Plaza Stop 2.0 : le secteur de la vente au détail hongrois confronté à une crise en raison de la nouvelle réglementation prévue
Le gouvernement hongrois s'apprête à transformer radicalement le marché immobilier commercial hongrois avec une nouvelle réglementation. Cette proposition rendrait non seulement plus difficile le lancement de nouveaux investissements, mais restreindrait également drastiquement la location de centres commerciaux et de boutiques existants. Cet amendement a suscité un vif émoi parmi les opérateurs économiques, mais le ministère n'a pas encore fourni d'explication concrète sur les raisons de ce durcissement.
Le nouveau projet de règlement impliquerait que les propriétés commerciales de moyenne et grande taille ne pourraient plus être vendues ou louées sans autorisation gouvernementale. Actuellement, même la location d'un local commercial de plus de 400 mètres carrés nécessiterait un « permis de changement d'usage », non seulement pour les nouveaux investissements, mais aussi pour les propriétés existantes. Cela constitue en soi un obstacle administratif majeur, mais le projet va plus loin : si un locataire résilie le bail, le nouveau locataire devrait redemander un permis. Les changements fréquents de locataires dans les centres commerciaux entraîneraient une perte de valeur importante du bien.
Le contrôle total entre les mains du gouvernement hongrois ?
Nombreux sont ceux qui affirment que l'objectif de la réglementation n'est pas tant de réguler le paysage urbain ou la structure commerciale, mais d'étendre le contrôle de l'État sur le marché immobilier commercial. Après tout, si toutes les ventes et locations sont soumises à une autorisation officielle, seules les entreprises capables de « convaincre » les décideurs de leur adéquation à leurs besoins pourront effectivement poursuivre leurs activités. Ce système peut être particulièrement avantageux pour les proches du gouvernement, tout en rendant impossible l'exploitation d'autres. Selon un article de HVG, ce n’est pas un hasard si l’exposé des motifs du projet est également extrêmement vague : le ministère a déclaré que « des éclaircissements sont nécessaires dans certains cas ».
Premières réactions aux changements proposés
Les experts estiment que cela pourrait rendre le marché si imprévisible que peu d'investisseurs seraient prêts à se lancer dans la construction de nouveaux biens commerciaux. Le contexte réglementaire actuel constitue déjà un obstacle majeur pour les promoteurs. La Hongrie accuse un retard par rapport à ses concurrents d'Europe centrale, comme la Pologne et la Roumanie, en termes de développement immobilier et d'ouvertures d'enseignes internationales. Cette situation est particulièrement préoccupante à un moment où le marché immobilier hongrois commence tout juste à se redresser après le creux de l'année dernière. Les investisseurs étrangers commencent également à manifester un regain d'intérêt pour le secteur du commerce de détail.
La confusion règne presque unanimement parmi les détaillants nationaux. Ils ne voient aucune justification économique, juridique ou urbanistique à ce durcissement, surtout lorsque le gouvernement lui-même s'est fixé comme objectif d'encourager l'investissement. La Confédération nationale du commerce (NCC) affirme que cette réglementation représente un risque considérable, non seulement pour les nouveaux projets, mais aussi pour les opérations courantes. Par exemple, les concepts de « shop-in-shop », où plusieurs entreprises exploitent des espaces de vente distincts au sein d'un magasin plus grand, pourraient également être affectés.
La division de la surface de vente nécessitant également une licence distincte, toute collaboration similaire serait quasiment impossible. De plus, les licences ne seraient pas liées au bien, mais au locataire concerné. Autrement dit, si, par exemple, les mêmes locaux étaient utilisés pour la vente de produits techniques plutôt que de chaussures, la procédure d'autorisation serait répétée.
L'objectif initial de la réglementation et son impact potentiel sur le fonctionnement quotidien des magasins
Bien que les cibles initiales du gel des achats aient été les grandes multinationales de l'alimentation, les nouvelles règles toucheraient bien plus qu'elles. Les entreprises nationales et les petites entreprises pourraient également se retrouver dans une situation difficile. Prenons l'exemple d'un commerçant rural qui décide de vendre ses locaux à une plus grande chaîne, ce qu'il n'aurait aucune chance de faire à l'avenir si la nouvelle réglementation entrait en vigueur. Cette situation est particulièrement perverse à l'heure où la communication du gouvernement met l'accent sur le soutien aux petits entrepreneurs hongrois. Le projet actuel de réglementation, en revanche, réduirait la liberté du marché.
Selon plusieurs sources commerciales, une interprétation extrême de la proposition pourrait même nécessiter une licence distincte pour réorganiser les rayons, car cela modifierait la structure de la surface de vente. C'est non seulement absurde, mais cela rendrait également les opérations quotidiennes totalement impossibles. Les commerçants sont naturellement inquiets : dans un tel système, ils ne sont pas libres de prendre les décisions commerciales les plus élémentaires. La planification quotidienne des stocks, l'optimisation de l'approvisionnement, voire l'arrivée d'un nouveau partenaire commercial, peuvent devenir de longs processus bureaucratiques.
Lacunes antérieures et comparaison internationale
Les années précédentes, certaines lacunes subsistaient : par exemple, si un nouveau magasin s'installait dans les locaux d'un ancien, il pouvait opérer sans autorisation gouvernementale spéciale. La nouvelle réglementation supprimerait également cette possibilité. De plus, des règles régiraient la séparation d'une surface de vente, par exemple lorsqu'un magasin technique s'installe dans une partie d'un hypermarché.
Les comparaisons internationales dressent également un tableau défavorable. Au cours des dix dernières années, la Hongrie a accusé un retard considérable par rapport aux autres pays de la région, non seulement en termes de volume d'investissement immobilier, mais aussi de taille des nouveaux projets commerciaux. La République tchèque, la Pologne et la Roumanie ont régulièrement enregistré de meilleurs résultats.
Le projet de règlement actuel ne constitue donc pas seulement un durcissement technique, mais un ensemble de mesures qui modifieraient fondamentalement le fonctionnement du marché immobilier commercial hongrois. Le manque de transparence des procédures d'octroi de licences, l'imprévisibilité et l'influence politique potentielle pourraient sérieusement dissuader les investisseurs à un moment où l'économie hongroise a besoin d'investissements.
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