{"id":792978,"date":"2026-10-02T14:14:00","date_gmt":"2026-10-02T12:14:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/mineralwasserquellen-3-stufen-die-den-immobilienwert-bestimmen\/"},"modified":"2026-10-02T14:14:00","modified_gmt":"2026-10-02T12:14:00","slug":"mineralwasserquellen-3-stufen-die-den-immobilienwert-bestimmen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dailynewshungary.com\/de\/mineralwasserquellen-3-stufen-die-den-immobilienwert-bestimmen\/","title":{"rendered":"Mineralwasserquellen: 3 Stufen, die den Immobilienwert bestimmen"},"content":{"rendered":"\n

In meinem vorherigen Artikel habe ich erl\u00e4utert, warum Ungarns Geothermie- und Mineralwasserressourcen ungenutztes Naturkapital darstellen und warum die Immobilienpreise ihr volles Potenzial noch nicht widerspiegeln. Dieser Artikel geht noch einen Schritt weiter: Er untersucht, wie sich eine wasserrechtliche Genehmigung und die offizielle Anerkennung als nat\u00fcrliches Mineralwasser auf den Wert einer bestimmten Immobilie auswirken k\u00f6nnen und warum zwei benachbarte Grundst\u00fccke, die identisch erscheinen, sehr unterschiedliche Preise erzielen k\u00f6nnen, einfach weil das eine mit einer offiziell anerkannten, rechtm\u00e4\u00dfig nutzbaren Quelle verbunden ist und das andere nicht. Der Wert einer Immobilie mit Mineralwasserquellen wird nicht nur von der Marktnachfrage bestimmt, sondern auch von der Kombination aus Genehmigungen, beh\u00f6rdlicher Anerkennung und Nutzungsbeschr\u00e4nkungen.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Autorin: Emese Sz\u00e9ll<\/a>, private Immobilienberaterin f\u00fcr Premium-Kunden in Ungarn<\/em><\/p>\n\n\n\n

Anerkennung als nat\u00fcrliches Mineralwasser: eine Voraussetzung f\u00fcr den Marktzugang<\/h2>\n\n\n\n

Naturmineralwasser ist nicht blo\u00df eine Qualit\u00e4tskategorie, sondern eine gesetzlich geregelte Bezeichnung. In Ungarn erkennt das Regierungsamt der Hauptstadt Budapest Wasser auf Antrag gem\u00e4\u00df dem gemeinsamen Erlass 65\/2004 (IV. 27.) FVM\u2013ESzCsM\u2013GKM als Naturmineralwasser an. Nur Wasser, das im Rahmen dieses Verfahrens anerkannt wurde, darf unter der Bezeichnung \u201enat\u00fcrliches Mineralwasser\u201c vermarktet werden. Die Anerkennung setzt den Nachweis der Einhaltung der vorgeschriebenen chemischen und mikrobiologischen Anforderungen sowie der Auflagen hinsichtlich Quellschutz, Gewinnung und Abf\u00fcllung voraus.<\/p>\n\n\n\n

Es handelt sich dabei weder um ein ausschlie\u00dfliches Marktrecht noch um ein gesetzliches Monopol. Vielmehr ist die Anerkennung eine Voraussetzung f\u00fcr die rechtm\u00e4\u00dfige Verwendung der Bezeichnung und f\u00fcr das Inverkehrbringen des Produkts, w\u00e4hrend die geologischen Eigenschaften der Quelle und die standortspezifischen Genehmigungen zu einer kommerziellen Knappheit f\u00fchren k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

Den mir vorliegenden Akten zufolge zeigte die hydrodynamische Modellierung f\u00fcr eine der untersuchten Quellen einen angemessenen Schutzgrad f\u00fcr die Wasserbasis, w\u00e4hrend die Tritiumanalyse die Schlussfolgerung st\u00fctzte, dass das Wasser aus tieferen Schichten stamme. Die Regierungsbeh\u00f6rde der Hauptstadt Budapest hat das Wasser als nat\u00fcrliches Mineralwasser anerkannt. Diese Anerkennung kann zusammen mit den entsprechenden wasserrechtlichen Genehmigungen und Schutzma\u00dfnahmen einen erheblichen Marktwert haben, begr\u00fcndet jedoch kein gesetzliches Monopol.<\/p>\n\n\n\n

Der Fall B\u00f6rzs\u00f6ny: Mineralwasserquellen, 150 Meter und ein jahrzehntelanger Prozess<\/h2>\n\n\n\n

Ich bin mit dem Fall einer Mineralwasserquelle im B\u00f6rzs\u00f6ny-Gebirge gut vertraut. Den mir vorliegenden Unterlagen zufolge wurde der Brunnen 1979 bis zu einer Tiefe von etwa 150 Metern gebohrt und f\u00f6rdert hochwertiges Grundwasser. F\u00fcr die Betriebsgenehmigung wurde eine hydrodynamische Modellierung erstellt, bei der mittels numerischer Simulation die Anf\u00e4lligkeit des Grundwasserspeichers und die Herkunft des Wassers untersucht wurden. \u00dcber den 50-j\u00e4hrigen Bewertungszeitraum hinweg zeigte das Modell keine Grundwasserneubildung aus Oberfl\u00e4chenquellen an; die Berechnung ging von einer Grundwasserneubildungszone mit einem Radius von 448 Metern aus, und der Tritiumgehalt war vernachl\u00e4ssigbar.<\/p>\n\n\n\n

Die offizielle Anerkennung des Wassers als nat\u00fcrliches Mineralwasser sowie der Abschluss des damit verbundenen Genehmigungsverfahrens st\u00e4rkten die Marktposition der Immobilie erheblich. Der Zeitpunkt, zu dem die Anerkennungsentscheidung rechtskr\u00e4ftig wurde, stellte den entscheidenden rechtlichen Meilenstein dar, der sich auf den Wert auswirkte.<\/p>\n\n\n\n

Das Schutzsystem als Werttreiber und gleichzeitig als Einschr\u00e4nkung<\/h2>\n\n\n\n

Der Schutz von Wasserquellen wird durch den Regierungserlass 123\/1997 (18. Juli) geregelt. Das System sieht innere und \u00e4u\u00dfere unterirdische Schutzzonen, die hydrogeologischen Zonen A, B und C sowie entsprechende oberirdische Schutzgebiete vor, in denen eine unterirdische Zone an die Oberfl\u00e4che reicht. Die innere Schutzzone muss ausgewiesen werden. Ob auch \u00e4u\u00dfere und hydrogeologische A- und B-Oberfl\u00e4chenschutzgebiete ausgewiesen werden m\u00fcssen, h\u00e4ngt zum Teil davon ab, ob die entsprechenden unterirdischen Zonen an die Oberfl\u00e4che reichen, w\u00e4hrend eine hydrogeologische C-Zone nicht in jedem Fall vorgeschrieben ist.<\/p>\n\n\n\n

Nicht jede Einschr\u00e4nkung ist im Grundbuchauszug vermerkt. Innere und \u00e4u\u00dfere Oberfl\u00e4chenschutzgebiete m\u00fcssen im Grundbuch eingetragen werden, w\u00e4hrend Rechte, Pflichten und Verbote im Zusammenhang mit hydrogeologischen Schutzzonen zus\u00e4tzlich im Wasserrechtsregister (v\u00edzik\u00f6nyvi nyilv\u00e1ntart\u00e1s) erfasst werden. Das Schutzsystem kann bestimmte Nutzungen der umliegenden Fl\u00e4chen einschr\u00e4nken und gleichzeitig das Risiko einer Verunreinigung des Grundwassers verringern.<\/p>\n\n\n\n

Eine Quelle mit einem ordnungsgem\u00e4\u00df eingerichteten Schutzsystem kann daher zwei Formen von Wert verk\u00f6rpern. Die erste ist die nachgewiesene Wassernutzung, die durch eine g\u00fcltige wasserrechtliche Betriebsgenehmigung genehmigt ist. Das Eigentum an der Immobilie und die Berechtigung aus der Genehmigung liegen jedoch nicht zwangsl\u00e4ufig bei derselben Person, und der Erwerb der Immobilie f\u00fchrt nicht automatisch zur \u00dcbertragung der Genehmigung. Ein Wechsel des Genehmigungsinhabers oder des Eigent\u00fcmers kann eine beh\u00f6rdliche \u00dcberpr\u00fcfung und eine \u00c4nderung der Genehmigung erforderlich machen. Die zweite Wertquelle ist der Schutz des Grundwassers, der bestimmte Nutzungen benachbarter Grundst\u00fccke einschr\u00e4nken und dadurch langfristig zur Erhaltung der Wasserqualit\u00e4t beitragen kann.<\/p>\n\n\n\n

Der Fall \u201eGreat Plain\u201c: Wert in der Schwebe<\/h2>\n\n\n\n

Eine andere Situation ergibt sich, wenn die Ressource vorhanden ist, der Brunnen gebohrt und das Wasser chemisch untersucht wurde, die F\u00f6rderung jedoch noch nicht begonnen hat. Ich bin zudem bestens mit einem Thermalbrunnen in der Gro\u00dfen Ungarischen Tiefebene vertraut. Er f\u00f6rdert Thermalwasser aus einer Tiefe von fast 950 Metern mit einer Temperatur von \u00fcber 50 \u00b0C. Laut dem mir vorliegenden Laborbericht betr\u00e4gt sein Kiesels\u00e4uregehalt, ausgedr\u00fcckt als SiO\u2082, etwa 341 mg\/l \u2013 fast das Vierfache des Kiesels\u00e4uregehalts von \u201eFiji Water\u201c, einem weltweit h\u00e4ufig zitierten Premium-Ma\u00dfstab.<\/p>\n\n\n\n

Das chemische Profil allein begr\u00fcndet jedoch weder die Eignung f\u00fcr die Anerkennung als nat\u00fcrliches Mineralwasser oder Heilwasser, noch belegt es die Eignung f\u00fcr den Verzehr oder therapeutische Zwecke. Hierf\u00fcr sind gesonderte Untersuchungen und beh\u00f6rdliche Verfahren erforderlich. Die Quelle ist seit ihrer Bohrung im Jahr 2007 nicht in Betrieb genommen worden, nicht aufgrund ihrer geologischen Eigenschaften, sondern weil sich die parallelen Genehmigungsverfahren in die L\u00e4nge zogen.<\/p>\n\n\n\n

Dies ist ein Fall, in dem der theoretische Wert einer Immobilie im Zusammenhang mit Mineralwasserquellen oder einer Thermalwasserressource hoch sein mag, w\u00e4hrend der Marktpreis dies noch nicht widerspiegelt. Aus Investitionssicht k\u00f6nnte dies der Einstiegspunkt sein, jedoch nur f\u00fcr einen K\u00e4ufer, der versteht, was erforderlich ist, um das geologische Potenzial in einen rechtlich nutzbaren Verm\u00f6genswert umzuwandeln.<\/p>\n\n\n\n

Welchen Wert hat eine Quelle tats\u00e4chlich im Immobilienpreis?<\/h2>\n\n\n\n

Die Antwort h\u00e4ngt davon ab, in welcher Phase sich der Genehmigungs- und Anerkennungsprozess befindet. Die folgenden drei Stufen sind keine gesetzlich festgelegten Kategorien, sondern ein praktisches Modell f\u00fcr die Due-Diligence-Pr\u00fcfung.<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Stufe eins: spekulativ.<\/strong> Das Vorhandensein der Wasserressource wird aus geologischen Gr\u00fcnden vermutet oder ist dokumentiert, es liegt jedoch keine g\u00fcltige beh\u00f6rdliche Genehmigung vor; ein etwaiger Wasseraufschlag ist daher weitgehend spekulativ.<\/li>\n\n\n\n
  2. Stufe zwei: genehmigt, aber nicht anerkannt.<\/strong> Die Quelle ist fertiggestellt und verf\u00fcgt \u00fcber eine g\u00fcltige wasserrechtliche Betriebsgenehmigung, doch das f\u00fcr die beabsichtigte kommerzielle oder therapeutische Nutzung erforderliche Anerkennungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen.<\/li>\n\n\n\n
  3. Stufe drei: vollst\u00e4ndig gekl\u00e4rt.<\/strong> Der entsprechende Anerkennungsbescheid ist rechtskr\u00e4ftig, die geltende Untergrundschutzzone oder Oberfl\u00e4chen-Schutzzone wurde ausgewiesen, und alle f\u00fcr die beabsichtigte Abf\u00fcllung oder sonstige Nutzung erforderlichen Genehmigungen liegen vor.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    In dieser dritten Phase kann der Wert der Immobilie nach einer anderen Logik bewertet werden als bei gew\u00f6hnlichen Grundst\u00fccken oder Geb\u00e4uden.<\/p>\n\n\n\n

    Wie geht es weiter?<\/h2>\n\n\n\n

    Das Erreichen der dritten Stufe erfordert einen komplexen Prozess, an dem mehrere Beh\u00f6rden beteiligt sind und sich verschiedene Rechtsgebiete \u00fcberschneiden. Der n\u00e4chste Artikel beleuchtet diesen Weg im Detail, einschlie\u00dflich der Rollen der regionalen Wasserwirtschafts- und Gew\u00e4sserschutzbeh\u00f6rde, gegebenenfalls der Bergbaubeh\u00f6rde sowie der Beh\u00f6rden f\u00fcr Naturschutz, Agrarfl\u00e4chenschutz, Bauwesen und Grundbuchwesen; au\u00dferdem werden die Auswirkungen auf Natura 2000 sowie die langfristige Nachhaltigkeit von Genehmigungen beleuchtet, wobei auf direkte Erfahrungen aus den beiden hier beschriebenen Projekten zur\u00fcckgegriffen wird.<\/p>\n\n\n\n

    Zitierte Rechtsvorschriften<\/h2>\n\n\n\n