Les villages frontaliers hongrois : le nouveau point chaud pour les demandeurs de biens immobiliers roumains
L'adhésion de la Roumanie à l'espace Schengen a donné un nouvel élan au marché immobilier de la Hongrie orientale. La facilitation de la libre circulation entre les localités frontalières a rendu les biens immobiliers situés dans des villages et petites villes hongroises, jusque-là peu attractifs, de plus en plus prisés par les acheteurs roumains. Cette demande croissante s'étend désormais même à des villages jusque-là totalement exclus du boom immobilier hongrois.
Bien que l’immobilier hongrois soit généralement plus cher, les prix bas dans les villages proches de la frontière créent de nouvelles opportunités pour les acheteurs roumains, qui voient souvent ces colonies comme une chance d’acheter des maisons abordables.
D’après G7Les prix de l'immobilier en Roumanie restent favorables par rapport aux niveaux de revenus, parmi les meilleurs de l'UE. Cependant, ce n'est pas le cas partout. Des villes comme Cluj-Napoca sont devenues nettement plus chères ces dernières années, dépassant même les prix de l'immobilier à Bucarest. Une tendance similaire est observée à Oradea et Timișoara, où les prix au mètre carré ont été multipliés par 2.5 à 3 depuis 2015.
Comme ces villes sont proches de la frontière hongroise, la forte hausse des prix attire davantage l'attention sur les propriétés hongroises plus abordables situées juste de l'autre côté de la frontière.
Qu'est-ce qui attire les acheteurs roumains dans les villages frontaliers hongrois ?
Du côté hongrois, notamment dans les comtés de Hajdú-Bihar, Békés et Csongrád-Csanád, plusieurs localités affichent des prix au mètre carré incroyablement bas. Nagykereki, par exemple, se trouve à moins d'une demi-heure d'Oradea et propose des propriétés à environ 70 € le mètre carré, un prix presque absurde comparé aux villes roumaines.
On retrouve des niveaux de prix similaires à Magyarcsanád et dans d'autres villages voisins, où les prix oscillent entre 30,000 40,000 et XNUMX XNUMX forints le mètre carré. Ces zones sont considérées comme des « points blancs » sur la carte du marché immobilier hongrois : elles ont manqué le boom immobilier national, alors même que les prix dans les villes voisines ont quadruplé, voire quintuplé.
Le principal attrait réside dans le prix. Dans les grandes villes roumaines comme Cluj-Napoca ou Oradea, se loger est inabordable pour beaucoup, tandis que les villages hongrois voisins proposent des logements à un prix bien inférieur. De plus, de nombreux acheteurs sont attirés par le cadre paisible et rural, idéal pour des escapades de week-end ou même des séjours plus longs. La suppression des contrôles aux frontières et la liberté de circulation n'ont fait que renforcer cette tendance.
Un autre facteur important est le nombre élevé de propriétés vacantes à vendre dans les villages hongrois, principalement dû au vieillissement de la population et aux mouvements migratoires. Par conséquent, les acheteurs roumains ne chassent pas nécessairement les résidents locaux ; dans bien des cas, ils occupent simplement des logements qui, autrement, resteraient vacants.
Debrecen et les grands investissements : un nouvel élan
Debrecen occupe une position unique dans la région. Les développements économiques, notamment l'usine BMW et l'usine de batteries CATL, ont un impact significatif sur le marché immobilier local. Les prix dans la ville ont triplé depuis 2015, le coût moyen au mètre carré atteignant 890,000 2,200 HUF (environ 2024 XNUMX €) en XNUMX.
Cependant, cet essor urbain ne s'est pas automatiquement propagé aux villages environnants. Si la demande à Debrecen est en plein essor, les logements dans les zones rurales voisines restent relativement bon marché. Ce contraste saisissant rend les petites agglomérations de plus en plus attractives pour les acheteurs roumains qui ne peuvent pas se permettre les grands centres urbains.
Ce n'est pas la première fois qu'un tel phénomène se produit. Une tendance similaire a été observée dans la région frontalière slovaque-hongroise : après la forte hausse des prix de l'immobilier à Košice, de nombreux acheteurs slovaques se sont tournés vers les villages du comté hongrois de Borsod-Abaúj-Zemplén. Au départ, ils ont acheté des résidences secondaires, mais beaucoup ont ensuite choisi de s'installer définitivement, influençant ainsi le marché immobilier local.
La réponse du gouvernement hongrois
D’après InfostartLe gouvernement hongrois ne reste pas les bras croisés face à l'intérêt croissant des acheteurs transfrontaliers. Un projet de loi sur la « protection de l'identité locale » permettrait aux municipalités d'influencer la vente de biens immobiliers aux non-résidents par diverses mesures, telles que le droit de préemption ou l'imposition de taxes spéciales.
Même si une interdiction totale est peu probable, ces politiques pourraient contribuer à ralentir le rythme des achats étrangers, en particulier dans les zones autour de Debrecen et de Szeged, où le nombre d’acheteurs roumains augmente rapidement.
Perspectives du marché
Les prix de l'immobilier en Hongrie continuent d'augmenter fortement, avec une hausse annuelle de 15.1 % enregistrée fin 2024, et un taux encore plus élevé de 19.2 % à Budapest au cours du premier trimestre 2025.
Parallèlement, l'achat d'un bien immobilier avec un prêt hypothécaire devient de plus en plus difficile, surtout pour ceux qui ne sont pas éligibles aux prêts subventionnés. Alors que les montants des prêts immobiliers augmentent et que les taux d'intérêt du marché restent stables, la hausse des prix rend les achats financés par crédit moins accessibles.
Néanmoins, les zones rurales où la demande est en croissance, en particulier de la part des acheteurs transfrontaliers, offrent toujours des options abordables, en particulier pour ceux qui cherchent à se protéger des prix élevés des marchés immobiliers urbains.
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