubikmeter pro Jahr reservierte, in Kraft, doch entband das Ausbleiben einer tats\u00e4chlichen Entnahme nicht automatisch von der Verpflichtung zur Entrichtung der Wasserressourcenabgabe (v\u00edzk\u00e9szletj\u00e1rul\u00e9k). Gem\u00e4\u00df \u00a7 15\/B Abs. 3 des Wasserwirtschaftsgesetzes betr\u00e4gt die allgemeine Berechnungsgrundlage bei geringerer tats\u00e4chlicher Nutzung 80 Prozent der genehmigten Menge, was in diesem Fall 256.000 Kubikmeter entspr\u00e4che.<\/p>\n\n\n\n

Der zu zahlende Betrag l\u00e4sst sich jedoch nicht allein anhand dieses Volumens ermitteln. Die Formel gem\u00e4\u00df dem Erlass des Ministeriums f\u00fcr Landwirtschaft und Wasserwirtschaft (KHVM) Nr. 43\/1999 (26. Dezember) ber\u00fccksichtigt zudem die Wasserart, den Verwendungszweck, die Messung, den Zustand des Gew\u00e4ssers sowie etwaige geltende Ausnahmen. Bei bestimmten Kombinationen dieser Parameter kann der Jahresbetrag 10 Millionen HUF \u00fcbersteigen. Etwaige Verbindlichkeiten, die nach Ablauf der Genehmigung entstehen, m\u00fcssen unter Ber\u00fccksichtigung des jeweiligen Zeitraums und der tats\u00e4chlichen Rechtslage gesondert bewertet werden.<\/p>\n\n\n\n

Die Lehre aus B\u00f6rzs\u00f6ny: Der Wert von Geduld und Vorbereitung<\/h2>\n\n\n\n

Das Mineralwasserprojekt in B\u00f6rzs\u00f6ny verlief anders. Dort schritt der Prozess von der hydrodynamischen Modellierung bis zur offiziellen Anerkennung als nat\u00fcrliches Mineralwasser dank sorgf\u00e4ltiger Vorbereitung voran. Die gegenseitige Abh\u00e4ngigkeit der Verfahren wurde im Voraus geplant, und wenn eine Entscheidung Voraussetzung f\u00fcr die n\u00e4chste war, wartete das Projekt, bis diese Entscheidung rechtskr\u00e4ftig wurde. Fragen bez\u00fcglich der wasserrechtlichen Rahmenbedingungen, des H\u00c9SZ, der Fl\u00e4chennutzungsplanung und der Nachbargrundst\u00fccke wurden gekl\u00e4rt, bevor mit der Erschlie\u00dfung begonnen wurde. Dies mag zwar die Vorbereitungsphase verl\u00e4ngern, verringert jedoch das Risiko sp\u00e4terer \u00dcberraschungen erheblich. Ob Verfahren parallel oder nacheinander ablaufen sollten, muss f\u00fcr jedes Projekt einzeln auf der Grundlage eines ma\u00dfgeschneiderten Zeitplans entschieden werden.<\/p>\n\n\n\n

Ebenfalls interessant \u2013 Vom Angebot bis zum Grundbuchauszug: So funktioniert ein sicherer Immobilienkauf in Ungarn<\/a><\/p>\n\n\n\n

Was jeder Investor wissen muss<\/h2>\n\n\n\n

Zusammen lassen sich aus diesen beiden F\u00e4llen drei Erkenntnisse ableiten.<\/p>\n\n\n\n

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  1. Ermitteln Sie vor dem Kauf alle damit verbundenen Auflagen.<\/strong> Der durch eine wasserrechtliche Genehmigung geschaffene Wert l\u00e4sst sich nur dann realisieren, wenn die Auswirkungen auf das Natura-2000-Gebiet, die H\u00c9SZ-Fl\u00e4chennutzungsplanung, Verpflichtungen zum Schutz landwirtschaftlicher Fl\u00e4chen sowie etwaige Ausweisungen als Gr\u00fcnfl\u00e4chen oder \u00f6ffentliche Parks im Voraus bekannt sind.<\/li>\n\n\n\n
  2. Eine Genehmigung ist nicht unbefristet.<\/strong> Ihre G\u00fcltigkeitsdauer, ihre Auflagen und der Spielraum f\u00fcr \u00c4nderungen m\u00fcssen gesondert gepr\u00fcft werden. Ein K\u00e4ufer, der eine Immobilie mit einer bestehenden Genehmigung erwirbt, sollte von einem Sachverst\u00e4ndigen \u00fcberpr\u00fcfen lassen, ob die Genehmigung weiterhin g\u00fcltig ist, wer Inhaber der Genehmigung ist, welche Bedingungen f\u00fcr einen Wechsel des Genehmigungsinhabers oder Eigent\u00fcmers gelten, ob die Genehmigung ge\u00e4ndert werden kann und ob ihre G\u00fcltigkeit verl\u00e4ngert werden kann.<\/li>\n\n\n\n
  3. Der H\u00c9SZ und das Grundbuchauszug sind getrennte Quellen.<\/strong> Sie m\u00fcssen unabh\u00e4ngig voneinander \u00fcberpr\u00fcft werden.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Abschlie\u00dfend<\/h2>\n\n\n\n

    Ungarns Wasserressourcen \u2013 von Mineralwasserquellen in den B\u00f6rzs\u00f6ny-H\u00fcgeln und Thermalquellen in der Gro\u00dfen Ebene bis hin zur Nutzung geothermischer Energie \u2013 verk\u00f6rpern einen echten und noch ungenutzten Wert. Dieser Wert verwirklicht sich nicht von selbst. Beh\u00f6rdliche Verfahren, ineinandergreifende fachliche Vorschriften und lange Vorlaufzeiten stehen zwischen der Ressource und dem Investor. Das Ergebnis \u2013 eine rechtskr\u00e4ftige Genehmigung, eine anerkannte Quelle und ein ordnungsgem\u00e4\u00df gesch\u00fctzter Wasserbestand \u2013 kann einen Verm\u00f6genswert darstellen, den der Markt nur selten nachbilden kann. Das sind seine Kosten, und das ist sein Wert.<\/p>\n\n\n\n

    Zitierte Rechtsvorschriften<\/h2>\n\n\n\n