Les montagnes russes de l'immobilier : où les prix continuent de grimper et où ils ne le font pas en Hongrie
Le marché immobilier hongrois a connu un essor spectaculaire début 2025, les prix et les volumes de transactions atteignant des sommets décennaux. Cependant, à la fin du printemps, le marché s'était largement stabilisé, voire ralenti dans plusieurs régions, l'intérêt et l'activité ayant reculé par rapport à leurs sommets.
Selon le dernier rapport du Banque nationale hongroisePrès d'une transaction immobilière sur cinq à Budapest a été conclue à un prix supérieur au prix demandé au premier trimestre 2025. À l'échelle nationale, ce chiffre s'élevait à 8.3 %. Une vague de remboursements d'obligations d'État avait brièvement inondé le marché de fonds, déclenchant une hausse rapide de la demande, notamment dans les zones rurales.
Au cours du dernier trimestre 2024, les prix de l'immobilier ont augmenté de 15.1 % sur un an (soit une croissance réelle de 10.9 %). Au premier trimestre 1, la croissance annuelle des prix a atteint 2025 % en Hongrie et un impressionnant 15 % à Budapest. Malgré ces gains impressionnants, une tendance à la stagnation est apparue dès avril dans de nombreuses régions, selon un tabloïd hongrois. Rapports Blikk.
Des disparités régionales apparaissent
À Budapest et dans ses environs, seuls les biens immobiliers dont le prix est fixé avec précision – qu'il s'agisse d'appartements à bas prix ou de maisons de luxe haut de gamme – continuent d'attirer les acheteurs. « Les téléphones ne sonnent plus », a déclaré Mariann Tahu de Gyémánt Real Estate à Blikk. Parallèlement, à Miskolc, la demande reste forte, notamment pour les biens d'investissement, en raison de prix nettement inférieurs à ceux de la capitale.
Vác et la banlieue nord de Budapest ont également connu une activité en début d'année, mais les attentes suscitées par l'arrivée de fonds d'emprunt d'État ne se sont jamais pleinement concrétisées. « Nous n'avons rencontré aucun acheteur utilisant son épargne-retraite ou ses obligations d'État », a déclaré Tamás Erdősi de RDS Real Estate. Il a souligné qu'une correction du marché avait commencé en avril, seuls les biens à prix réalistes ayant été vendus.
Une correction en vue ?
Zsófia Sebestyén-Teleki, experte immobilière chez Otthon Centrum, a déclaré que si tout s'est vendu au cours des quatre premiers mois de l'année, la dynamique s'est estompée fin avril. Elle anticipe des ajustements de prix à la baisse, notamment pour les annonces surévaluées.
À Győr et dans ses environs, les prix ont augmenté de 10 à 20 % l'an dernier, mais ils sont désormais considérés comme inabordables. Un agent immobilier local a constaté que si les maisons de 50 à 60 millions de forints continuent de se vendre, celles qui approchent les 100 millions sont quasiment invendables.
Dans l'ouest de la Hongrie, notamment à Zala et sur les rives sud du lac Balaton, l'intérêt a connu un pic à la fin de l'année dernière, avant de s'essouffler en mai. Salgótarján, en revanche, a enregistré un intérêt record, la demande dépassant l'offre en début d'année. Les prix y ont presque doublé depuis 2022, même si les rendements locatifs restent supérieurs à ceux de Budapest, malgré la difficulté de trouver des locataires fiables.
Le marché immobilier hongrois est actuellement en pleine mutation, certaines régions ralentissant rapidement tandis que d'autres maintiennent leur dynamique. Pour l'instant, les vendeurs devront peut-être revoir leurs attentes à la baisse, l'ère des transactions rapides et faciles touchant à sa fin.
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