Affittare o acquistare: qual è la scelta migliore per gli studenti in Ungheria?
In un recente episodio di un podcast di Pénzcentrum, gli esperti hanno approfondito l’annosa questione dell’affitto o dell’acquisto di una casa che molti studenti e le loro famiglie devono affrontare. Questo dilemma diventa particolarmente urgente dopo la pubblicazione dei risultati di ammissione all’università, poiché gli studenti hanno bisogno di assicurarsi un alloggio, spesso lontano da casa.
Affittare vs. acquistare: il dibattito
Con i prezzi degli affitti elevati in tutta l’Ungheria, in particolare nelle grandi città come Budapest, la questione se affittare o acquistare è cruciale. Sebbene inizialmente l’affitto possa sembrare più conveniente, Palkó István, un esperto del mercato creditizio, suggerisce che l’acquisto potrebbe essere più vantaggioso a lungo termine, anche se comporta la sottoscrizione di un mutuo. Scrive Pénzcentrum.
Condizioni di mercato attuali
I prezzi degli affitti variano ampiamente a seconda delle aree. Nelle città universitarie più piccole come Szeged, Veszprém e Pécs, e in alcuni dei quartieri più economici di Budapest, gli affitti mensili per un appartamento di 50-60 metri quadrati vanno da 150,000 a 160,000 HUF. Al contrario, nei quartieri più costosi, soprattutto a Buda, gli affitti possono raggiungere dai 250,000 ai 280,000 fiorini o più.
Costo di acquisto
Attualmente un piccolo monolocale a Budapest costa circa 40 milioni di fiorini. Con un acconto del 20% la rata mensile del mutuo ammonterebbe a circa 240,000-260,000 HUF. Sebbene questo sia più alto di alcuni prezzi di affitto, i potenziali benefici a lungo termine potrebbero superare questi costi iniziali.
Calcoli e proiezioni future
Un'analisi dettagliata ha confrontato i costi di affitto rispetto a quelli di acquisto su un periodo di cinque anni. Partendo da un affitto mensile di 166,667 fiorini e da una rata del mutuo di 242,017 fiorini, l'analisi ha ipotizzato un acconto del 20%. Ha osservato che gli studenti in genere non hanno un reddito sufficiente per qualificarsi per un mutuo, quindi i prestiti vengono solitamente contratti dai genitori.
Nel corso dei cinque anni, mentre si prevede che i canoni di locazione aumenteranno del 6.5% annuo, i pagamenti ipotecari rimangono fissi a causa di un contesto di tassi di interesse stabili. Al termine di questo periodo l'affitto salirebbe a 214,411 fiorini al mese, poco meno della rata del mutuo.
Guadagni a lungo termine derivanti dall'acquisto
Il vantaggio principale dell’acquisto è il potenziale di apprezzamento del valore della proprietà. L'analisi ha stimato che un immobile acquistato per 40 milioni di fiorini dopo cinque anni potrebbe essere venduto per circa 54.8 milioni di fiorini dopo cinque anni, tenendo conto di un analogo aumento annuo del valore degli immobili del 6.5%. Dopo aver rimborsato il saldo ipotecario residuo, al proprietario rimarrebbero circa 27.5 milioni di fiorini, più di tre volte l'acconto iniziale di 8 milioni di fiorini.
Confronto degli investimenti
Se uno studente o la sua famiglia scegliessero di affittare e investessero la differenza tra il costo dell’affitto e quello che avrebbero pagato per un mutuo, ipotizzando un rendimento annuo simile del 6.5%, l’investimento aumenterebbe fino a circa 14.9 milioni di fiorini dopo cinque anni. Tale importo, tuttavia, è ancora significativamente inferiore ai potenziali guadagni derivanti dalla proprietà immobiliare.
Conclusione
L’attuale analisi di mercato suggerisce che, nonostante i costi iniziali più elevati, l’acquisto di un immobile potrebbe offrire maggiori vantaggi finanziari rispetto all’affitto. Tuttavia, la decisione dipende dalle circostanze individuali, compresa la stabilità finanziaria e le future esigenze abitative.
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Quanti studenti sono in grado di acquistare un immobile, la maggior parte non avendo mai svolto un giorno di lavoro in vita loro? Una manciata fortunata avrà genitori ricchi che vedono l'acquisto come un affare migliore dell'affitto, ma non è il caso per la stragrande maggioranza. I calcoli si basano su un apprezzamento continuo e costante del valore della proprietà. Non solo la proprietà raramente si apprezza in modo così lineare, ma non tiene conto di un potenziale calo del mercato durante il periodo di proprietà. A mio avviso, il settore immobiliare nelle città ungheresi rappresenta una bolla immobiliare pronta a scoppiare.
Facendo attenzione a questo consiglio, è meglio che qualsiasi studente locale o internazionale affitti una casa più grande in periferia e la condivida.
Inoltre, in caso di acquisto, la proprietà potrebbe non mantenere il valore, ovvero dovrebbe almeno raddoppiare il prezzo in valuta forte ogni dieci anni, sulla base del test del 7%; tenendo conto dell’inflazione, dei costi e del “valore temporale del denaro”.