Le cauchemar de la construction en Hongrie : de nouvelles données révèlent le prix réel de l'accession à la propriété en Hongrie !
Pour beaucoup, devenir propriétaire est l'un des objectifs les plus importants de la vie. Mais en Hongrie, ce rêve devient de plus en plus inaccessible, même pour ceux dont la situation financière est stable. La forte hausse des prix ces dernières années, l'allongement des délais de construction et les fortes disparités régionales font que construire sa propre maison n'est plus seulement une question de détermination et d'économies. C'est devenu un défi complexe, impliquant logistique, finances et patience.
D’après Centre d'argentLe coût moyen de construction d'un logement neuf a atteint 617,000 1,535 HUF (2024 XNUMX EUR) par mètre carré en XNUMX, un record historique. Bien que ce chiffre représente une moyenne nationale, il suggère que le coût marginal de construction d'un logement neuf a atteint un niveau susceptible de dissuader même les acheteurs les plus aisés.
Bien que le taux de croissance (3.5 %) soit inférieur à la croissance à deux chiffres enregistrée les années précédentes, cette hausse constante continue de peser lourdement sur les acheteurs de logements neufs. Entre 2019 et 2023, le marché a enregistré des hausses de prix annuelles comprises entre 10 et 20 %, l'année 2022 se distinguant par une hausse de 23.5 %. Le ralentissement actuel de la croissance semble indiquer une lassitude du marché plutôt qu'une véritable reprise.
Anomalies du marché dans certains comtés
Les statistiques officielles montrent que les coûts de construction ont chuté de façon spectaculaire dans certains départements. À Borsod-Abaúj-Zemplén, par exemple, le prix moyen par appartement a chuté de près de 30 %. Cette tendance inverse est en partie imputable à l'évolution des coûts de la main-d'œuvre locale et en partie à l'affaiblissement de la demande. Il est intéressant de noter que le coût de construction des maisons individuelles est resté plus stable : à Budapest, les prix ont augmenté de 8.7 %, tandis que dans le département de Komárom-Esztergom, le coût moyen a diminué de près de 9 %.
À la lumière de ces chiffres, le lien entre la dynamique locale de la construction et l'évolution des prix est devenu de plus en plus évident. Dans le comté de Csongrád-Csanád, par exemple, l'arrivée du constructeur automobile chinois BYD a déjà eu un impact notable sur le marché immobilier. Parallèlement, dans le comté de Szabolcs-Szatmár-Bereg, la présence active d'acheteurs ukrainiens a stimulé la demande.
Pour les appartements de grande taille destinés aux acquéreurs à revenus élevés, le coût de construction au mètre carré atteint environ 659,000 1,640 HUF (80 100 EUR), tandis que pour les unités plus petites de 598,000 à 1,488 mètres carrés, il s'élève à XNUMX XNUMX HUF (XNUMX XNUMX EUR). Cela démontre que les investisseurs qui visent un niveau de vie plus élevé choisissent souvent des matériaux et des options plus coûteux, ce qui gonfle encore le coût final.
Des délais de construction plus longs, moins de logements neufs
Les délais de construction ont également considérablement augmenté. Les données de 2024 montrent que l'achèvement d'un immeuble résidentiel a pris en moyenne 778 jours – contre 683 jours en 2023 –, ce qui représente un retard de près de trois mois et le délai de construction moyen le plus long depuis 2016. Les immeubles d'appartements en copropriété à plusieurs étages et multifamiliaux ont pris le plus de temps (937 jours en moyenne), tandis que les maisons individuelles n'ont nécessité « que » 748 jours.
L'une des principales causes de ces retards est la pénurie de main-d'œuvre qualifiée, manifeste même lors de travaux de rénovation mineurs. L'augmentation de la demande est un autre facteur contributif, entraînant des goulots d'étranglement dans les capacités du secteur.
Au total, 13,295 2023 logements ont été achevés en Hongrie en 2016, soit le chiffre le plus bas depuis 6,170. Selon l'Office central des statistiques, ces logements ont été construits dans 31 82 bâtiments, dont certains abritaient plusieurs logements. La plupart des constructions étaient des bâtiments de plain-pied ou de plain-pied, seules XNUMX structures dépassant cinq étages. La grande majorité (XNUMX %) était construite en maçonnerie de briques, et les tuiles en béton sont restées un matériau de couverture courant, contribuant à une certaine uniformité des coûts. Malgré les innovations technologiques disponibles, ces tendances suggèrent que les méthodes traditionnelles restent les plus répandues.
Les différences de coûts régionales persistent
D'importantes disparités régionales subsistent en matière de coûts de construction. Par exemple, le prix moyen au mètre carré des maisons individuelles neuves dans le comté de Nógrád était de 538,000 1,338 HUF (759,000 1,888 EUR), contre 40 XNUMX HUF (XNUMX XNUMX EUR) à Budapest, soit une différence de plus de XNUMX %, hors coûts du terrain. Cette disparité s'explique en grande partie par des différences de coûts de main-d'œuvre et de normes technologiques.
Pour les immeubles d'habitation, l'écart était encore plus grand : le prix le moins cher dans le comté de Nógrád s'élevait à 424,000 1,055 HUF (661,000 1,645 EUR) par mètre carré, tandis qu'à Budapest, ce chiffre était de 20 XNUMX HUF (XNUMX XNUMX EUR). D'autres comtés ont également connu une hausse rapide des coûts : à Fejér et Baranya, par exemple, les coûts unitaires ont augmenté de plus de XNUMX % au cours de l'année écoulée, rapprochant, voire dépassant, les prix de la construction de ceux de la capitale.
Dávid Valkó, analyste senior chez OTP Ingatlanpont, a souligné que la hausse des coûts de construction n'est plus principalement due au prix des matériaux, mais plutôt à la hausse des coûts de main-d'œuvre. Malgré un ralentissement de la croissance des prix, les dépenses globales continuent d'augmenter en raison des augmentations de salaires continues des entrepreneurs. Cette tendance non seulement gonfle les coûts, mais retarde également les projets, car moins de professionnels sont disponibles pour gérer des charges de travail croissantes.
Une perspective prudente
Ces dernières années, les prix de l'immobilier en Hongrie ont augmenté à un rythme plus lent, tout en restant bien supérieurs à l'inflation. Parallèlement, l'activité de construction a fortement diminué, les délais d'exécution se sont allongés et les disparités régionales se sont creusées.
En résumé, quiconque envisage de construire une maison en Hongrie aujourd'hui doit être prêt non seulement à investir massivement, mais aussi à planifier soigneusement et à faire preuve d'une patience exceptionnelle. Devenir propriétaire n'est plus seulement un engagement financier : c'est un véritable marathon logistique.
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