Come gli inquilini possono volgere a loro favore questo periodo di crisi
Nel caso in cui abbiano un approccio flessibile alla loro strategia immobiliare e siano aperti a nuove soluzioni, possiamo aiutarli a trovare le tattiche giuste durante le negoziazioni con i proprietari – ha riassunto le attuali opportunità degli inquilini di uffici, negozi e logistica VLK Cresa , nel loro studio di maggio.
Principali osservazioni e previsioni:
- Attualmente dal 15 al 20 percento degli inquilini degli uffici chiede una riduzione dell'affitto
- In alcuni casi, la durata dell'affitto dell'ufficio potrebbe essere ridotta da cinque a tre anni
- Locatari con uffici relativamente grandi (es. 2.000 m2) potrebbero subaffittare parte dei loro locali
- Le dimensioni degli uffici potrebbero persino aumentare a causa delle nuove misure di sicurezza sanitaria
- Il posto di lavoro stesso (ad esempio il tavolo e l'ambiente circostante) godrà di maggiore attenzione rispetto alle aree sociali e di intrattenimento
I dipendenti che lavorano da casa a causa del coronavirus hanno provocato lo svuotamento di gran parte degli edifici per uffici e in parte dei centri commerciali, e solo i negozi di alimentari sono rimasti aperti con limitazioni di orario.
Questa ondata di chiusure forzate ha portato a seri problemi di liquidità e i rivenditori in gran numero si sono rivolti ai proprietari e allo Stato per chiedere aiuto – ha ricordato il consulente immobiliare VLK Cresa nel loro studio di valutazione di maggio.
"Lo studio ha tuttavia sottolineato che le società che utilizzano spazi per uffici non possono utilizzare questa base di riferimento poiché la maggior parte delle proprietà è stata aperta dall'inizio della pandemia. Al contrario, i rivenditori (ristoranti, caffetterie, centri fitness e altri) nell'edificio per uffici sono giustificati a chiedere condizioni di locazione agevolate poiché il loro modello di business si basa su ospiti provenienti principalmente dall'edificio stesso. Con gran parte degli inquilini degli uffici a casa, queste unità commerciali sono rimaste vuote. Ma anche così, gli inquilini dell'ufficio possono trovare opzioni per uscire da questa situazione angosciata" - confermato Valter Kalaus, amministratore delegato di VLK Cresa.
Si aspetta che i negoziati non diventeranno necessariamente più difficili, ma sarà necessario un atteggiamento più adattivo. “Anche prima della pandemia il nostro obiettivo è sempre stato quello di arrivare a una soluzione di compromesso, questo è immutato. In qualità di rappresentanti esclusivi degli inquilini, cerchiamo sempre di ottenere il miglior accordo possibile per i nostri clienti, senza trasformare il processo di negoziazione in un campo di battaglia.
Proprietari e inquilini hanno una cosa in comune: garantire la continuità aziendale e per raggiungere questo obiettivo è necessaria una flessibilità ancora maggiore. Gli inquilini sono sotto pressione per rivalutare le loro esigenze attuali e future di spazi per uffici. Avranno anche bisogno di informazioni pertinenti e adeguate sulle attuali tendenze del mercato, possibilità di sconti, ecc. Questo tipo di informazioni può essere fornito solo da esperti immobiliari indipendenti. Gli inquilini dovrebbero concentrarsi sulla propria attività e non ci si aspetta che abbiano una profonda conoscenza delle questioni immobiliari per prendere decisioni valide e sicure. – ha dichiarato l'esecutivo.
Due esempi per mostrare come i tenant possono navigare:
Primo caso: tre anni per terminare un contratto di locazione quinquennale
La rinegoziazione sarebbe molto difficile, poiché nel tempo rimanente potrebbero verificarsi ulteriori difficoltà nell'attività dell'inquilino, e ciò comporterà ulteriori modifiche. La risoluzione immediata oa breve termine può causare ulteriori problemi finanziari e legali e nel frattempo sarà necessario un altro spazio più economico. Quest'ultimo richiederà molto tempo, denaro ed energia per essere trovato.
Valter Kalaus non ha ancora sperimentato un'enorme quantità di inquilini di uffici che chiedono aiuto finanziario ai proprietari. Come ha detto lui: solo il 15-20% circa degli inquilini si è rivolto ai proprietari. Il pagamento ritardato dell'affitto può aiutare il flusso di cassa degli inquilini, ma non è decisivo. Invece, può essere opportuno ripensare a come viene utilizzato lo spazio ufficio.
Un'altra soluzione è restituire parte dello spazio e soggiornare per un pacchetto scontato – hanno delineato gli autori dello studio.
"Subaffittare una parte più piccola dell'ufficio può essere anche una via d'uscita, il che significa una riduzione dei costi per gli inquilini. Credo che questo sarà un approccio comune nei prossimi mesi, soprattutto per le organizzazioni che affittano un paio di migliaia di metri quadrati.
Gli inquilini che necessitano di aree più piccole apprezzano questa opzione in quanto si tratta di una soluzione più conveniente rispetto all'impegno di essere l'inquilino principale. Pertanto, dovranno accettare che il proprietario (inquilino principale) non spenderà per l'allestimento dell'ufficio ma consegnerà lo spazio così com'è.” – ha delineato la situazione Valter Kalaus.
Secondo caso: un anno per terminare un contratto di locazione quinquennale
La situazione è un po' più facile in quanto l'inquilino è più disposto a trasferirsi oa rinegoziare il contratto di locazione. Stare è giustificato, se l'attuale proprietario offre un altro contratto quinquennale con uno sconto sostanziale. Si noti che questo è in realtà un contratto di 1+5 anni.
Spostare è la scelta giusta se non viene fornito alcun ulteriore sconto dal proprietario effettivo e altri edifici offrono un affitto più basso o un contributo di ristrutturazione più elevato per uno spazio più moderno e meglio posizionato.
In entrambi i casi l'inquilino trarrà il massimo vantaggio se i termini del contratto rimangono il più flessibili possibile. Ad esempio, dal comune contratto di locazione di cinque anni ridurre la durata del contratto di locazione a tre anni. Gli esperti di VLK Cresa sono fiduciosi che nei prossimi due anni lo vedremo in molti casi.
Ovviamente, l'intera strategia lavorativa dovrà essere riconsiderata, inclusa la creazione del giusto equilibrio tra lavoro da casa e in ufficio.
Ritengono che negli ultimi anni si sia prestata troppa attenzione alle aree sociali, spendendo molti soldi per questi spazi rispetto alle aree di lavoro effettive che dovrebbero essere di primaria importanza in futuro.
In riferimento a ciò Valter Kalaus ha dichiarato: “È possibile che lavorare da casa libererà dal 5 al 10 percento o addirittura il 15 percento dell'ufficio, ma a causa delle nuove misure di sicurezza sanitaria potremmo finire per aver bisogno di più cucine o aree di lavoro più grandi, per mantenere la giusta distanza sociale. Saranno anche rivalutate le moderne soluzioni di ventilazione, e potrebbero tornare le paravane e le strutture degli uffici chiusi, per spezzare l'unico grande spazio ufficio aperto. Alla fine della giornata potremmo vedere che in alcuni casi gli inquilini finiranno per aver bisogno di più spazio per uffici rispetto a prima della pandemia. Con queste decisioni impegnative sarà fondamentale avere un aiuto professionale immobiliare esterno. "
Fonte: Cresa LLC
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1 Commenti
Le società di gestione immobiliare devono affrontare la realtà. Molti di loro andranno in bancarotta se devono dei soldi alle banche. I clienti che sono sull'orlo del collasso non beneficeranno di prezzi immobiliari ridotti se non hanno clienti. Le società di gestione immobiliare devono rendersi conto che avranno molte proprietà vacanti che probabilmente rimarranno vacanti per anni a meno che non riducano significativamente gli affitti e offrano contratti di locazione a breve termine. Uno spazio che potrebbe aver comandato 10,000 Euro al mese potrebbe dover essere affittato per 2500 Euro al mese per ottenere e mantenere un inquilino. Le società di leasing di spazi per uffici hanno succhiato la linfa vitale (profitti) dai clienti per anni con costi e politiche oltraggiose. Molti agenti immobiliari che affittano appartamenti si troveranno sulla stessa barca a meno che non riducano i prezzi richiesti in molti mercati.