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Mercato immobiliare: gli alti costi nelle città ungheresi rendono più attraenti le città più piccole all'estero

Mercato immobiliare ungherese - immobiliare

Budapest è considerata una delle città meno accessibili, secondo il confronto del mercato immobiliare della banca centrale. La crescita dinamica dei prezzi delle case nell'Europa centrale e orientale negli ultimi 4-5 anni ha ridotto il divario precedentemente significativo nei livelli dei prezzi tra le regioni più sviluppate d'Europa e i paesi dell'Europa centrale e orientale in rapido sviluppo, scrive Penzcentrum.

Sebbene la migrazione interna sia relativamente rara tra gli ungheresi, è ancora possibile trasferirsi in un'altra parte del paese per cercare lavoro, istruzione, assistenza sanitaria o per motivi familiari.

Gli ultimi dati dell'Ufficio centrale di statistica ungherese (KSH) mostrano che la maggior parte della popolazione, il 38%, risiede nella parte orientale del paese. Nel frattempo, il 32% vive nella capitale, Budapest, e nella contea di Pest, e solo il 30% della popolazione totale del paese vive nella parte occidentale, nota come Transdanubio. Secondo il censimento del 2022, la più popolosa delle nove contee della regione transdanubiana è Pécs, con una popolazione di 139,000 abitanti. Tuttavia, la popolazione di tutte le contee è diminuita dal censimento del 2011.

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Foto: depositphotos.com

Nonostante la popolarità leggermente ridotta delle aree suburbane attorno alle città più grandi, che offrono più spazio e un ambiente naturale, queste aree rimangono molto ricercate dalle famiglie in cerca di una casa. Questa tendenza spiega in parte il calo della popolazione in alcuni capoluoghi di contea, secondo Károly Benedikt, responsabile delle relazioni pubbliche e dell'analisi presso Duna House. Ad esempio, Győr, che ha la seconda popolazione più grande (127,000), ha registrato il calo più piccolo di residenti permanenti, pari a solo l'1.5%.

L'accessibilità economica degli alloggi resta una sfida in Ungheria, ma affittare a Budapest è più economico che in molti altri capoluoghi di regione. Sebbene in Ungheria vengano costruite poche nuove case, sono comunque più economiche di quelle di Praga o Bratislava, secondo un nuovo studio sul mercato immobiliare.

L'accessibilità economica degli alloggi in Ungheria non è cambiata in modo significativo dal 2022, con gli stipendi in Ungheria che significano che gli immobili rimangono costosi rispetto ad altri paesi, come notato nel Deloitte Property Index 2024, pubblicato lunedì (leggi di più in QUESTO articolo).

Spesso è più economico acquistare una casa all'estero che nel mercato immobiliare delle città ungheresi

Tra le capitali, Budapest si colloca a metà strada in termini di convenienza, anche se l'accessibilità è leggermente peggiorata dal 2022 al 2023. "Guardando al mercato immobiliare nel 2023, ad esempio, il prezzo medio al metro quadro delle nuove abitazioni in Italia (2,118 EUR) era inferiore rispetto a tutti e quattro i paesi di Visegrad. Tuttavia, in Italia, le case di seconda mano sono già più economiche delle case di seconda mano nella Repubblica Ceca, in Slovacchia e in Polonia", ha affermato Gábor Kohári, esperto di consulenza immobiliare presso Deloitte Ungheria.

Secondo G7, questa tendenza è evidente nei dati: a Budapest l'anno scorso, lo stipendio medio richiedeva 10.4 anni di risparmi per acquistare un nuovo appartamento di 70 metri quadrati, mentre la media nazionale era di 10.2 anni. L'Ungheria ha costruito il quarto minor numero di abitazioni ogni 1,000 abitanti tra i 24 paesi esaminati l'anno scorso, una tendenza che dovrebbe continuare nel 2023, come nel 2022.

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  • Gli ungheresi vanno a fare shopping all’estero perché l’Ungheria è diventata troppo cara – Leggi qui
  • I prezzi dei nuovi appartamenti a Budapest registrano l’aumento più elevato tra le capitali europee nel 2023 – Leggi qui

Il nuovo piano di risparmio del governo ungherese potrebbe far schizzare alle stelle i prezzi degli immobili

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Il governo ungherese ritiene che l'economia del paese e il bilancio statale siano in difficoltà a causa del basso tasso di consumo del popolo ungherese. Il gabinetto Orbán pensa che dovrebbero in qualche modo facilitare lo sblocco dei risparmi, che le statistiche mostrano essere elevati. Pertanto, il gabinetto economico sta discutendo un'iniziativa che consenta di spendere i risparmi per l'acquisto di una casa esentasse.

I prezzi degli immobili in Ungheria potrebbero salire di nuovo alle stelle

Secondo G7.hu, l' IVA entrate del bilancio statale sono inferiori di 1.27 miliardi di euro rispetto a quanto calcolato durante la pianificazione del bilancio. Alcuni esperti ritengono che una delle ragioni principali siano gli alti prezzi in Ungheria e il conseguente turismo dello shopping. Abbiamo scritto QUI che il numero di ungheresi che fanno acquisti all'estero a causa dei prezzi più bassi è in aumento inarrestabile.

Nel frattempo, il governo ritiene che una delle ragioni principali alla base del calo dei consumi sia il crescente risparmio, che gli ungheresi non vogliono spendere a causa delle molteplici crisi verificatesi tra il 2020 e il 2024.

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Budapest, Ungheria. Fonte: depositphotos.com

Il Consiglio dei ministri economico sta ora riflettendo su un'iniziativa che consente alle persone di spendere i propri risparmi per l'acquisto di una casa esentasse. Anche se non conosciamo i dettagli, una misura del genere rivitalizzerebbe il lento mercato immobiliare ungherese. La proposta consentirebbe di spendere denaro in fondi pensione, conti di investimento a lungo termine e assicurazioni sulla vita per la proprietà. Potrebbe accadere che il governo lo renda possibile anche per i possessori di titoli di Stato. Quelle due casse contengono rispettivamente 28 e 33.08 miliardi di euro. Attualmente, le persone non spendono il loro rendimento.

Sono necessari nuovi prodotti bancari

Una tale grande quantità di denaro stimolerebbe l'industria edile ungherese e l'economia del paese. Márton Nagy, ministro dell'economia nazionale ungherese, ha affermato che l'aumento dei salari reali in Ungheria non si traduce in maggiori consumi nel settore della vendita al dettaglio. Al contrario, le persone spendono di più per l'edilizia abitativa.

Proprietà immobiliari ungheresi
Foto: FB/Budavári Palotanegyed

Peter Gergely, un BiztosDöntes.hu esperto, ha detto che le banche dovrebbero creare nuovi prodotti finanziari per coprire nuove esigenze. Ad esempio, dovrebbero avere nuovi prestiti immobiliari adeguati alle scadenze dei titoli di Stato e ai pagamenti dei rendimenti. Ha aggiunto che quei risparmi potrebbero abbassare i tassi di interesse immobiliari e distogliere l'attenzione delle persone dai titoli di Stato poiché avrebbero un nuovo ruolo nel mercato.

G7.hu ha scritto che la questione più urgente è come il mercato valuterà le nuove misure e se queste causeranno o meno un aumento considerevole dei costi immobiliari.

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I prezzi dei nuovi appartamenti a Budapest registrano l’aumento più alto tra le capitali europee nel 2023

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Deloitte ha condotto un sondaggio coprendo 24 paesi europei e 59 città. Secondo il rapporto, lo scorso anno Budapest ha registrato l'aumento più significativo dei prezzi degli appartamenti nuovi tra le capitali dell'UE, con un aumento dell'11.2% in fiorini ungheresi.

Budapest registra il maggior aumento dei prezzi degli appartamenti nuovi

Secondo il rapporto del TelexSeguono Varsavia (9.7%) e Oslo (7.2%). Nessun'altra capitale europea ha registrato aumenti dei prezzi superiori al 5% nell'ultimo anno.

Considerando i prezzi in euro, anche Budapest ha registrato l'aumento maggiore.

Tuttavia, Budapest rimane relativamente conveniente rispetto alla regione, con un prezzo medio di 3,260 euro al metro quadrato. Gli appartamenti nuovi sono più costosi a Praga (5,153 euro) e Bratislava (3,884 euro), mentre Varsavia ha prezzi più bassi (3,022 euro).

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Budapest, Ungheria. Fonte: depositphotos.com

Parigi rimane la capitale più cara, con un prezzo medio di 14,900 euro al metro quadrato per i nuovi appartamenti, seguita da Monaco con 10,900 euro. Copenaghen ha registrato il calo maggiore dei prezzi dei nuovi appartamenti nel 2023, in calo del 7.4%.

L'indagine ha preso in esame anche Londra, dove i prezzi nelle città centrali sono scesi del 12.5%. Se si considerano i paesi piuttosto che le città, l’Italia ha registrato il calo maggiore dei prezzi degli appartamenti nuovi. L’Austria è il paese più caro, con un prezzo medio di 4,920 euro al metro quadrato, seguita da Germania (4,700 euro), Francia (4,538 euro) e Paesi Bassi (4,266 euro).

Negli ultimi anni, il divario tra i prezzi degli appartamenti in Europa centrale e orientale e in Europa occidentale si è ridotto. Nel 2023, il prezzo dei nuovi appartamenti in Italia è sceso al di sotto del livello medio dei quattro paesi di Visegrád (Repubblica Ceca, Ungheria, Polonia e Slovacchia). Inoltre, gli appartamenti usati in Italia ora sono più economici che in Repubblica Ceca, Slovacchia e Polonia. L’Ungheria è stata tra i paesi con il tasso più basso in termini di costruzione di nuovi appartamenti pro capite nei 24 paesi esaminati sia nel 2022 che nel 2023.

Prezzi degli affitti in Europa

Indice delle proprietà di Deloitte analizzati anche i prezzi degli affitti: Budapest è al 18° posto tra le 59 città europee con il costo di affitto più basso, con una media di 11.3 euro al metro quadrato, simile a Linz, Graz e Atene. Tuttavia, vale la pena notarlo Lo riferisce l'Economist a febbraio quello

affittare un appartamento a Budapest è il più caro in rapporto al salario.

L’indagine ha anche esaminato quanti anni di stipendio medio lordo sono necessari per acquistare un nuovo appartamento tipico di 70 metri quadrati. In Ungheria, questo importo è di 10.2 anni nel 2023, rispetto ai 13.3 anni della Repubblica Ceca. In Polonia, Paesi Bassi, Regno Unito e Slovenia varia dai 6 agli 8 anni. In Romania e Italia sono dai 5 ai 6 anni, mentre in Danimarca e Norvegia sono rispettivamente 4.7 e 4.8 anni.

Nel 2023, i tassi di interesse ipotecari hanno variato in modo significativo in tutta Europa. La Polonia ha registrato i tassi più alti con l'8.1%, seguita dalla Romania al 7.7% e dall'Ungheria al 7.4%. Tuttavia, l’Ungheria ha anche offerto opzioni di prestito agevolato più favorevoli, anche se spesso questi non raggiungono chi ne ha più bisogno. I tassi di interesse più bassi sono stati riscontrati in Belgio (3.33%), Croazia (3.26%) e Spagna (3.45%).

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Mania dei parcheggi di fascia alta a Budapest: gli acquirenti sborsano milioni per garage premium

posto auto in garage di lusso di fascia alta

Poiché i prezzi degli immobili continuano a salire, molti scelgono di investire in immobili come un modo per proteggere e accrescere la propria ricchezza. Tuttavia, non tutti possono permettersi di acquistare intere proprietà residenziali ai prezzi attuali, spingendo alcuni a rivolgersi agli investimenti in garage come opzione più economica. Questa tendenza si riflette nel mercato, con i prezzi dei garage in aumento in modo significativo. Pénzcentrum ha esaminato quali tipi di garage sono disponibili per 50-60 milioni di fiorini (126.7mila-152mila euro) e ha esaminato anche l'elenco più costoso, al prezzo sorprendente di 229 milioni di fiorini (580mila euro).

In aumento i prezzi dei parcheggi e dei garage

posto auto in garage di lusso di fascia alta
Illustrazione. Foto: depositphotos.com

Il crescente numero di automobili in circolazione ha naturalmente aumentato la domanda di garage e parcheggi, ma l'offerta non ha tenuto il passo con la domanda. Di conseguenza, negli ultimi anni i prezzi sia dei parcheggi che dei garage indipendenti sono costantemente aumentati. Solo lo scorso anno, i prezzi dei garage in tutto il paese sono aumentati in media del 10%, Pénzcentrum riferisce.

A Budapest il prezzo medio di un garage ha raggiunto i 7.2 milioni di fiorini (18.2 mila euro) a settembre, segnando un aumento dell'11% su base annua. La tendenza non si è limitata alla capitale; aumenti di prezzo simili sono stati osservati in altre grandi città dell’Ungheria. È interessante notare che, a differenza della maggior parte dei mercati in cui un aumento dell’offerta di solito porta alla stabilizzazione o al calo dei prezzi, il mercato dei garage ha continuato a sfidare questo modello.

Investimento ridotto, rendimento solido

Secondo Centro Otthon, il primo trimestre di quest'anno ha visto un leggero calo dei prezzi dei garage in linea con le tendenze immobiliari più ampie, ma i garage rimangono un investimento interessante, soprattutto per chi ha budget ridotti e non può permettersi un'intera casa. Nonostante richiedano un investimento iniziale inferiore, i garage possono comunque produrre rendimenti solidi, a volte paragonabili alle proprietà residenziali.

Il prezzo medio di vendita dei garage a livello nazionale si aggira intorno ai 6.5 milioni di fiorini (16.5 mila euro) negli ultimi mesi. La tipologia del garage incide notevolmente sul prezzo; i garage indipendenti tendono ad essere più costosi dei parcheggi nei garage condivisi. La domanda di garage è particolarmente forte nel centro di Budapest, dove il prezzo di partenza per un posto auto in un garage condiviso è di circa 6 milioni di fiorini (15.2 mila euro), mentre le location più spaziose o premium possono costare fino a 8-9 milioni di HUF (20.2mila-22.8mila euro). Tendenze simili possono essere osservate nelle città regionali, dove i prezzi variano tipicamente da 5 a 6 milioni di HUF (12.7mila-15.2mila euro).

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Illustrazione. Foto: depositphotos.com

Gli esperti dell'Otthon Centrum hanno osservato che, se da un lato i garage richiedono un investimento inferiore rispetto agli immobili residenziali, dall'altro anche il reddito derivante dalla loro locazione è inferiore. Tuttavia, in alcuni casi, i rendimenti possono essere altrettanto elevati, se non addirittura superiori. Per chi non può investire somme maggiori, i garage rappresentano una promettente opportunità.

I dati di OTP Otthon confermano che i prezzi dei garage tendono a seguire l'andamento generale del mercato immobiliare. Secondo Bohus Péter, responsabile PR di OTP Otthon, dopo il calo del mercato nel marzo 2024, i prezzi dei garage hanno ripreso a salire, superando in media i 10 milioni di fiorini (25.3 mila euro) entro luglio. Ha anche sottolineato che, sebbene i prezzi degli affitti dei garage siano in aumento, sono ancora in ritardo rispetto ai canoni degli affitti residenziali.

Secondo il sito di annunci immobiliari ottpotthon.hu, l'affitto medio mensile di un garage in Ungheria è di circa 32,000 HUF (EUR 81), con prezzi a Budapest leggermente più alti pari a 35,000 HUF (EUR 88.7). I garage sono anche meno soggetti a usura rispetto alle proprietà in affitto, rendendoli un investimento a bassa manutenzione.

I 5 garage più costosi sul mercato

Pénzcentrum ha controllato gli elenchi attuali su ingatlan.com e ha compilato un elenco dei garage più costosi sul mercato per vedere cosa giustifica i loro prezzi elevati. L'elenco si concentra sui garage indipendenti.

5. Budapest, 12° distretto, via Tamási Áron: 30.5 milioni di fiorini (77.3 mila euro)
La quinta voce della lista è un garage di 36 metri quadrati nel 12° distretto di Budapest. Lo spazio, dotato di porta del garage automatica, può ospitare due auto e rimane piacevolmente caldo in inverno grazie ai tubi di riscaldamento della casa che attraversano l'area. Il venditore consiglia l'immobile come investimento a fini locativi.

4. Budapest, 1° distretto, via Fazekas: 37.5 milioni di fiorini (95 mila euro)
Nel 1° distretto gli acquirenti possono trovare per 32 milioni di fiorini un garage riscaldato di 37.5 metri quadrati. Pur essendo in buone condizioni, questo garage non ha una porta automatica, il che potrebbe rappresentare uno svantaggio per alcuni.

3. Dunaújváros, strada Budai Nagy Antal: 39.9 milioni di HUF (101 mila euro)
Una rara voce non proveniente da Budapest figura al terzo posto della lista. Questa proprietà unica è stata creata unendo sei garage adiacenti in un unico spazio di 80 metri quadrati. Il garage è completamente ristrutturato, riscaldato e dotato di sistema di sicurezza. L'annuncio suggerisce che potrebbe essere utilizzato anche come officina o magazzino.

2. Budapest, 2° distretto, via Káplár: 59 milioni di fiorini (149.5 mila euro)
Per quasi il prezzo di un piccolo appartamento, un acquirente può acquistare un garage di 69 metri quadrati in uno dei quartieri più desiderabili di Budapest. Questo ampio garage, che necessita di alcuni lavori di ristrutturazione, può ospitare fino a quattro auto. È situato vicino al centro commerciale Mammut e al Parco Millenáris, il che lo rende una scoperta rara in un'area molto richiesta con pochi garage indipendenti disponibili.

1. Budapest, 13° distretto, via Esztergomi: 229 milioni di fiorini (580.5 mila euro)
L'annuncio più costoso è uno spazio di 411 metri quadrati situato al piano terra di un nuovo edificio nel quartiere alla moda Vizafogó di Budapest, vicino alla stazione della metropolitana di via Forgách. Sebbene sia ufficialmente classificato come garage, le sue dimensioni e le grandi vetrate che si affacciano su un giardino lo rendono adatto per la conversione in ufficio, showroom o anche in studio medico. Questa proprietà unica offre flessibilità ben oltre l'uso tradizionale del garage.

Poiché la domanda di parcheggi continua ad aumentare, questi garage di lusso sono diventati investimenti ricercati, alcuni dei quali raggiungono addirittura il prezzo di piccoli appartamenti a Budapest.

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Válasz Online: Svelata la più grande truffa immobiliare di tutti i tempi in Ungheria che ha coinvolto il governo Orbán e uomini d'affari vicini al governo

Istituto di ricerca sulla protezione della sovranità Governo Orbán

Válasz Online ha riferito una settimana fa della più grande truffa immobiliare avvenuta in Ungheria negli ultimi 35 anni. Tuttavia, apprendendo maggiori dettagli, dissero che era il più grande di tutti i tempi. In poche parole, il governo ungherese acquisterà edifici adibiti ad uffici per 600 miliardi di fiorini (1.52 miliardi di euro) da imprenditori vicini al governo le cui società erano in precedenza i costruttori degli edifici. Tuttavia, il loro valore di mercato è inferiore di almeno il 40%.

In un confronto internazionale, il sovrapprezzo può raggiungere il 70%, Válasz Online ha scritto il 16 agosto. Una stima approssimativa del sovrapprezzo è del 40%. Chi sono i vincitori dell’impresa se non i contribuenti che la pagano?

355,000 mq di palazzina uffici per 1.52 miliardi di euro

Secondo Válasz Online, il governo ungherese ha acquistato edifici per uffici in tre sedi di Budapest. Hanno pagato 244 miliardi di fiorini (620 milioni di EUR) per un complesso di uffici in piazza Bosnyák. I contribuenti ungheresi ne pagheranno un’altra alla diga di Kopaszi (650 milioni di EUR). Infine, il Orbán il governo pagherà 100 miliardi di fiorini (250 milioni di EUR) per un terzo edificio adibito ad uffici ad Ajtósi Dürer sor, vicino al parco cittadino di Budapest.

truffa della proprietà del piano visivo di budapart dell'undicesimo distretto di budapest
Piano visivo della diga di Kopaszi. Fonte: Facebook/BudaPart – Kopaszi-gát

Tutti i contratti sono stati amministrati da Judit Pete, un'avvocatessa ungherese, che ha assunto gli incarichi statali, e dallo studio legale del fratello del ministro Márton Nagy.

Il governo ungherese ha deciso in segreto sulle transazioni. Non ci sono stati appalti pubblici né gare. Una delle domande che sorgono è: a cosa servono allo Stato ungherese 355mila mq di edifici adibiti ad uffici e perché vale la pena acquistarli invece di affittarli? Válasz Online suggerisce che l'acquisto era nell'interesse del circolo Tiborcz (il genero del Primo Ministro Orbán) invece che dei contribuenti ungheresi.

Un acquisto su cui i contribuenti perdono soldi

Válasz Online ha calcolato il valore di mercato degli edifici adibiti ad uffici interpellando esperti e confrontando i costi di transazione con esempi internazionali. Il risultato è stato devastante.

Il sovrapprezzo degli edifici adibiti ad uffici è compreso tra il 40 e il 70%, quindi è probabilmente la più grande truffa immobiliare di tutti i tempi in Ungheria. Válasz Online presume che nessuno abbia mai guadagnato così tanti soldi con una sola idea. La sostanza è convincere lo Stato ad acquistare costosi edifici adibiti ad uffici, indipendentemente dal fatto che ne abbiano bisogno. A condizione che il governo sia guidato da tuo suocero, tali convinzioni diventano possibili.

Inoltre gli edifici adibiti ad uffici sono stati costruiti dalle imprese del circolo Tiborcz (gli imprenditori Attila Balázs e István Garancsi e loro soci). Quelle entrate completavano il loro profitto.

Il DK dell'ex primo ministro Gyurcsány si rivolge alla polizia

L'opposizione Coalizione Democratica (DK) denuncia alla polizia un'accusa di appropriazione indebita in merito alla decisione del governo di acquistare un edificio adibito a uffici per 600 miliardi di fiorini (1.5 miliardi di euro), ha detto mercoledì a Budapest il vicecapogruppo del partito.

Gergely Arató ha dichiarato in una conferenza stampa online che è “scandaloso che in un momento di crisi immobiliare, il governo spenda per i propri alloggi piuttosto che per quelli dei giovani e delle famiglie”. Questa somma sarebbe stata sufficiente per costruire 15,000 appartamenti, ha detto.

Il partito DK dell'ex primo ministro Ferenc Gyurcsány critica il presidente Sulyok
Foto: FB/Ferenc Gyurcsány

Citando gli esperti, Arató ha insistito sul fatto che i prezzi degli uffici erano “almeno del 40% eccessivi”.

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In che modo una società di stima dei costi può aiutare la tua azienda?

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Il ruolo della società di stima dei costi

Una società esperta nella stima dei costi è come il tuo partner guida che fornisce stime accurate dei costi in un mare di costi fluttuanti. La loro responsabilità è molto più che semplicemente sommare e aggiustare i numeri. Ai professionisti piace Stimatore elettrico pianificare adeguatamente, evitare rischi e apportare modifiche in base alle finanze stanziate. Esaminano ogni dettaglio dei componenti elettrici. I loro geni utilizzano gli strumenti e i software di stima più recenti per esaminare le stime dei costi complessivi. In breve, puoi contare su di loro quando progetti la costruzione di un edificio residenziale, commerciale o industriale. 

Vantaggi di dipendere dalle società di stima dei costi

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  1. Stima preliminare dei costi
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  3. Servizi di prelievo quantità
  4. Preparazione e analisi delle offerte
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  6. Studi di fattibilità
  7. Budget di costruzione
  8. Controllo e monitoraggio dei costi
  9. Modifica la gestione degli ordini
  10. Analisi e gestione dei rischi
  11. Analisi dei costi del ciclo di vita
  12. Rendicontazione dei costi del progetto
  13. Valutazione dei costi del subappaltatore
  14. Ricerca sui costi di mercato
  15. Programmazione e pianificazione della costruzione

2. Strategie di miglioramento del valore

Affidandoti ad una società di stima competente, otterrai:

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Questo settore edile è rinomato a causa dei problemi di sottovalutazione e sovrastima. Ma puoi ignorare una situazione del genere esternalizzando una società affidabile di stima dei costi. Sono sinceri nel fornire risultati accurati al 100% e non lasciano alcuna possibilità di errore. Con preventivi di costruzione accurati, la tua azienda può raggiungere facilmente l'obiettivo! Quando sarai riconosciuto sul mercato per aver fornito preventivi iniziali precisi. Il cliente sarà attratto dai tuoi servizi e potrai ottenere buoni profitti.

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Se il tuo team include un consulente esperto, puoi prendere decisioni precise che saranno vantaggiose anziché dannose. Le tue decisioni saranno basate su dati solidi. Questo aspetto è cruciale in quanto ti aiuterà a gestire l’ambito del progetto e a soddisfare anche i tuoi stakeholder che richiedono allocazioni di budget trasparenti e giustificate.

Le parole finali

L'essenza di questa questione è che l'ora attuale è cruciale per risparmiare ogni singolo dollaro! I metodi Pld non funzionano più in questo settore. Sarai costretto ad assumere aziende professionali come SMA Estimating LLC per ottenere la precisione! Risolveranno tutti i costi confusi e ti mostreranno come verrà suddiviso il tuo budget. La missione di questo articolo è diffondere la consapevolezza di quanto sia importante affidarsi a società di stima affidabili. Ricorda, scegli saggiamente conducendo ricerche approfondite e comunicando con loro. Solo l'azienda giusta garantirà preventivi esatti e completamento con successo.

Il Lago Balaton invaso da proprietà di lusso e progetti controversi

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Negli ultimi anni, le rive del Lago Balaton hanno visto una proliferazione di investimenti su larga scala, edifici di lusso e proprietà private. Spesso incontrata la resistenza della gente del posto, la quantità di spazi verdi e di spiagge libere viene drasticamente ridotta con ogni nuovo progetto. Nonostante l’opposizione di alcuni residenti, che hanno addirittura portato la questione in tribunale, negli ultimi dieci anni circa sono stati avviati e completati diversi giga-investimenti intorno al Lago Balaton.

Telex ha raccolto i più importanti e controversi progetti che sono già stati completati e che potrebbero essere completati nei prossimi anni intorno al lago.

La sponda settentrionale del Lago Balaton

In Balatonakarattya, il centro congressi della Fondazione della Banca nazionale ungherese è stato eretto nel 2022 sul sito di un ex luogo di villeggiatura utilizzato dalle ferrovie ungheresi. Particolarità del centro congressi è che il lago stesso è stato incanalato all'interno della proprietà, con il permesso di creare una cosiddetta “zona delle acque assistenziali”. La gente del posto ha criticato il progetto soprattutto perché il nuovo complesso, che si estende su oltre 12,000 metri quadrati, ha notevolmente disturbato l'ambiente e le infrastrutture circostanti non sono state adeguate allo sviluppo.

Il destino degli ex campeggi del lungomare è oggetto di alcune polemiche in Balatonakali. Uno di essi è stato chiuso definitivamente, ma al suo posto non sono state costruite le previste case a schiera. L'altro è stato liquidato nel 2016 e diviso in due, metà dei quali sono diventati di proprietà di Lőrinc Mészáros (questo campeggio funziona ancora oggi), mentre nell'altra metà sono stati costruiti nuovi condomini. Quest’ultimo progetto, chiamato The Village Holiday, ha fatto notizia nel 2019 quando l’appaltatore ha demolito dei canneti protetti in un’area lunga 150 metri, per la quale le due persone del team dell’appaltatore hanno ricevuto pene detentive con sospensione della pena e multe.

In Badacsonyörs, Parte Badacsonitomaj, un problema simile si è verificato nel 2021, quando il proprietario di un campeggio lì ha abbattuto alberi sostenendo che erano malati, con indignazione di molti. Residenti e proprietari di case vacanza hanno organizzato un forum pubblico per sapere quali lavori erano previsti nella zona, scoprendo infine che nel campeggio precedente sarebbero stati costruiti un albergo a quattro stelle, appartamenti e un campeggio. Tuttavia il progetto deve ancora essere completato.

Balatonfured è in una posizione unica quando si tratta di sviluppo: come riporta Telex, anche se il numero di progetti legati a funzionari governativi è estremamente alto, c'è quasi sempre qualche tipo di progetto in corso, il più grande è forse il complesso immobiliare di Balaport, che comprende appartamenti di lusso e un hotel a cinque stelle: i residenti locali di solito non prendono una posizione unitaria contro di loro.

Telex riferisce anche di espropri del NER (Nemzeti Együttműködés Rendszere, Sistema di cooperazione nazionale) in caso di tihany, che è una delle località di villeggiatura preferite dell'élite politica ungherese, che qui ha case di vacanza e appezzamenti di terreno. A differenza di Balatonfüred, negli ultimi mesi ha fatto molto scalpore un progetto di investimento pianificato che avrebbe virtualmente edificato un'area che era stata imboschita spontaneamente ma che era ufficialmente considerata un cantiere. La costruzione degli appartamenti, progettata dalla società di sviluppo immobiliare Cordia, ha incontrato l'opposizione di diverse associazioni civili ed è stata rinviata a marzo. Dal 1° ottobre assumerà la carica di sindaco Balázs Kötél, politico indipendente, quindi non si sa se il progetto verrà mai avviato.

Tihany Balaton
Vista da Tihany, foto: Pixabay

La sponda meridionale del Lago Balaton

Gli investitori progettano un complesso immobiliare di 71 appartamenti su tre piani a Balatonmariafürdő, annunciato nel 2022 e che ha scatenato un'enorme reazione da parte degli attivisti civici locali: 12,000 persone hanno firmato una petizione contro il progetto. Alla fine l'investitore ha trovato una scappatoia per ottenere i permessi di costruzione necessari aumentando il numero degli appartamenti di servizio previsti dal progetto.

La costruzione di un nuovo e-port elettrico in Balatonföldvar incontrò una resistenza simile da parte di alcuni locali, anche se alla fine ottenne i permessi necessari. Sul sito verrà costruito un porto turistico di 2.3 ettari con una superficie totale di 2.8 ettari e due moli con una capacità di 175 imbarcazioni, per il quale Balabo SA ha ottenuto un sussidio statale di 897 milioni di fiorini (2.28 milioni di EUR).

Balatonzemes è anche da vedere un nuovo complesso residenziale di lusso sul sito di un ex campeggio, con 153 appartamenti, parcheggio sotterraneo, piscine e una spiaggia privata. Nell'ambito del progetto, su una superficie di oltre 8,600 metri quadrati, il letto del Lago Balaton sarà approfondito mediante dragaggio e sarà inoltre costruito un molo di 150 metri quadrati.

Balaland, un complesso alberghiero e residenziale a Il tuo aratro, ha ricevuto da parte dello Stato un investimento non rimborsabile ancora più significativo, pari a oltre 6 miliardi di fiorini (15 milioni di EUR). Come sottolinea Telex, anche questa impresa è strettamente legata al NER.

BalaLand nuova residenza sul lago Balaton
Foto: Facebook/Residenza BalaLand

In Balatonvillagos, è stata parcellizzata e ripulita una passeggiata lunga 540 metri, creando 13 lotti direttamente sulla riva del lago Balaton. La gente del posto si oppone agli investimenti nel complesso immobiliare perché teme di perdere la spiaggia libera. La questione è già stata portata in tribunale più volte.

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Aumento dei prezzi sul mercato degli affitti a fronte della crescente domanda in Ungheria

Mercato immobiliare ungherese - immobiliare

Nell’ultimo mese i prezzi nel mercato degli affitti sono aumentati in tutta l’Ungheria, in particolare a Budapest, poiché è iniziata l’alta stagione con un aumento della domanda in seguito all’annuncio dei punti di ammissione all’università.

Nel mese di luglio, sia il mercato nazionale che quello di Budapest degli affitti hanno registrato continui aumenti dei prezzi, in concomitanza con l'inizio dell'alta stagione, innescata dall'annuncio dei punti di ammissione all'istruzione superiore. Secondo un rapporto di, la domanda nel mercato degli affitti è aumentata del 14% rispetto allo scorso anno Világgazdaság. Gli affitti medi sono aumentati dell'1.8% a livello nazionale da giugno, mentre Budapest ha registrato un aumento dell'1.4%.

All'inizio di agosto l'affitto medio di un appartamento a Budapest raggiungeva i 250,000 HUF (EUR 636), sulla base dell'indice congiunto degli affitti di KSH e Ingatlan.com. A livello nazionale gli affitti sono aumentati del 10.3%, mentre nella capitale l'aumento è leggermente inferiore, pari al 9.3%. László Balogh, capo esperto economico di Ingatlan.com, ha sottolineato che probabilmente l'inizio della stagione degli affitti ha influenzato questo aumento, con una domanda in crescita del 14% da quando sono state annunciate le soglie di ammissione, rispetto allo scorso anno.

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Telex riferisce che gli aumenti degli affitti variavano a Budapest. Nei distretti collinari di Buda (distretti I, II e XII), gli affitti sono aumentati dello 0.8% mensile, mentre altri distretti di Buda (distretti III, XI e XXII) hanno registrato un aumento combinato del 3%. Dal lato di Pest, i distretti esterni (come i distretti IV, XV e XVI) hanno registrato l'aumento mensile più significativo, raggiungendo il 2.8%. Ciò potrebbe essere dovuto al fatto che questi quartieri in precedenza erano più convenienti, rendendoli sempre più attraenti per gli affittuari, secondo Ingatlan.com.

Világgazdaság nota inoltre che gli affitti elevati stanno facendo sì che sempre più studenti ritardino l'affitto. A differenza degli anni precedenti, la domanda non ha registrato un picco immediatamente dopo l'annuncio delle soglie di ammissione; invece è in costante aumento. Secondo gli esperti, gli studenti che aspettano fino alla fine di agosto per firmare i contratti potrebbero risparmiare centinaia di migliaia di fiorini nelle principali città universitarie, portando potenzialmente ad un mercato degli affitti molto intenso entro la fine di agosto.

L’offerta tiene il passo con la crescente domanda nel mercato degli affitti

I prezzi degli affitti a Budapest i prezzi degli immobili hanno superato la barriera psicologica del mercato immobiliare russo degli affitti
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L'offerta di immobili in affitto cerca di tenere il passo con la crescente domanda. I dati di Ingatlan.com mostrano che l'aumento degli affitti avrebbe potuto essere più drammatico se i proprietari non fossero riusciti ad aumentare il numero di appartamenti disponibili. Fortunatamente per gli affittuari, l'offerta cresce di settimana in settimana. All'inizio di luglio c'erano solo 14,300 appartamenti disponibili a livello nazionale, ma a metà agosto l'offerta era aumentata a 15,500 man mano che sempre più proprietà diventavano disponibili per l'affitto.

Secondo László Balogh, questo aumento dell’offerta sta contribuendo a moderare il ritmo di crescita dei prezzi degli affitti, il che è una buona notizia per chi cerca di affittare. Ha anche osservato che una delle preoccupazioni principali quest’anno era se si sarebbe verificato il consueto aumento stagionale delle proprietà in affitto disponibili, soprattutto perché i titoli di stato hanno attirato molti investitori immobiliari lontano dal mercato. Tuttavia, i dati suggeriscono che un numero sufficiente di investitori è tornato sul mercato immobiliare per dare il via alla stagione come previsto.

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I prezzi degli immobili e gli affitti ungheresi continuano ad aumentare durante l'estate

beni immobili

Il mercato immobiliare ungherese ha registrato notevoli aumenti dei prezzi rispetto al primo trimestre dell'anno. I costi medi per metro quadrato a Budapest sono rimasti costantemente al di sopra di 1 milione di fiorini (2,534 euro). Allo stesso tempo gli affitti nella capitale sono aumentati addirittura del 15% rispetto all'anno precedente. I dati provenienti dalle piattaforme di noleggio indicano che si prevedono ulteriori aumenti con la scadenza dei contratti di noleggio durante l’estate.

I prezzi degli immobili ungheresi sono aumentati nel mese di luglio

Secondo Infostart, l'acquisto di proprietà in Ungheria è diventato più costoso, con il tasso annuo di apprezzamento dei prezzi delle case che è passato dall'1.6% di gennaio al 6.4% di luglio. I dati di ingatlan.com rivelano che gli aumenti di prezzo più significativi sono stati osservati nell'Ungheria orientale, comprese città come Szeged e Debrecen, dove i prezzi delle case sono aumentati dall'8.1 all'8.3% rispetto all'anno precedente. Al contrario, la contea di Pest ha registrato la crescita più lenta, con prezzi in aumento di circa il 3%.

László Balogh, capo esperto economico di ingatlan.com, ha osservato che il prezzo medio degli immobili ungheresi per metro quadrato a Budapest era di 1.02 milioni di fiorini (2,585 euro) a luglio. Ha aggiunto che mentre alcuni quartieri della capitale sono relativamente convenienti, altri richiedono budget significativamente più alti.

Nei distretti VIII, XI, XIII e XIV i prezzi degli immobili ungheresi vanno da 970,000 HUF a 1.2 milioni (2,457 – 2,585 EUR) al metro quadrato. Tuttavia, nella zona più costosa, il Distretto V, il prezzo medio al metro quadrato è di circa 1.8 milioni di fiorini (4,560 euro). Nel Distretto XXIII, invece, il costo di un metro quadrato di immobile è inferiore a 700,000 fiorini (1,773 euro).

Tra le altre grandi città, Debrecen è la più costosa, con un costo medio di 815,000 HUF (2,065 EUR) al metro quadrato. A Győr e Veszprém, i prezzi medi degli immobili ungheresi al metro quadrato variano tra 783,000 e 786,000 HUF (1,984 – 1,991 EUR). Al contrario, a Kaposvár, Szolnok, Miskolc e Békéscsaba, i prezzi medi sono compresi tra 441,000 HUF e 479,000 HUF (1,117 – 1,213 EUR). A Salgótarján, a luglio i prezzi per un metro quadrato erano inferiori a 300,000 fiorini (760 euro).

László Balogh ha sottolineato che l'aumento dei prezzi nel mercato immobiliare ungherese ha spinto coloro che intendono acquistare una casa ad entrare nel mercato invece di aspettare, facendo aumentare la domanda. In effetti, luglio ha registrato ottimi risultati in termini di numero di persone che cercano immobili su ingatlan.com.

Budapest immobiliare ungherese
Foto: Alpár Kató / Daily News Ungheria

Budapest vede un aumento degli affitti con l'inizio del semestre

La fine dell’estate segna la fine di molti contratti di locazione annuali, spesso accompagnati da un aumento dei prezzi di affitto al momento del rinnovo dei contratti di locazione. Nel frattempo, la domanda sul mercato degli affitti di solito aumenta in modo significativo in questo periodo, poiché gli studenti dell'istruzione superiore affluiscono nella capitale a settembre. Come ha intervistato DNH qui, i cambiamenti nel mercato degli affitti ungherese sono iniziati in molte città del paese dopo che i punteggi di ammissione all'università sono stati annunciati all'inizio di luglio.

Per quanto riguarda Budapest, Rapporti sull'indice che a giugno i proprietari chiedevano in media 239,000 fiorini (605 euro) al mese, ma a luglio gli inquilini dovevano sborsare 245,000 fiorini (621 euro). Nel complesso, i prezzi degli appartamenti a Budapest sono stati influenzati dalla crescita del mese scorso in varia misura. Gli affitti inferiori a 200,000 fiorini (507 euro) sono quelli che sono aumentati di più, alcuni dei quali fino al 15% più cari rispetto allo scorso anno. In confronto, l'aumento mensile dei costi per gli appartamenti affittati da 200 a 350,000 fiorini (da 507 a 887 euro) è stato inferiore al 10%.

Tuttavia, secondo la piattaforma di noleggio sociale rentingo.com, anche l'importo offerto dagli inquilini per un appartamento è leggermente cambiato. Dopo quattro mesi di costante calo, l’importo medio disposto a pagare è salito a 219,000 fiorini (555 euro) a luglio, rispetto a 216,000 fiorini (547 euro) del mese precedente. Tuttavia è chiaro che questo aumento è ben inferiore alla variazione dei prezzi degli affitti, il che significa che, come sottolinea Index, il divario tra domanda e offerta è aumentato al 12%.

Secondo László Balogh il rapido aumento dei prezzi delle case e l'intensa domanda di appartamenti in affitto nel mercato immobiliare ungherese possono in futuro riportare gli investitori sul mercato. Ciò non solo può dare al settore una spinta a breve termine ma, come ha sottolineato, “Il rendimento degli investitori potrebbe anche ripristinare la fiducia degli sviluppatori immobiliari nell’edilizia abitativa, il che potrebbe stimolare ulteriormente il mercato e contribuire alla crescita economica a lungo termine”. .”

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Un socio della famiglia Orbán sviluppa un nuovo imponente progetto residenziale a Budapest

Adnan Polat, un uomo d'affari turco strettamente legato alla famiglia Orbán, continuerà lo sviluppo del complesso residenziale City Pearl in Soroksári Road, accanto al MÜPA (Palazzo delle Arti) a Budapest, con quattro nuove fasi.

Un enorme progetto residenziale

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Gli edifici per uffici Millennium Tower III e II nel distretto IX di Budapest, vicino a Soroksári Road. Foto: MTVA/Bizományosi: Róka László

La società di progetto di Polat, APD Real Estate Ltd., ha presentato a luglio domande per valutazioni preliminari di impatto ambientale e permessi unificati di utilizzo ambientale per la terza, quarta, quinta e sesta fase del progetto in sei fasi sul sito di 4.6 ettari del primo Közvágóhíd, scrive Nepszava. Queste domande sono state depositate presso l'ufficio governativo della contea di Pest, noto per i suoi stretti legami con il governo ungherese.

Le prime due fasi hanno ricevuto autorizzazioni senza valutazione preventiva, con l'affermazione che non avrebbero avuto alcun impatto ambientale. Secondo i documenti presentati, anche le nuove strutture in cemento, l'afflusso di migliaia di residenti e di automobili, così come i nuovi ristoranti e negozi, non avranno effetti ambientali significativi.

Il nuovo complesso, delimitato da via Vágóhíd, via Soroksári, via Máriássy e via Vaskapu, sarà caratterizzato da cinque torri residenziali, ciascuna alta 12-13 piani, che ospiteranno un totale di 1,098 appartamenti. Il piano terra e il primo degli edifici offriranno 8,350 metri quadrati di spazio per ristoranti, negozi, uffici e un complesso fitness a due piani di 1,200 metri quadrati. È previsto anche un garage sotterraneo a due livelli con una capacità di 1,747 auto. Di fronte all'antica torre dell'acqua, in parte conservata, verrà creata una grande piazza con un “grande anfiteatro”, accessibile tramite scalini verdi e circondato da negozi e ristoranti.

parco residenziale della perla della città
Costruzione del nuovo complesso direzionale e residenziale denominato City Pearl nel 2022. Foto: MTVA/Bizományosi: Balaton József

Verranno restaurati la torre dell'acqua, l'edificio del padiglione all'ingresso e le statue dei tori su entrambi i lati della porta. La torre dell'acqua sarà affittata al comune per dieci anni, mentre il piano terra del padiglione ospiterà negozi, bar e ristoranti. Le facciate dei vecchi edifici del mattatoio saranno ricostruite per assomigliare al loro design originale, anche se utilizzando nuovi materiali, sollevando preoccupazioni sull'autenticità.

La domanda di valutazione dell'impatto ambientale, presentata il 3 agosto, indica che la percentuale di spazi verdi sarà del 15% nelle nuove fasi, un miglioramento rispetto all'8.5% delle prime due fasi. La costruzione della terza fase dovrebbe iniziare la prossima primavera, con le fasi successive che inizieranno nel 2027, 2030 e 2031, e l'intero progetto dovrebbe essere completato entro febbraio 2034. Durante la costruzione, sono previsti altri 84 camion al giorno, e Una volta completato, si prevede che il complesso genererà quasi 5,000 viaggi in auto aggiuntivi al giorno, rappresentando un aumento significativo del traffico locale.

Effetto minimo o nullo sull'ambiente?

Il nuovo quartiere ospiterà circa 4,000 nuovi residenti, diverse centinaia di dipendenti e numerosi acquirenti e visitatori degli esercizi commerciali e di ristorazione. Tuttavia, la documentazione afferma che lo sviluppo avrà un impatto ambientale minimo.

Si prevede che l’inquinamento atmosferico legato al traffico aumenterà leggermente, ma rimarrà al di sotto delle soglie sanitarie nelle aree residenziali, e i livelli di rumore non saranno sensibilmente più alti. Secondo i documenti, l’adattabilità climatica della zona non cambierà in modo significativo, nonostante l’installazione di numerosi climatizzatori split. Poiché attualmente sul sito non sono presenti piante, il progetto non influirà sui valori naturali.

Gli autori del documento concludono che il basso impatto ambientale escluderà qualsiasi effetto negativo sulla salute, suggerendo che l'ottenimento dei permessi necessari non dovrebbe incontrare ostacoli.

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Affittare o acquistare: qual è la scelta migliore per gli studenti in Ungheria?

studente universitario affitta appartamento

In un recente episodio di un podcast di Pénzcentrum, gli esperti hanno approfondito l’annosa questione dell’affitto o dell’acquisto di una casa che molti studenti e le loro famiglie devono affrontare. Questo dilemma diventa particolarmente urgente dopo la pubblicazione dei risultati di ammissione all’università, poiché gli studenti hanno bisogno di assicurarsi un alloggio, spesso lontano da casa.

Affittare vs. acquistare: il dibattito

studente universitario affitta appartamento
Affittare o acquistare? Una domanda urgente per gli studenti. Foto: depositphotos.com

Con i prezzi degli affitti elevati in tutta l’Ungheria, in particolare nelle grandi città come Budapest, la questione se affittare o acquistare è cruciale. Sebbene inizialmente l’affitto possa sembrare più conveniente, Palkó István, un esperto del mercato creditizio, suggerisce che l’acquisto potrebbe essere più vantaggioso a lungo termine, anche se comporta la sottoscrizione di un mutuo. Scrive Pénzcentrum.

Condizioni di mercato attuali

I prezzi degli affitti variano ampiamente a seconda delle aree. Nelle città universitarie più piccole come Szeged, Veszprém e Pécs, e in alcuni dei quartieri più economici di Budapest, gli affitti mensili per un appartamento di 50-60 metri quadrati vanno da 150,000 a 160,000 HUF. Al contrario, nei quartieri più costosi, soprattutto a Buda, gli affitti possono raggiungere dai 250,000 ai 280,000 fiorini o più.

Costo di acquisto

Attualmente un piccolo monolocale a Budapest costa circa 40 milioni di fiorini. Con un acconto del 20% la rata mensile del mutuo ammonterebbe a circa 240,000-260,000 HUF. Sebbene questo sia più alto di alcuni prezzi di affitto, i potenziali benefici a lungo termine potrebbero superare questi costi iniziali.

Calcoli e proiezioni future

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Budapest, Ungheria. Fonte: depositphotos.com

Un'analisi dettagliata ha confrontato i costi di affitto rispetto a quelli di acquisto su un periodo di cinque anni. Partendo da un affitto mensile di 166,667 fiorini e da una rata del mutuo di 242,017 fiorini, l'analisi ha ipotizzato un acconto del 20%. Ha osservato che gli studenti in genere non hanno un reddito sufficiente per qualificarsi per un mutuo, quindi i prestiti vengono solitamente contratti dai genitori.

Nel corso dei cinque anni, mentre si prevede che i canoni di locazione aumenteranno del 6.5% annuo, i pagamenti ipotecari rimangono fissi a causa di un contesto di tassi di interesse stabili. Al termine di questo periodo l'affitto salirebbe a 214,411 fiorini al mese, poco meno della rata del mutuo.

Guadagni a lungo termine derivanti dall'acquisto

Il vantaggio principale dell’acquisto è il potenziale di apprezzamento del valore della proprietà. L'analisi ha stimato che un immobile acquistato per 40 milioni di fiorini dopo cinque anni potrebbe essere venduto per circa 54.8 milioni di fiorini dopo cinque anni, tenendo conto di un analogo aumento annuo del valore degli immobili del 6.5%. Dopo aver rimborsato il saldo ipotecario residuo, al proprietario rimarrebbero circa 27.5 milioni di fiorini, più di tre volte l'acconto iniziale di 8 milioni di fiorini.

Confronto degli investimenti

Se uno studente o la sua famiglia scegliessero di affittare e investessero la differenza tra il costo dell’affitto e quello che avrebbero pagato per un mutuo, ipotizzando un rendimento annuo simile del 6.5%, l’investimento aumenterebbe fino a circa 14.9 milioni di fiorini dopo cinque anni. Tale importo, tuttavia, è ancora significativamente inferiore ai potenziali guadagni derivanti dalla proprietà immobiliare.

Conclusione

L’attuale analisi di mercato suggerisce che, nonostante i costi iniziali più elevati, l’acquisto di un immobile potrebbe offrire maggiori vantaggi finanziari rispetto all’affitto. Tuttavia, la decisione dipende dalle circostanze individuali, compresa la stabilità finanziaria e le future esigenze abitative.

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La crisi dell'edilizia abitativa ha raggiunto l'Ungheria, con prezzi a livelli record

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La crisi internazionale dell’edilizia abitativa del 2022 ha raggiunto l’Ungheria. Il mercato degli immobili di nuova costruzione è concentrato a Budapest, nei suoi sobborghi e sul Lago Balaton. Il prezzo medio al mq a Budapest è di 3410 euro, il 3% in più rispetto allo scorso luglio.

Secondo i dati di ingatlan.com, nel mese di luglio erano in vendita più di 8,000 immobili di nuova costruzione. László Balogh, un esperto del segmento di mercato, ha affermato che i prezzi sono al limite della domanda solvibile. Il prezzo medio al mq nei capoluoghi di contea è di 2,238 euro, index.hu ha scritto. Inoltre, il mercato attende ancora il ritorno degli investitori.

Ecco i prezzi

Il numero di case completate è diminuito del 18% su base annua nella prima metà del 2024, attestandosi a 6,027, ha dichiarato mercoledì l’Ufficio centrale di statistica (KSH).

Anche i permessi di costruire rilasciati nel periodo sono diminuiti del 18%, a 8,972, ha detto KSH.

Budapest ha visto il completamento di 2,124 nuove case, in calo dell'8.3% annuo. La costruzione di case è diminuita rispetto all'anno precedente del 20% nei capoluoghi di contea, del 27% in altre città e del 19% in altre località, ha affermato KSH.

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Come si sta delineando il mercato degli affitti in Ungheria dopo l'annuncio dei punteggi di ammissione all'università

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Dopo l'annuncio odierno dei punteggi di ammissione all'università, una nuova ondata di entusiasmo investe i futuri studenti del primo anno e le loro famiglie, con una domanda pressante: dove vivranno durante gli studi?

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Città universitarie: mercato degli affitti a Szeged

A Szeged, l’attesa aveva già suscitato attività intorno agli immobili in affitto ancor prima che i punteggi fossero rivelati, Világgazdaság scrive. Gabriella Szil, direttrice dell'Ufficio immobiliare Belvárosi, ha osservato che la disponibilità limitata di posti letto a Szeged spinge gli studenti ad affittare appartamenti. A differenza degli anni precedenti, quando molti genitori acquistavano appartamenti per i figli destinati all’università, quest’anno si registra uno spostamento verso l’affitto.

Tuttavia, la domanda ha fatto lievitare i prezzi degli affitti. Attualmente affittare un appartamento a Szeged costa il 20-25% in più al mese rispetto allo scorso anno. Le famiglie ungheresi in genere cercano affitti più convenienti, idealmente sotto i 140,000 HUF (EUR 357) al mese.

Al contrario, gli studenti stranieri che studiano in città sono disposti a pagare prezzi più alti. Generalmente affittano immobili all'interno dell'anello centrale della città, vicino all'università, spesso basandosi esclusivamente su video tour. L'ufficio della GDN a Szeged prevede un'impennata del mercato ed è preparato alla corsa.

Gli affitti a Kaposvár e Szombathely

Kaposvár, d'altra parte, sperimenta poche fluttuazioni nel mercato a causa degli arrivi di studenti. Secondo Zita Zsobrák, direttrice delle vendite di Kaponendoatlan, il campus universitario può ospitare la maggior parte degli studenti, per cui pochi cercano affitti o acquisti proprio a causa dei loro studi.

Allo stesso modo, a Szombathely, il mercato degli affitti è più influenzato dai lavoratori migranti che dagli studenti. Anche se alcuni studenti cercano affitti, generalmente preferiscono acquistare proprietà, come notato da Ernő Gombos, proprietario dell'ufficio locale della GDN.

Mercato immobiliare a Debrecen

Il panorama immobiliare di Debrecen è stato significativamente modellato dallo sviluppo industriale. L’afflusso di lavoratori richiede alloggi adeguati e, date le restrizioni sui dormitori, molti si rivolgono all’affitto di appartamenti. Questa domanda mantiene vivace il mercato degli affitti, anche prima dell’afflusso di studenti, facendo salire i prezzi.

A Debrecen il mercato è chiaramente un mercato di venditori, con prezzi di affitto che vanno da 180,000 a 230,000 HUF (Da 458 ​​a 585 euro). Dávid Préda, titolare della PREDA SIP Real Estate, ha menzionato l'intenzione di offrire servizi di gestione immobiliare a causa della forte domanda di immobili ben condizionati, che spesso vengono affittati rapidamente senza pubblicità. Mirano inoltre ad assistere gli affittuari, in particolare i giovani, che potrebbero non comprendere appieno i loro diritti di inquilini.

Il mercato di Miskolc

Il campus universitario di Miskolc, ricco di dormitori, mantiene generalmente costante la domanda di affitti. Tuttavia, gli immobili vicino alla zona di Avas, vicino all'università, rappresentano un'eccezione, come sottolinea Gáspár Zsolt Hajdú, direttore del Centro immobiliare Demeter. Alcuni investitori prendono di mira queste aree specificatamente per gli affitti per gli studenti, mentre altri hanno visto gli studenti stranieri optare per proprietà più lontane dal campus grazie ai collegamenti di trasporto diretti.

La situazione a Pécs

A Pécs la tendenza tende più all'affitto che all'acquisto di immobili, come afferma László Marosvári, titolare dell'ufficio locale della GDN. Il mercato degli affitti a Pécs è vario in termini di prezzi e servizi, con studenti internazionali disposti a pagare di più per appartamenti ben attrezzati, spesso nuovi o ristrutturati con balcone. I prezzi degli affitti oscillano generalmente intorno ai 3,000-4,000 HUF (EUR-7.63 10.17) per metro quadrato.

Prezzi degli affitti a Budapest

Anche prima dell'annuncio dei punteggi di ammissione, i prezzi degli affitti a Budapest cominciarono ad aumentare. Gli studenti cercano principalmente piccoli monolocali o condividono appartamenti più grandi, secondo Anna Radics, responsabile delle vendite di Your Home in the I District, parte della rete GDN. Radics ha sottolineato il passaggio dagli affitti a breve termine a quelli a lungo termine, portando sul mercato degli affitti molti appartamenti ben arredati e situati in posizione centrale.

Questo cambiamento ha reso difficile trovare immobili in affitto di qualità a buon prezzo se non sono moderni e ben attrezzati. Molte proprietà sono di nuova costruzione o notevolmente ristrutturate, con affitti che vanno da 200,000 a 300,000 HUF (Da 509 ​​a 763 euro) al mese. La tendenza mostra che trovare alloggi in affitto più economici e di qualità nella capitale è sempre più difficile.

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Incredibile: i prezzi degli affitti sono cresciuti, i prezzi degli appartamenti di nuova costruzione in Ungheria sono sorprendentemente alti!

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Nel mese di giugno i prezzi degli affitti in Ungheria hanno continuato ad aumentare. L'aumento medio nazionale è stato dell'1.9%, mentre a Budapest è stato dell'1.6%. Se si vuole acquistare un appartamento di nuova costruzione nella capitale bisogna incassare parecchi soldi visto che nel 3,800 il prezzo medio al mq parte da 2024 euro.

I prezzi degli affitti sono cresciuti, Budapest è ancora la più cara

Secondo l'indice congiunto dei prezzi degli affitti compilato dall'Ufficio statistico ungherese (KSH) e ingatlan.com, la crescita annuale (rispetto allo scorso giugno) è stata del 10.3% a livello nazionale. A Budapest l'aumento è stato del 9.9%. Rispetto al 2015, i prezzi degli affitti in Ungheria sono raddoppiati.

A Budapest di solito si affittano appartamenti anziché case e il 43% degli inserzionisti sono privati. Nella capitale ungherese il tasso è del 42%.

A Budapest, nel primo semestre del 1, il prezzo medio di affitto era di 2024mila fiorini (250 euro) al mese. L'Ungheria settentrionale, con le contee di Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves e Nógrád, è la più economica per quanto riguarda i prezzi degli affitti con soli 636 mila fiorini al mese, infostart.hu ha scritto.

I prezzi degli affitti a Budapest hanno raggiunto una barriera psicologica
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László Balogh, esperto senior di ingatlan.com, ha affermato che l'85% degli appartamenti e delle case in affitto si trovano a Budapest e nei capoluoghi di contea (Győr, Székesfehérvár, Debrecen, Szeged, ecc.). A Budapest l'offerta si è ridotta nelle ultime settimane, ha aggiunto.

Il prezzo al mq degli appartamenti di nuova costruzione è scandalosamente alto

Sulla base dell’ultimo sondaggio di OTP, nel primo semestre del 2024, il mercato immobiliare di nuova costruzione di Budapest ha mostrato una crescita significativa. L'offerta è aumentata del 1% mentre il traffico è raddoppiato. Ciò è dovuto alla crescente domanda, all’aumento dei salari reali, alla minore inflazione e agli interessi sui mutui immobiliari relativamente bassi. In aumento anche il numero di persone che intendono investire in un immobile di nuova costruzione, liner.hu ha scritto.

A fine giugno a Budapest i nuovi appartamenti venduti hanno raggiunto quota 3,500, un aumento di 2.5 volte rispetto al secondo semestre del 2023. Secondo i dati della OTP Jelzálogbank, l'attività degli investitori rimane la più alta nel 2° distretto di Budapest. Negli ultimi sei mesi ad Angyalföld sono stati messi in vendita più di 13 appartamenti di nuova costruzione.

Mercato immobiliare Prezzi degli affitti nel centro di Budapest
Molte persone finiscono con il semaforo rosso a causa degli alti prezzi degli affitti e degli immobili a Budapest. Foto: facebook.com/karacsonygergely

Dávid Valkó, analista senior di OTP Jelzálogbank, ha affermato che il prezzo medio al mq a Budapest è di 1.52 milioni di fiorini (3,869 euro). Ma ci sono appartamenti il ​​cui prezzo raggiunge i 4.5 milioni di fiorini (11,454 euro).

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Il prezzo di un appartamento medio a Budapest è incredibilmente alto

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Acquistare un vivibile appartamento a pannelli di 41 metri quadrati a Budapest costa circa 104,320 milioni di fiorini (53 euro), ma nelle zone residenziali più popolari i potenziali acquirenti possono aspettarsi di pagare anche di più, fino a circa 1 milione di fiorini (2,540 euro). ) per metro quadrato, secondo Duna House.

Dopo la moderazione dei prezzi osservata lo scorso anno, il 2024 porterà un altro aumento dei prezzi per gli acquirenti che cercano un appartamento a Budapest. I rinnovati sussidi per la creazione di case e la diminuzione dei tassi d’interesse sui mutui immobiliari hanno avuto un effetto positivo sull’umore degli acquirenti, così il prezzo medio al metro quadrato pagato per un appartamento a pannelli a Budapest è aumentato del 9% a 765,000 HUF (1,920 euro) dopo la maggiore interesse. In alcune zone l'aumento dei prezzi per un appartamento a Budapest è pari al 14%, e prezzi nell'ordine di milioni di fiorini al metro quadrato non sono inimmaginabili in futuro.

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Dopo l’allentamento dei prezzi registrato lo scorso anno, il 2024 porterà un aumento dei prezzi nel mercato immobiliare residenziale nella capitale, poiché i rinnovati sussidi per l’edilizia abitativa e il calo dei tassi di interesse sui mutui immobiliari hanno stimolato la domanda, Telex rapporti.

“Ciò che è mancato nel 2023 è stato ora compensato a Budapest, poiché quest’anno il prezzo medio al metro quadrato di un appartamento a pannelli è più alto del 7% rispetto al 2022, quando il prezzo di un appartamento a pannelli era di 717,000 HUF (EUR 1,824)", ha affermato Károly Benedikt, responsabile delle pubbliche relazioni e dell'analisi presso Duna House.

Il prezzo di un appartamento a pannelli a Budapest

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Wikimedia Commons di Andor Elekes

Dei 12 complessi residenziali esaminati, Óbuda ha registrato il calo dei prezzi maggiore nel 2023, e quest’anno i prezzi sono aumentati di più qui. Mentre nel 2023 il prezzo medio al metro quadrato è stato superiore del 30% rispetto al 2022, gli acquirenti possono aspettarsi di pagare 880,000 fiorini (2,240 euro) al metro quadrato.

Quest'anno il prezzo medio al metro quadrato si avvicina a 1 milione di fiorini nel distretto XI e nella zona residenziale di Vizafogó nel distretto XIII. Nel primo, dopo un aumento del 12%, il prezzo unitario è salito a 941,000 fiorini (2,400 euro), mentre nel secondo, dopo un aumento del 16%, la spesa media per un immobile è di 936,000 fiorini (2,380 euro). per metro quadrato.

Nel 2024 gli appartamenti nel complesso residenziale József Attila saranno disponibili a un prezzo leggermente inferiore di 839,000 fiorini (2,130 euro), ovvero un aumento del 16% rispetto allo scorso anno. Dopo un aumento dell'8%, il prezzo medio degli appartamenti prefabbricati in via Füredi ammonta a 829,000 fiorini (2,110 euro). A Újpest il prezzo medio è leggermente inferiore e nel complesso residenziale dell'Avana si può già acquistare un appartamento per 644,000 fiorini. A Újpalota il prezzo medio al metro quadrato è di 663,000 fiorini (1,690 euro), quasi un quarto di tutte le transazioni di pannelli nella capitale sono avvenute qui nella prima metà di quest'anno.

Nei quartieri residenziali più noti e più grandi i prezzi sono aumentati anche più della media della capitale, con un aumento medio del prezzo al metro quadrato del 14% rispetto allo scorso anno. Mentre nel 2023 i prezzi in cinque complessi residenziali sono diminuiti del 3-20%, quest’anno solo il complesso residenziale di Újpalota ha registrato un calo del 5%.

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Dagli uffici agli hotel: Budapest vede una grande trasformazione

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È probabile che Budapest subisca una grande trasformazione nel prossimo futuro. Si prevede che a Budapest si renderanno disponibili centinaia di migliaia di metri quadrati di spazi per uffici man mano che le organizzazioni statali si trasferiranno in nuovi locali. Ciò rappresenta un'ottima opportunità per i proprietari di immobili di rinnovare e aumentare il valore degli immobili convertendoli in appartamenti o hotel.

Quest'ultimo è particolarmente vantaggioso per diversificare il mercato alberghiero, secondo un rapporto di giugno Newmark VLK Ungheria.

La trasformazione di Budapest da uffici ad hotel

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Nei prossimi due o tre anni diversi uffici governativi sgombereranno gli edifici del centro. I proprietari degli immobili devono decidere come riutilizzare lo spazio appena disponibile, il che richiede investimenti finanziari ma offre anche opportunità di sviluppo, hanno osservato gli esperti di Newmark VLK Ungheria, come riportato da Economx.

Le fasi iniziali includono valutazioni tecniche approfondite e valutazioni del mercato immobiliare per determinare l'utilizzo futuro. Anche se alcuni edifici potrebbero restare adibiti ad uffici, c'è un crescente interesse a convertirli in appartamenti residenziali o hotel, una tendenza già osservata in Europa occidentale e negli Stati Uniti, inclusa Budapest.

L'incertezza nel mercato degli uffici potrebbe spingere i proprietari a prendere in considerazione nuove funzionalità, soprattutto a causa della forte domanda nei settori alberghiero e residenziale. Vengono presi in considerazione anche fattori come una più facile conversione degli spazi per uffici del centro in unità più piccole rispetto ai nuovi insediamenti fuori dal centro città.

Cresce la domanda di alloggi

Hotel ibis Sytels Tribe all'aeroporto
Foto: ala.hu

Secondo l'esperto del mercato alberghiero Róbert Székely, c'è una crescente domanda di alloggi, supportata da previsioni che indicano una crescita dei ricavi alberghieri europei fino al 2025. Con limitate opportunità di investimenti greenfield nelle aree del centro, i costruttori si stanno rivolgendo al riutilizzo di edifici esistenti come uffici o complessi residenziali per lo sviluppo alberghiero .

I recenti cambiamenti includono il passaggio dai contratti di locazione a breve termine a quelli a lungo termine, garantendo ai proprietari una maggiore stabilità delle entrate, nonostante il rischio più elevato percepito dalle banche a causa degli accordi a singolo inquilino in queste proprietà trasformate.

Budapest attrarrà più turisti grazie a queste trasformazioni

Nel complesso, si prevede che queste trasformazioni amplieranno l'offerta alberghiera di Budapest, attirando potenzialmente più turisti e avvantaggiando sia il turismo che lo sviluppo delle infrastrutture. Gli hotel a quattro stelle sono particolarmente apprezzati dai viaggiatori d'affari e dai turisti individuali, tipicamente redditizi nei quartieri centrali dove si concentra il turismo.

Al di fuori delle aree centrali, gli edifici trasformati possono ospitare hotel a basso prezzo o sistemazioni alternative come ostelli della gioventù, residence o strutture ad uso misto che si rivolgono a viaggiatori attenti al budget o più giovani disposti a esplorare ulteriormente a tariffe più basse.

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Acquistare un appartamento a Budapest non è mai stato così facile

appartamento a Budapest

È stato creato un database digitalizzato degli appartamenti a Budapest, rendendo più semplice l'acquisto e la vendita di appartamenti.

Quest'anno, appartamenti a pannelli hanno dimostrato di essere uno dei tipi di proprietà più ricercati. Uno dei motivi principali è la loro convenienza rispetto agli appartamenti in muratura, essendo disponibili a prezzi inferiori del 20-30%, secondo i dati di www.ingatlan.com, come riportato da Világgazdaság.

Prezzi medi per appartamenti a pannelli

appartamenti in costruzione a pannelli budapest
Tipico edificio a pannelli di grandi dimensioni a 10 piani a Budapest-Kispest. Foto: Wikimedia Commons/Rovibroni (Barna Rovács)

Alla fine di giugno il prezzo medio al metro quadrato degli appartamenti a pannelli a Budapest era di 847,000 fiorini (EUR 2,155), mentre gli appartamenti in muratura ammontavano in media a 1.1 milioni di fiorini (EUR 2,800) per metro quadrato, dimostrando un vantaggio di prezzo di circa il 30% per gli appartamenti a pannelli nella capitale.

Tra le principali città con mercati immobiliari a pannelli significativi, il prezzo medio dei pannelli di Debrecen era di 772,000 HUF (EUR 1,964) al metro quadrato, rispetto a 940,000 HUF (EUR 2,392) per gli appartamenti in muratura. A Pécs e Miskolc gli appartamenti prefabbricati hanno registrato una media di 442,000 e 613,000 HUF (1,125 e 1,560 euro) al metro quadrato, mentre gli appartamenti in muratura avevano prezzi rispettivamente di 456,000 e 748,000 HUF (1,160 e 1,900 euro) per metro quadrato, rispettivamente.

Balogh László, il principale esperto economico di ingatlan.com, ha osservato che la forte domanda di appartamenti a pannelli è guidata non solo dai loro prezzi più bassi ma anche dalle loro posizioni tipicamente favorevoli e dai buoni collegamenti di trasporto.

Comprare e vendere appartamenti diventa più facile

edificio a pannelli ristrutturato di Seghedino
Edificio a pannelli di grandi dimensioni ristrutturato a Szeged. Foto: Wikimedia Commons/ Utente:Beroesz

Comprare e vendere appartamenti prefabbricati a Budapest sta diventando ancora più semplice. Ingatlan.com ha condotto ricerche approfondite per ottenere e digitalizzare planimetrie di appartamenti a pannelli dagli uffici del catasto. Ciò consente di aggiungere planimetrie accurate e ufficiali agli annunci con pochi clic, fornendo agli acquirenti informazioni precise e affidabili sulle proprietà. Dopo aver completato la digitalizzazione delle planimetrie degli appartamenti a pannelli di Budapest, ingatlan.com si concentrerà ora sulle planimetrie degli appartamenti a pannelli di Székesfehérvár e Kecskemét.

Appartamenti prefabbricati a Budapest

Il maggior numero di appartamenti a pannelli a Budapest si trova nel III. distretto, con oltre 35,000 immobili. Altri quartieri importanti includono Újpest e Újbuda, rispettivamente con 25,000 e 22,000 appartamenti a pannelli. Il più grande complesso residenziale di Budapest si trova a Békásmegyer, con 17,600 appartamenti, mentre il più grande sul lato di Pest si trova a Újpest, con 15,200 appartamenti.

Gli edifici a pannelli più bassi sono alti due piani, trovati a Újpest e nel XVIII. tenuta Krepuska Géza del distretto. Gli edifici più alti, che raggiungono i 15 piani, si trovano in sei complessi residenziali: nel III. distretto sia sul Danubio che sui fianchi collinari di Békásmegyer, a Óbuda, a Kelenföld nell'XI. distretto, nel XIV. nel quartiere residenziale di via Füredi e a Csepel-Belváros nel XXI. quartiere.

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I prezzi medi sul mercato immobiliare del Lago Balaton hanno superato quelli di Budapest

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Quest'anno, secondo Duna House, l'importo speso per l'acquisto di immobili sul mercato immobiliare del Lago Balaton ha superato la media della capitale, ma i prezzi al metro quadrato sono ancora inferiori a quelli di Budapest.

In tutto il mercato intorno al Lago Balaton, gli acquirenti hanno speso in media 64.3 milioni di fiorini (162,900 euro) per immobili, 60.9 milioni di fiorini (154,200 euro) sulla sponda meridionale e 67.7 milioni di fiorini (171,000 euro) sulla sponda nord, più del doppio l’importo speso complessivamente nel 2018. La disponibilità di immobili di seconda mano sulle coste nord e sud è quasi equamente distribuita, 24.hu rapporti.

„Durante la pandemia, più persone del solito hanno acquistato proprietà sul Lago Balaton, e ora, approfittando del livello elevato dei prezzi e della crescente attività degli acquirenti, molti di loro cercano di realizzare un profitto e mettono le loro case di vacanza, case familiari e appartamenti in vendita”, ha dichiarato in un comunicato Károly Benedikt, responsabile delle PR e dell’analisi di Duna House.

“È meglio comprare (immobili) quando tutti vendono, e vale la pena iniziare la ricerca quando c'è ancora un'ampia scelta tra cui scegliere. Gli esperti prevedono che, a causa dell’attuale livello elevato dei prezzi, nel resto dell’anno il mercato immobiliare del Balaton vedrà i prezzi stagnare, o addirittura aumentare leggermente, con un’intensità inferiore rispetto alla media nazionale, contrariamente alla tendenza generale del paese. " ha aggiunto Benedikt.

Offerta abitativa simile sulle coste Nord e Sud

mercato immobiliare di tihany balaton
Vista da Tihany, foto: Pixabay

Dall'analisi degli ultimi dati sull'offerta emerge che la scelta degli immobili usati disponibili è quasi equamente distribuita su entrambe le coste del Lago Balaton. Delle proprietà con accesso diretto alla costa, il 52% si trova sulla costa sud e il 48% su quella nord.

Secondo i dati di inizio giugno, tra la sponda nord e quella sud si registra una differenza del 17% tra i prezzi al metro quadrato, mentre sulla sponda nord gli immobili di seconda mano attualmente pubblicizzati hanno un prezzo medio di 767,000 fiorini (1940 euro). al metro quadrato, mentre quelli sulla sponda sud sono attualmente pubblicizzati sul mercato immobiliare per 653,000 fiorini (1650 euro) al metro quadrato.

I prezzi del mercato immobiliare del Balaton raggiungono quelli della capitale

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Foto: www.facebook.com/spiceofeurope/

Secondo i dati di vendita di quest'anno, mentre l'acquisto di una casa a Budapest costa 60.4 milioni di fiorini (153,000 euro), chi ha acquistato una casa o un appartamento intorno al lago Balaton, compresi quelli di seconda mano e quelli nuovi, ha speso in media 64.3 milioni di fiorini (162,900 euro). XNUMX).

Ciò significa che, sebbene il prezzo al metro quadrato sia ancora indietro, il mercato immobiliare del Balaton è del 6% superiore alla media della capitale per quanto riguarda l'importo speso per l'acquisto di immobili.

Osservando i dati di vendita per contea, si nota che Veszprém è la seconda contea più cara in termini di prezzo al metro quadrato dopo Hajdú-Bihar, dove il prezzo medio al metro quadrato è di 585,000 HUF (1482 EUR) con un prezzo medio di immobile di 50.7 milioni di fiorini (128,500 euro). A Zala e Somogy, che hanno anche zone costiere, il prezzo medio al metro quadrato è di 390-434,000 HUF (990-1100 euro). Tuttavia, la gamma di immobili sul Balaton è molto più ampia, da quelli in condizioni abitabili alle proprietà di lusso del valore di oltre un miliardo di fiorini.

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