Las pymes húngaras en una encrucijada: inflación, barreras al crecimiento y una nueva era del sector inmobiliario industrial
Los principales representantes del mercado inmobiliario nacional se reunieron por segunda vez el 15 de mayoth, 2025, en el exclusivo HAD Real Estate Business Brunch organizado por RaktárAD, una empresa de propiedad belgo-húngara, en el marco de la exposición Industry Days, donde el grupo de empresas también ganó el premio al stand más hermoso de este año.
El evento se centró en los desafíos inflacionarios del sector de las PYME nacionales, las oportunidades de inversión, las consideraciones para la selección de la ubicación de las instalaciones y las estructuras de financiamiento que facilitan el crecimiento, que en conjunto determinan la trayectoria de desarrollo de las empresas.
La presencia de expertos invitados de primer nivel elevó el prestigio del evento: Milla Kalmár, jefe de la división de bienes raíces industriales de 108 Real Estate Hungary, Mariann Micskei, director de operaciones de Goodwill Energy Ltd., János Kovács, vicepresidente del departamento inmobiliario de la Cámara de Comercio e Industria de Budapest (BKIK), David Heim, socio de franquicia y experto en bienes raíces comerciales de Otthon Centrum y Tibor Lőrincz-Hadnagy, socio y gerente de desarrollo de negocios de HAD Group, compartió las tendencias actuales del mercado y experiencias prácticas con los participantes.
El prestigioso evento profesional fue inaugurado por Ernő Hadnagy, presidente del Grupo HAD, quien anunció en su discurso que RaktárAD, considerando las demandas de crecimiento de las empresas y las ubicaciones más solicitadas de la región, está implementando una estrategia de expansión específica que, además de los desarrollos existentes en Alsónémedi y Vecsés, lanzará nuevos proyectos industriales en Nagytarcsa y Bag. Asimismo, está iniciando una apertura estratégica hacia las aglomeraciones del norte y oeste de Budapest, especialmente Dunakeszi y Budaörs, ofreciendo soluciones de almacenamiento modernas y competitivas.
¿Supervivencia o desarrollo? La situación de las pymes nacionales en tiempos de turbulencia económica.
En los últimos diez años, la economía húngara ha sufrido una inflación cercana al 80%, muy por encima de la media de la UE del 30-35%. Esto ha afectado especialmente a las pequeñas y medianas empresas (pymes), donde han surgido importantes disparidades de productividad. Mientras que el rendimiento real de las microempresas unipersonales se estancó, la productividad de las empresas de 2 a 9 empleados superó la inflación en un 60-70%, y las medianas empresas experimentaron un aumento de productividad del 40% por encima de la inflación.
Aunque el número de empresas ha aumentado un 50% en 10 años, esta expansión se debe principalmente a las empresas unipersonales y a las denominadas empresas de proyectos "sin personal". El número de pequeñas y medianas empresas (PYMES) se ha mantenido prácticamente sin cambios.
El sector de las pymes representa el 65% de la fuerza laboral, pero en un entorno inflacionario, la mayor parte de sus recursos se destina a costes salariales, lo que deja poco espacio para el desarrollo. Las empresas que han fortalecido sus operaciones con inversiones conscientes se han vuelto más competitivas, con mayor capital disponible y participan con mayor actividad, por ejemplo, en el mercado inmobiliario industrial.
Los desafíos de financiamiento y la falta de competencias obstaculizan el desarrollo de las micro y pequeñas empresas
Si bien el sistema bancario nacional opera actualmente con abundante liquidez, la actividad crediticia sigue siendo limitada, ya que las instituciones financieras generalmente solo pueden atender a clientes solventes. La gran mayoría de las microempresas y pequeñas empresas, especialmente las unipersonales, no suelen cumplir estas condiciones y, por lo tanto, quedan excluidas de una financiación efectiva. El número de pequeñas empresas nacionales es excepcionalmente alto en comparación con la UE. Dentro de esta, la proporción de microempresas también es alta, pero este segmento es el más rezagado en cuanto a oportunidades de desarrollo.
La razón es que estas empresas a menudo no se crean por motivos comerciales, sino por la necesidad de ganarse la vida. La disparidad en los sistemas de apoyo profundiza aún más la brecha entre las multinacionales y las pymes nacionales. En los últimos años, los gigantes del sector, especialmente los de las industrias de baterías y automoción, han recibido importantes subvenciones estatales, mientras que las pequeñas empresas suelen quedar excluidas de estas oportunidades. En aras de la competitividad de las empresas nacionales, sería razonable reevaluar la estructura de apoyo actual», explicó János Kovács, vicepresidente del departamento inmobiliario de la Cámara de Comercio e Industria de Budapest (BKIK).
Barreras al crecimiento y salidas: desarrollo de competencias y cooperación para fortalecer las microempresas
La mayoría de las empresas carecen de un enfoque estratégico a la medida de la empresa, una gestión de cartera adaptada a los proyectos, presencia digital —en muchos casos ni siquiera cuentan con sitio web— y conexiones limitadas con el mercado externo. La falta de competencia, la falta de recursos financieros, así como la falta de infraestructura y motivación, frenan su crecimiento.
Para abordar estos problemas, se lanzó el Programa Sándor Demján, impulsado por la Asociación Nacional de Emprendedores y Empleadores (VOSZ), que ofrece apoyo específico para impulsar el desarrollo de pequeñas empresas. El objetivo del programa no es solo proporcionar financiación, sino también identificar, desarrollar y fortalecer oportunidades de cooperación a largo plazo, como clústeres y consorcios.
Restricción de inversión y vacilación en el mercado inmobiliario en medio del incierto entorno económico
La incertidumbre económica, especialmente las presiones inflacionarias, las tensiones comerciales internacionales y el apoyo estatal desigual, obstaculiza considerablemente la disposición a invertir tanto entre las empresas multinacionales como entre las pymes nacionales. Las grandes empresas están posponiendo importantes cambios en sus propiedades, y para las pymes, la imprevisibilidad del mercado hace que los desarrollos sean arriesgados. «Si bien muchos líderes de pymes prefieren ahorrar, las empresas más grandes recurren cada vez más a formas alternativas de financiación, como pagos a plazos o contratos de compraventa de energía (PPA), para garantizar la sostenibilidad y la rentabilidad de sus operaciones», enfatizó Mariann Micskei, directora de operaciones de Goodwill Energy Ltd.
El número de nuevos contratos en el mercado de alquiler está disminuyendo a nivel nacional. Es cada vez más común extender los contratos de alquiler existentes, incluso si la propiedad está técnicamente obsoleta, y los costos operativos podrían reducirse mejorando la eficiencia energética. Para las empresas, mudarse a una nueva ubicación no solo supone una carga financiera, sino también un riesgo para la retención de la plantilla, por lo que mantener la estabilidad se ha convertido en una prioridad absoluta.
RaktárAD es un socio comprometido de las PYME
El sector de las pymes es el motor de la economía húngara. RaktárAD no solo lo reconoce, sino que también se ha propuesto apoyar a las empresas familiares nacionales. Cree que no debemos esperar milagros, sino que debemos unirnos para impulsar el desarrollo.
La fuerza de las pequeñas y medianas empresas se desarrolla en estrategias de crecimiento gradual, paso a paso, para lo cual es esencial contar con una infraestructura adecuada.
Un producto único desarrollado por la empresa, la nueva generación de condominios industriales ofrece una alternativa moderna, especialmente a los negocios que anteriormente operaban en lugares anticuados, mayoritariamente residenciales o confinados.
Los condominios industriales no solo ofrecen una infraestructura moderna, sino que también fomentan el desarrollo de un ecosistema empresarial próspero y propicio. Estas colaboraciones, basadas en desarrollos conjuntos, tecnologías de eficiencia energética y optimización de costes, ofrecen soluciones logísticas integrales y tangibles para sus propietarios. Gracias a su funcionamiento similar a una incubadora, también establecen una conexión directa con organizaciones profesionales clave como la Cámara de Comercio e Industria de Budapest (BKIK) o la Asociación Nacional de Emprendedores y Empleadores (VOSZ), a la vez que ponen a su disposición servicios de consultoría y financiación. — destacó Tibor Lőrincz-Hadnagy, socio y director de desarrollo empresarial del Grupo HAD.
Los puntos focales regionales y los desarrollos personalizados dan forma al futuro del mercado inmobiliario industrial
La ubicación sigue siendo uno de los factores más importantes para la retención de valor y la generación de rentabilidad de las propiedades industriales. Las propiedades de nueva construcción bien ubicadas, incluso con una rentabilidad bruta actual inferior al 5%, pueden ofrecer una rentabilidad excepcional a largo plazo, especialmente si la demanda supera la oferta en la zona en cuestión con el tiempo.
Este tipo de activos industriales se deprecia a un ritmo significativamente menor que las propiedades residenciales de alto valor, que requieren mantenimiento constante y mejoras estéticas. Los datos de mercado de la última década también lo confirman. Si bien los precios de las propiedades residenciales han aumentado un 300%, el valor de las propiedades industriales ha aumentado un 200%, y los alquileres en ambos segmentos han aumentado un 200% en la categoría de propiedades de entre 50 y 250 millones de HUF.
En el mercado inmobiliario industrial nacional, Budapest y sus aglomeraciones, así como las grandes ciudades con conexiones por carretera, como Nyíregyháza, Debrecen, Szeged, Kecskemét y Győr, siguen siendo las regiones más activas. Estas regiones atraen a la mayoría de las empresas que buscan inmuebles industriales estándar o que consideran soluciones desarrolladas con un diseño "construido para su compra" y "construido a medida" adaptadas a sus necesidades individuales. Los responsables de la toma de decisiones prefieren cada vez más naves optimizadas a largo plazo y adaptadas a su propio uso, ya que ofrecen flexibilidad (opciones de salida rápida en caso de una excelente ubicación o facilidad de alquiler posterior) y costos operativos predecibles, especialmente en términos de eficiencia energética. — destacó Dávid Heim, socio de franquicia y experto en bienes raíces comerciales de Otthon Centrum.
Algunas regiones, como Kecskemét, muestran signos de sobresaturación debido a intensos desarrollos previos, mientras que otras, como Debrecen, han iniciado una sólida trayectoria de crecimiento gracias a las inversiones en el sector automovilístico. El sureste del país aún no es muy atractivo. Los centros logísticos fronterizos podrían desempeñar un papel importante en los procesos de reconstrucción posbélica, debido al tráfico de tránsito previsto y a la demanda de construcción.
Expansión estratégica en nuevas ubicaciones con soluciones RaktárAD
En respuesta a las tendencias regionales y las necesidades reales de las empresas, RaktárAD también ha desarrollado una estrategia de expansión específica, en la que se destacan las ubicaciones más preferidas por el mercado. Tras haber establecido proyectos inmobiliarios industriales en Alsónémedi y Vecsés, la empresa continúa con los desarrollos en Nagytarcsa e inicia operaciones en Bag. Al mismo tiempo, también inicia su expansión estratégica hacia las aglomeraciones del norte y oeste de Budapest (las zonas de Dunakeszi y Budaörs) con el objetivo de ofrecer soluciones de almacenamiento modernas y asequibles a las empresas en desarrollo dinámico.
Numerosos ejemplos demuestran que las empresas que se han establecido en ubicaciones ya operativas han logrado consolidar una presencia estable en el mercado y una larga trayectoria. RaktárAD pretende trasladar esta experiencia a nuevas ubicaciones para que aún más empresas puedan beneficiarse de las ventajas de un entorno diseñado conscientemente y que fomenta el desarrollo», anunció Ernő Hadnagy, presidente del Grupo HAD.
Las tendencias cambiantes de la industria y los nuevos centros de crecimiento están dando forma a la demanda
El mercado inmobiliario industrial se ve cada vez más impulsado por la reestructuración de los sectores automotriz y tecnológico. Los fabricantes internacionales de automóviles, incluidos los actores de la cadena de suministro de importación de nivel 1 a 3 de Asia, Norteamérica y Europa Occidental, siguen desempeñando un papel importante en el desarrollo de la demanda, pero el ritmo de expansión de capacidad previsto anteriormente se ha ralentizado. El volumen de producción de BYD ha disminuido significativamente en comparación con las proyecciones anteriores. En las fábricas de baterías existentes, el volumen de producción ha disminuido entre un 30 % y un 50 % en comparación con 2023.
En el primer trimestre de 2025, el mercado se caracterizó principalmente por prórrogas de arrendamientos en lugar de nuevas transacciones. El contrato de arrendamiento más importante se cerró en Budapest con una empresa del sector de tecnología financiera. Estadísticamente, las cifras del cuarto y el primer trimestre, que suelen coincidir, suelen distorsionar la actividad real del mercado, ya que muchos contratos se cierran antes por razones administrativas. Los actores del sector de bienes de consumo de alta rotación (FMCG), especialmente las empresas que venden ropa y artículos de papelería para el hogar, también mostraron actividad en cuanto a transacciones, a pesar de que la alta inflación retrasó temporalmente sus decisiones. —analiza Milla Kalmár, jefa de la división de bienes raíces industriales de 4 Real Estate Hungary.
La industria farmacéutica y los segmentos relacionados con la preservación de la salud, como los suplementos nutricionales y los productos deportivos y de bienestar, están generando una demanda cada vez mayor, especialmente entre los grupos de consumidores más jóvenes y conscientes. También se observa una creciente actividad en el mercado nacional en el ámbito de la electromovilidad, concretamente en la fabricación y el mantenimiento de bicicletas, patinetes y ciclomotores eléctricos.
Los desafíos y las oportunidades que enfrenta el sector predicen que el futuro del mercado inmobiliario industrial será moldeado con éxito por aquellos actores capaces de adaptarse con rapidez y flexibilidad al cambiante entorno económico y a las crecientes necesidades de los sectores emergentes.
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