Plaza Stop 2.0: El sector minorista húngaro se enfrenta a una crisis ante la nueva regulación prevista
El gobierno húngaro se prepara para transformar radicalmente el mercado inmobiliario comercial húngaro con nuevas regulaciones. La propuesta no solo dificultaría el lanzamiento de nuevas inversiones, sino que también restringiría drásticamente el arrendamiento de centros comerciales y tiendas existentes. La enmienda ha causado gran revuelo entre los operadores económicos, aunque el ministerio aún no ha proporcionado ninguna explicación sustancial sobre el propósito de este endurecimiento.
El nuevo proyecto de normativa implicaría que las propiedades comerciales medianas y grandes ya no podrían venderse ni alquilarse sin una licencia gubernamental. Actualmente, incluso el alquiler de un local comercial de más de 400 metros cuadrados requeriría un permiso de cambio de uso, no solo para nuevas inversiones, sino también para propiedades existentes. Esto, en sí mismo, supone un importante obstáculo administrativo, pero el proyecto va más allá: si un inquilino rescinde el contrato de arrendamiento, el nuevo inquilino tendría que volver a solicitar un permiso. Dado que los inquilinos de los centros comerciales cambian con frecuencia, esta incertidumbre provocaría una importante pérdida de valor en la propiedad.
¿Control total en manos del gobierno húngaro?
Muchos argumentan que el objetivo de la regulación no es realmente regular el paisaje urbano ni la estructura comercial, sino extender el control estatal sobre el mercado inmobiliario comercial. Después de todo, si todas las ventas y alquileres están sujetos a aprobación oficial, solo las empresas que puedan "convencer" a los responsables de la toma de decisiones de que su negocio es "idóneo para su propósito" podrán mantenerse en el mercado. Este sistema puede ser particularmente beneficioso para quienes están cerca del gobierno, al tiempo que impide que otros operen. Según un artículo de HVGNo es casualidad que la exposición de motivos del proyecto también sea extremadamente vaga: el Ministerio ha indicado que "en determinados casos son necesarias aclaraciones".
Reacciones iniciales a los cambios propuestos
Los expertos afirman que esto podría hacer que el mercado sea tan impredecible que habría pocos inversores dispuestos a construir nuevas propiedades comerciales. El actual marco regulatorio ya plantea importantes obstáculos para los promotores. Hungría se encuentra a la zaga de competidores centroeuropeos como Polonia y Rumanía en cuanto a desarrollo inmobiliario y apertura de marcas internacionales. Esto resulta especialmente doloroso en un momento en que el mercado inmobiliario húngaro apenas comienza a recuperarse de la crisis del año pasado. Los inversores extranjeros también han comenzado a mostrar un renovado interés en el sector minorista.
Existe una confusión casi unánime entre los minoristas nacionales. No ven ninguna justificación económica, legal ni urbanística para el endurecimiento, especialmente cuando el propio gobierno se ha fijado el objetivo de fomentar la inversión. La Confederación Nacional de Comercio (NCC) afirma que la regulación supone un gran riesgo no solo para los nuevos proyectos, sino también para las operaciones diarias. Por ejemplo, los conceptos de tienda dentro de tienda, donde varios negocios operan espacios comerciales separados dentro de una tienda más grande, también podrían verse afectados.
Dado que la división del área de ventas también requeriría una licencia independiente, esto haría prácticamente imposible colaboraciones similares. Además, las licencias no estarían vinculadas a la propiedad, sino al inquilino específico. En otras palabras, si, por ejemplo, el mismo local se utilizara para la venta de productos técnicos en lugar de calzado, se repetiría el trámite de la licencia.
El objetivo inicial de la normativa y su posible impacto en la operativa diaria de los comercios
Aunque los objetivos originales de la congelación de compras eran las grandes multinacionales alimentarias, las nuevas normas afectarían a muchos más. Las empresas nacionales y las pequeñas empresas también podrían encontrarse en una situación difícil. Tomemos, por ejemplo, el caso de un comerciante rural que decide vender su local a una cadena más grande, algo que no tendría ninguna posibilidad de hacer en el futuro si la nueva normativa entrara en vigor. Esto resulta especialmente perverso en un momento en que las comunicaciones gubernamentales se centran en el apoyo a los pequeños empresarios húngaros. El borrador actual de la normativa, por otro lado, reduciría la libertad de mercado.
Según varias fuentes comerciales, una interpretación extrema de la propuesta podría incluso llevar a la necesidad de una licencia independiente para reorganizar los estantes, ya que esto cambiaría la estructura del área de ventas. Esto no solo es absurdo, sino que también imposibilitaría por completo las operaciones diarias. Es comprensible que los comerciantes estén preocupados: en un sistema así, no tienen libertad para tomar ni siquiera las decisiones comerciales más básicas. La planificación diaria del stock, la optimización del suministro o incluso la incorporación de un nuevo socio comercial pueden convertirse en un largo proceso burocrático.
Vacíos legales anteriores y comparación internacional
En años anteriores, aún existían algunas lagunas legales: por ejemplo, si una nueva tienda se mudaba al espacio de una tienda antigua, podía operar sin un permiso gubernamental especial. La nueva normativa también eliminaría esta posibilidad. Además, se establecerían normas sobre cómo separar una zona de ventas, por ejemplo, cuando se abre un taller técnico en una parte de un hipermercado.
Las comparaciones internacionales también presentan un panorama desfavorable. En los últimos diez años, Hungría se ha quedado muy por detrás de otros países de la región, no solo en volumen de inversión inmobiliaria, sino también en el tamaño de los nuevos desarrollos comerciales. La República Checa, Polonia y Rumanía han obtenido consistentemente mejores resultados.
Por lo tanto, el actual proyecto de reglamento no constituye un simple ajuste técnico, sino un paquete de medidas que transformaría fundamentalmente el funcionamiento del mercado inmobiliario comercial húngaro. La falta de transparencia en los procedimientos de concesión de licencias, la imprevisibilidad y la posible influencia política podrían disuadir seriamente a los inversores en un momento en que la economía húngara necesita inversión.
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