{"id":792083,"date":"2026-07-23T07:42:45","date_gmt":"2026-07-23T05:42:45","guid":{"rendered":"https:\/\/dailynewshungary.com\/it\/a-chi-spetta-la-casa-eredita-e-proprieta-immobiliari-in-ungheria-per-proprietari-internazionali\/"},"modified":"2026-07-23T07:42:45","modified_gmt":"2026-07-23T05:42:45","slug":"a-chi-spetta-la-casa-eredita-e-proprieta-immobiliari-in-ungheria-per-proprietari-internazionali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dailynewshungary.com\/it\/a-chi-spetta-la-casa-eredita-e-proprieta-immobiliari-in-ungheria-per-proprietari-internazionali\/","title":{"rendered":"A chi spetta la casa? Eredit\u00e0 e propriet\u00e0 immobiliari in Ungheria per proprietari internazionali"},"content":{"rendered":"\n

Nei miei precedenti articoli ho esaminato come gli acquirenti stranieri possano acquistare immobili in Ungheria, quali quartieri di Budapest definiscano la fascia di pregio della citt\u00e0, come funzioni un\u2019acquisizione discreta e, passo dopo passo, cosa accada tra la prima offerta e la registrazione della propriet\u00e0. C\u2019\u00e8 tuttavia una domanda che ogni proprietario che ragiona in termini generazionali dovr\u00e0 prima o poi affrontare: cosa succede a un immobile ungherese quando il suo proprietario viene a mancare? La risposta \u00e8 pi\u00f9 rassicurante di quanto molti si aspettino \u2014 ma solo per chi pianifica per tempo. Questo articolo esamina il sistema successorio ungherese dal punto di vista di un proprietario straniero e non si limita a Budapest: tutto ci\u00f2 che viene descritto qui si applica allo stesso modo agli immobili situati in qualsiasi parte del Paese.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un articolo a cura di Emese Sz\u00e9ll, consulente immobiliare privato per clienti premium in Ungheria, pubblicato su Daily News Hungary<\/em><\/p>\n\n\n\n

Questa volta, \u00e8 il notaio a prendere l\u2019iniziativa<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

I lettori della guida passo a passo all\u2019acquisto ricorderanno che in Ungheria la vendita \u00e8 gestita dall\u2019avvocato, senza che di norma intervenga alcun notaio. In materia di successione, i ruoli si invertono. La procedura successoria \u00e8 un procedimento notarile non contenzioso: dopo la registrazione del decesso, l\u2019impiegato comunale redige un inventario successorio \u2014 viene rilasciato un certificato fiscale e di valutazione per i beni immobili, mentre l\u2019inventario stesso \u00e8 gratuito \u2014 dopodich\u00e9 il caso passa al notaio civile competente, il quale tiene un\u2019udienza e chiude la procedura con un atto di trasferimento ereditario. Tale atto ha la forza di una sentenza di primo grado ed \u00e8 il documento con cui l\u2019erede dimostra il proprio titolo presso il catasto, in banca e in ogni altra sede. Il notaio non pu\u00f2 essere scelto liberamente: la competenza \u00e8 determinata dall\u2019ultimo domicilio ungherese del defunto, in mancanza del quale dal luogo di decesso e, in caso di decesso all\u2019estero, dall\u2019ubicazione dei beni ereditari. La fase di competenza del funzionario comunale richiede in pratica circa due mesi; la durata complessiva dipende dalla complessit\u00e0 della successione.<\/p>\n\n\n\n

Chi eredita in assenza di testamento?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In assenza di disposizioni testamentarie, si applica l\u2019ordine stabilito dal Codice Civile. I figli del defunto ereditano per primi, in parti uguali. La posizione del coniuge superstite spesso sorprende i lettori internazionali: oltre ai discendenti, il coniuge riceve un usufrutto vitalizio sull\u2019abitazione condivisa con il defunto e sui relativi arredi, oltre alla quota di un figlio sul resto del patrimonio. In assenza di discendenti, il coniuge eredita integralmente l\u2019abitazione condivisa oltre alla met\u00e0 del patrimonio residuo \u2014 l\u2019altra met\u00e0 spetta ai genitori. In assenza sia di discendenti che di genitori, praticamente tutto passa al coniuge. E un avvertimento importante: un convivente \u2014 qualora la convivenza non sia registrata \u2014 non \u00e8 considerato erede agli occhi della legge. In assenza di testamento, non riceve nulla, nemmeno dalla casa che condivideva. Per le coppie internazionali, per le quali il matrimonio o la sua registrazione non sono scontati, questo \u00e8 di per s\u00e9 un motivo sufficiente per una pianificazione accurata.<\/p>\n\n\n\n

La quota di legittima \u2014 e ci\u00f2 che \u00e8 meno noto al riguardo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La legge ungherese, seguendo la tradizione continentale, riconosce una quota di legittima: i discendenti, il coniuge e i genitori hanno diritto a un terzo della loro quota legale anche qualora il testamento disponga diversamente. Due dettagli precisano il quadro. In primo luogo, la quota di legittima \u00e8 un credito, non una quota di propriet\u00e0: si tratta di un credito pecuniario nei confronti degli eredi, soggetto a un termine di prescrizione di cinque anni \u2014 non incide sul titolo di propriet\u00e0. In secondo luogo, l\u2019esistenza di una quota di legittima non \u00e8 affatto inevitabile in una successione internazionale \u2014 il che ci porta al punto pi\u00f9 importante del presente articolo.<\/p>\n\n\n\n

La chiave: \u00e8 possibile scegliere quale legge nazionale applicare<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Il regolamento dell\u2019Unione Europea in materia di successioni \u2014 il regolamento n. 650\/2012, noto in ambito professionale come \u00abBruxelles IV\u00bb \u2014 disciplina in modo uniforme le successioni transfrontaliere dal 2015. La sua norma di riferimento prevede che la legge dell\u2019ultima residenza abituale del defunto disciplini l\u2019intero patrimonio, indipendentemente dal Paese in cui si trovano i singoli beni \u2014 anche immobiliari. L\u2019intero patrimonio di un proprietario tedesco residente in Ungheria viene quindi amministrato da un notaio ungherese secondo la legge ungherese; l\u2019appartamento di Budapest di un proprietario residente a Londra potrebbe invece non esserlo. Il vero potere del regolamento, tuttavia, risiede nella scelta della legge applicabile: chiunque pu\u00f2, in una disposizione di beni in caso di decesso, scegliere la legge del proprio Paese di cittadinanza per l\u2019intero patrimonio \u2014 i soggetti con doppia cittadinanza possono scegliere l\u2019una o l\u2019altra. Ci\u00f2 si estende anche ai cittadini extracomunitari: un proprietario statunitense pu\u00f2 validamente scegliere la legge del proprio Stato di residenza per i propri beni situati in Ungheria. E la legge scelta disciplina anche la quota di legittima: laddove tale ordinamento giuridico non riconosca tale concetto, le norme ungheresi in materia di quota di legittima semplicemente non si applicano. Una singola frase ben formulata in un testamento pu\u00f2 quindi determinare se un patrimonio venga trasferito secondo l\u2019ordinamento ungherese o secondo la logica del Paese di origine del proprietario.<\/p>\n\n\n\n

Se ve lo siete perso \u2014 Dove acquistare un immobile a Budapest: una guida, quartiere per quartiere, ai migliori indirizzi della citt\u00e0<\/a><\/p>\n\n\n\n

L\u2019obbligo: uno dei regimi pi\u00f9 generosi d\u2019Europa<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L\u2019imposta generale di successione \u00e8 pari al 18% del valore netto del patrimonio, ridotta al 9% per gli immobili residenziali \u2014 ma il punto fondamentale risiede nelle esenzioni. I parenti in linea retta (genitori, figli, nonni, nipoti, compresi i figli adottivi), il coniuge, il partner registrato e, dal 2020, i fratelli e le sorelle ereditano interamente in esenzione dall\u2019imposta, anche nel caso di patrimoni dell\u2019ordine di miliardi di forint. Per gli standard europei si tratta di un regime particolarmente generoso. Le esenzioni non si estendono tuttavia al partner non registrato, e l\u2019autorit\u00e0 fiscale accerta l\u2019imposta mediante avviso di pagamento una volta che il trasferimento del patrimonio \u00e8 diventato definitivo, in genere con un termine di 30 giorni. Un\u2019evoluzione prevista per il 2026 merita particolare attenzione: l\u2019imposta di successione versata dovr\u00e0 essere rimborsata su richiesta qualora l\u2019erede avvii i lavori di ristrutturazione di un edificio di interesse storico o protetto a livello locale entro un anno e li porti a termine entro cinque anni \u2014 un vero e proprio incentivo per gli eredi di immobili d\u2019epoca.<\/p>\n\n\n\n

Redigere un testamento in qualit\u00e0 di proprietario internazionale<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Un testamento straniero pu\u00f2 essere valido in Ungheria se soddisfa i requisiti formali previsti, tra l\u2019altro, dalla legge della nazionalit\u00e0 del testatore o del luogo in cui \u00e8 stato redatto; per la procedura ungherese sono consigliabili una traduzione e, se necessario, un\u2019apostille. La legge ungherese riconosce tre forme principali: il testamento interamente scritto a mano, il testamento firmato davanti a due testimoni e il testamento notarile. Per un proprietario straniero, la soluzione pi\u00f9 affidabile \u00e8 una disposizione che contenga un\u2019esplicita scelta della legge applicabile, di cui sia a conoscenza anche il consulente che gestisce i beni ungheresi. Qualora la procedura di omologazione del testamento si svolga all\u2019estero, il Certificato europeo di successione ivi rilasciato \u00e8 riconosciuto in ogni Stato membro senza ulteriori procedure e pu\u00f2 essere utilizzato anche per il trasferimento nel registro fondiario ungherese.<\/p>\n\n\n\n

Quando l\u2019immobile \u00e8 intestato a una societ\u00e0<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In precedenti articoli si \u00e8 accennato alla possibilit\u00e0 di strutturare la propriet\u00e0 tramite una societ\u00e0. Dal punto di vista successorio, ci\u00f2 presenta dinamiche specifiche: l\u2019erede acquisisce automaticamente una quota sociale della Kft. al decesso del socio, ma diventa socio della societ\u00e0 solo previa richiesta di iscrizione nel registro dei soci \u2014 e lo statuto societario pu\u00f2 subordinare tale iscrizione a determinate condizioni. Dal punto di vista fiscale esiste una differenza poco nota ma significativa: la vendita di un immobile ereditato \u00e8 esente dall\u2019imposta sul reddito delle persone fisiche a partire dal quinto anno, mentre la vendita di una quota societaria ereditata rimane tassabile a tempo indeterminato sull\u2019importo eccedente il suo valore di successione. \u00c8 pertanto fondamentale che la quota figuri nell\u2019inventario successorio al suo effettivo valore di mercato. La scelta della struttura \u00e8 importante non solo al momento dell\u2019acquisto, ma anche una generazione dopo.<\/p>\n\n\n\n

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In conclusione<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Una casa ereditata porta con s\u00e9 anche la storia di una famiglia, e tale peso merita rispetto. I risultati migliori che osservo hanno tre elementi in comune: gli eredi si concedono il tempo necessario; comprendono appieno ci\u00f2 che possiedono prima di decidere come disporne; e ricorrono agli strumenti discreti previsti dalla legge ungherese \u2013 l\u2019accordo di transazione tra eredi, un\u2019attenta analisi dell\u2019atto di propriet\u00e0, l\u2019accurata preparazione di un\u2019eventuale vendita.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019eredit\u00e0 non \u00e8 un argomento di cui si parli volentieri \u2014 eppure \u00e8 proprio l\u2019argomento in cui il silenzio costa di pi\u00f9. Il sistema ungherese \u00e8 prevedibile, l\u2019esenzione per i familiari stretti \u00e8 generosa e le norme dell\u2019UE in materia di scelta della legge applicabile offrono al proprietario internazionale un grado di libert\u00e0 di pianificazione che pochi strumenti possono eguagliare. Una disposizione ponderata e presa per tempo non riguarda la morte: riguarda la garanzia che una casa scelta con cura venga tramandata con la stessa cura.<\/p>\n\n\n\n

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