Cómo los inquilinos pueden girar a su favor este período de crisis
En caso de que tengan un enfoque flexible para su estrategia inmobiliaria y estén abiertos a nuevas soluciones, podemos ayudarlos a idear las tácticas correctas al negociar con los propietarios, resumió las oportunidades actuales de los inquilinos de oficinas, minoristas y logísticos VLK Cresa , en su estudio de mayo.
Principales observaciones y predicciones:
- Actualmente, entre el 15 y el 20 por ciento de los inquilinos de oficinas piden una reducción del alquiler
- En ciertos casos, el plazo del arrendamiento de oficinas podría reducirse de cinco a tres años.
- Inquilinos con espacio de oficina relativamente grande (ej. 2.000 m2) podría subarrendar parte de su premisa
- El tamaño del espacio de oficina podría incluso aumentar debido a las nuevas medidas de seguridad sanitaria
- El propio lugar de trabajo (p. ej., la mesa y los alrededores cercanos) disfrutará de más atención en comparación con las áreas sociales y de entretenimiento.
Los empleados que trabajan desde casa debido al coronavirus provocaron el vaciado de la mayor parte de los edificios de oficinas y en parte de los centros comerciales, y solo las tiendas de comestibles permanecieron abiertas con restricciones de horario de apertura.
Esta ola de cierres forzados generó serios problemas de liquidez y los minoristas en gran número recurrieron a los propietarios y al estado en busca de ayuda, recordó el asesor inmobiliario de VLK Cresa en su estudio de evaluación de mayo.
"Sin embargo, el estudio destacó que las corporaciones que usan espacio de oficinas no pueden usar esta base de referencia ya que la mayoría de las propiedades han estado abiertas desde el comienzo de la pandemia. Por el contrario, los minoristas (restaurantes, cafeterías, gimnasios y otros) en el edificio de oficinas están justificados para solicitar condiciones de arrendamiento más fáciles, ya que su modelo comercial se basa en huéspedes que provienen principalmente del propio edificio. Con gran parte de los inquilinos de oficinas en casa, estas unidades comerciales permanecieron vacías. Pero aun así, los inquilinos de oficinas pueden encontrar opciones para salir de esta angustiosa situación” – confirmado Valter Kalaus, director general de VLK Cresa.
Él espera que las negociaciones no necesariamente se vuelvan más difíciles, sino que se necesitará una actitud más adaptable. “Incluso antes de la pandemia, nuestro objetivo siempre fue llegar a una solución de compromiso, esto no ha cambiado. Como representantes exclusivos de inquilinos, siempre tratamos de obtener el mejor trato posible para nuestros clientes, sin convertir el proceso de negociación en un campo de batalla.
Propietarios e inquilinos tienen una cosa en común: proporcionar continuidad comercial, y para lograr esto es imprescindible una mayor flexibilidad. Los inquilinos están bajo mucha presión para reevaluar su necesidad actual y futura de espacio de oficina. También necesitarán información relevante y adecuada sobre las tendencias actuales del mercado, las posibilidades de descuento, etc. Este tipo de información solo puede ser proporcionada por expertos inmobiliarios independientes. Los inquilinos deben concentrarse en su propio negocio y no se espera que tengan un conocimiento profundo de los problemas inmobiliarios para tomar una decisión válida y segura”. – dijo el ejecutivo.
Dos ejemplos para mostrar cómo los inquilinos pueden navegar:
Primer caso: Tres años para terminar un contrato de arrendamiento de cinco años
La renegociación sería muy difícil, ya que en el tiempo restante pueden ocurrir aún más dificultades en el negocio del arrendatario, y esto resultará en más modificaciones. La terminación inmediata o a corto plazo puede causar más problemas financieros y legales y, mientras tanto, se necesitará otro espacio más económico. El último requerirá mucho tiempo, dinero y energía para encontrar.
Valter Kalaus aún no ha experimentado una gran cantidad de inquilinos de oficinas que solicitan ayuda financiera de los propietarios. Como él lo expresó: solo aproximadamente entre el 15 y el 20 por ciento de los inquilinos se han acercado a los propietarios. El retraso en el pago del alquiler puede ayudar al flujo de caja de los inquilinos, pero no es decisivo. En cambio, puede ser conveniente repensar cómo se utiliza el espacio de oficina.
Otra solución es devolver cierta parte del espacio y quedarse por un paquete con descuento – esbozan los autores del estudio.
"Subarrendar una parte más pequeña de la oficina también puede ser una salida, lo que significa una reducción de costos para los inquilinos. Creo que este será un enfoque común en los próximos meses, especialmente para las organizaciones que alquilan un par de miles de metros cuadrados.
A los inquilinos que necesitan áreas más pequeñas les gusta esta opción, ya que es una solución más rentable en comparación con comprometerse a ser el inquilino principal. Por lo tanto, deberán aceptar que el arrendador (inquilino principal) no gastará en el equipamiento de la oficina sino que entregará el espacio tal como está.” – esbozó la situación Valter Kalaus.
Segundo caso: Un año para terminar un contrato de arrendamiento de cinco años
La situación es algo más fácil ya que el inquilino está más preparado para mudarse o renegociar el contrato de arrendamiento. Quedarse está justificado, si el propietario actual ofrece otro contrato de cinco años con un descuento sustancial. Tenga en cuenta que este es en realidad un contrato de 1+5 años.
Para mover es la elección correcta si el propietario real no proporciona ningún descuento adicional y otros edificios ofrecen un alquiler más bajo o una contribución de equipamiento más alta para un espacio más moderno y mejor ubicado.
En cualquier caso, el inquilino se beneficiará más si los términos del contrato siguen siendo lo más flexibles posible. Por ejemplo, del contrato de arrendamiento común de cinco años, reduzca el plazo del arrendamiento a tres años. Los expertos de VLK Cresa confían en que en los próximos años veremos esto en muchos casos.
Obviamente, será necesario reconsiderar toda la estrategia de trabajo, incluido el establecimiento del equilibrio adecuado entre trabajar desde casa y en la oficina.
Creen que en los últimos años se prestó demasiada atención a las áreas sociales y se gastó mucho dinero en estos espacios en comparación con las áreas de trabajo reales, que deberían ser una preocupación principal en el futuro.
En referencia a esto Valter Kalaus dijo: “Es posible que trabajar desde casa libere del 5 al 10 por ciento o incluso del 15 por ciento de la oficina, pero debido a las nuevas medidas de seguridad sanitaria, podríamos terminar necesitando más cocinas o áreas de trabajo más grandes para mantener la distancia social adecuada. También se reevaluarán las soluciones modernas de ventilación, y es posible que regresen las paravanas y las estructuras de oficinas cerradas, para dividir el gran espacio abierto de oficinas. Al final del día, podríamos ver que, en algunos casos, los inquilinos terminarán necesitando más espacio de oficina que antes de la pandemia. Con esas decisiones desafiantes, será crucial contar con la ayuda de un profesional inmobiliario externo.."
Fuente: Cresa LLC
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1 Comentario
Las empresas de administración de propiedades deben enfrentar la realidad. Muchos de ellos se arruinarán si deben dinero a los bancos. Los clientes que están al borde del colapso no se beneficiarán de la reducción de los precios inmobiliarios si no tienen clientes. Las empresas de administración de propiedades deben darse cuenta de que tendrán muchas propiedades vacantes que probablemente permanecerán vacantes durante años a menos que reduzcan significativamente los alquileres y ofrezcan arrendamientos a corto plazo. Un espacio que puede haber costado 10,000 euros al mes puede necesitar alquilarse por 2500 euros al mes para conseguir y mantener un inquilino. Las empresas de arrendamiento de espacios de oficinas han estado chupando la sangre (ganancias) de los clientes durante años con políticas y costos escandalosos. Muchos agentes inmobiliarios que alquilan apartamentos van a estar en el mismo barco a menos que bajen sus precios de venta en muchos mercados.