La pesadilla de la construcción en Hungría: ¡Nuevos datos revelan el precio real de ser propietario de una vivienda en Hungría!
Para muchos, ser propietario de una vivienda es uno de los objetivos más importantes de la vida; sin embargo, en Hungría, este sueño se está volviendo cada vez más difícil de alcanzar, incluso para quienes cuentan con una situación financiera estable. El fuerte aumento de precios en los últimos años, la prolongación de los plazos de construcción y las marcadas disparidades regionales hacen que construir una casa propia ya no sea solo cuestión de determinación y ahorro. Se ha convertido en un desafío complejo que implica logística, finanzas y paciencia.
Según centro de dineroEl coste medio de construcción de una vivienda nueva ascendió a 617,000 HUF (1,535 EUR) por metro cuadrado en 2024, un máximo histórico. Si bien esta cifra representa un promedio nacional, sugiere que el coste marginal de construir una vivienda nueva ha alcanzado un nivel que podría disuadir incluso a los futuros propietarios más adinerados.
Aunque la tasa de aumento (3.5%) fue inferior al crecimiento de dos dígitos registrado en años anteriores, el aumento constante sigue representando una carga significativa para quienes consideran la construcción de obra nueva. Entre 2019 y 2023, el mercado experimentó aumentos anuales de precios de entre el 10% y el 20%, destacando 2022 por su incremento del 23.5%. La actual desaceleración del crecimiento parece indicar fatiga del mercado, más que una verdadera recuperación.
Anomalías del mercado en algunos condados
Las estadísticas oficiales muestran que los costos de construcción disminuyeron drásticamente en algunos condados. En Borsod-Abaúj-Zemplén, por ejemplo, el precio promedio por unidad de condominio se redujo casi un 30 %. Esta tendencia inversa se debe en parte a cambios en los costos laborales locales y en parte a la disminución de la demanda. Curiosamente, el costo de la construcción de viviendas unifamiliares se mantuvo más estable: en Budapest, los precios aumentaron un 8.7 %, mientras que en el condado de Komárom-Esztergom, el costo promedio disminuyó casi un 9 %.
A la luz de estas cifras, la conexión entre la dinámica de la construcción local y las tendencias de precios se ha hecho cada vez más evidente. En el condado de Csongrád-Csanád, por ejemplo, la llegada del fabricante chino de automóviles BYD ya ha tenido un impacto notable en el mercado inmobiliario. Mientras tanto, en el condado de Szabolcs-Szatmár-Bereg, la activa presencia de compradores ucranianos ha impulsado la demanda.
Para pisos más grandes, dirigidos a compradores con ingresos más altos, el coste de construcción por metro cuadrado ronda los 659,000 HUF (1,640 EUR), mientras que para unidades más pequeñas, de 80 a 100 metros cuadrados, se sitúa en 598,000 HUF (1,488 EUR). Esto demuestra que quienes buscan un mejor nivel de vida suelen optar por materiales y extras más caros, lo que infla aún más el coste final.
Plazos de construcción más largos, menos viviendas nuevas
Los tiempos de construcción también han aumentado significativamente. Los datos de 2024 muestran que la finalización de un edificio residencial tardó un promedio de 778 días, frente a los 683 días de 2023, lo que representa un retraso de casi tres meses y marca el tiempo de construcción promedio más largo desde 2016. Los bloques de condominios multifamiliares de varias plantas fueron los que tardaron más (937 días en promedio), mientras que las viviendas unifamiliares tardaron "solo" 748 días en completarse.
Una de las principales causas de estos retrasos es la escasez de mano de obra cualificada, evidente incluso durante obras menores de renovación. El aumento de la demanda es otro factor que contribuye a la limitación de la capacidad del sector.
En total, se completaron 13,295 viviendas en Hungría en 2023, la cifra más baja desde 2016. Según la Oficina Central de Estadística, estas viviendas se construyeron en 6,170 edificios, algunos de los cuales albergaban varias unidades. La mayoría de las construcciones consistían en edificios de planta baja o de una sola planta, con solo 31 estructuras de más de cinco plantas. La gran mayoría (82%) se construyó con mampostería de ladrillo, y las tejas de hormigón siguieron siendo un material común para las cubiertas, lo que contribuyó a cierta uniformidad de costes. A pesar de las innovaciones tecnológicas disponibles, estas tendencias sugieren que los métodos tradicionales siguen siendo los más populares.
Persisten las diferencias de costos regionales
Siguen existiendo importantes disparidades regionales en los costes de construcción. Por ejemplo, el precio medio por metro cuadrado de las viviendas unifamiliares nuevas en el condado de Nógrád fue de 538,000 HUF (1,338 EUR), frente a los 759,000 HUF (1,888 EUR) de Budapest, lo que representa una diferencia de más del 40 %, sin contar el coste del terreno. Esta disparidad se debe principalmente a las diferencias en los costes de mano de obra y los estándares tecnológicos.
En el caso de los edificios de apartamentos, la diferencia fue aún mayor: el más barato en el condado de Nógrád costaba 424,000 HUF (1,055 EUR) por metro cuadrado, mientras que en Budapest la cifra era de 661,000 HUF (1,645 EUR). Otros condados también han experimentado un rápido aumento de los costes: en Fejér y Baranya, por ejemplo, los costes unitarios aumentaron más del 20 % durante el último año, equiparando los precios de la construcción con los de la capital, o incluso superándolos.
Dávid Valkó, analista sénior de OTP Ingatlanpont, señaló que el aumento de los costos de construcción ya no se debe principalmente a los precios de los materiales, sino al aumento de los costos laborales. A pesar de la desaceleración del crecimiento de los precios, los gastos generales siguen aumentando debido a los continuos aumentos salariales de los contratistas. Esta tendencia no solo infla los costos, sino que también retrasa los proyectos, ya que hay menos profesionales disponibles para gestionar la creciente carga de trabajo.
Una perspectiva cautelosa
En los últimos años, los precios de la vivienda en Hungría han aumentado a un ritmo más lento, aunque todavía muy por encima de la tasa de inflación. Mientras tanto, la actividad de la construcción ha disminuido significativamente, los plazos de finalización se han alargado y las disparidades regionales se han acentuado.
En resumen, quien esté considerando construir una casa en Hungría hoy en día debe estar preparado no solo para una inversión considerable, sino también para planificar con cuidado y ser excepcionalmente paciente. El camino hacia la propiedad de una vivienda ya no es solo un compromiso financiero, sino un maratón logístico.
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