{"id":792938,"date":"2026-08-24T12:34:00","date_gmt":"2026-08-24T10:34:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dailynewshungary.com\/it\/oltre-il-prezzo-al-metro-quadrato-in-che-modo-differiscono-i-mercati-immobiliari-delle-nuove-costruzioni-a-budapest-varsavia-e-bucarest\/"},"modified":"2026-08-24T12:34:00","modified_gmt":"2026-08-24T10:34:00","slug":"oltre-il-prezzo-al-metro-quadrato-in-che-modo-differiscono-i-mercati-immobiliari-delle-nuove-costruzioni-a-budapest-varsavia-e-bucarest","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dailynewshungary.com\/it\/oltre-il-prezzo-al-metro-quadrato-in-che-modo-differiscono-i-mercati-immobiliari-delle-nuove-costruzioni-a-budapest-varsavia-e-bucarest\/","title":{"rendered":"Oltre il prezzo al metro quadrato: in che modo differiscono i mercati immobiliari delle nuove costruzioni a Budapest, Varsavia e Bucarest"},"content":{"rendered":"\n

I prezzi pi\u00f9 bassi degli immobili di nuova costruzione a Bucarest e nelle principali citt\u00e0 polacche potrebbero attirare l\u2019attenzione degli acquirenti ungheresi, ma il successo di un investimento immobiliare all\u2019estero \u00e8 determinato da ben pi\u00f9 del prezzo di acquisto e del reddito da locazione ottenibile. Un\u2019analisi condotta da Cordia, che mette a confronto i mercati ungherese, polacco e rumeno, senza tralasciare la Spagna, esamina le differenze, i costi e i rendimenti che gli investitori dovrebbero prendere in considerazione quando valutano l\u2019ingresso in un mercato immobiliare di nuova costruzione nella regione o l\u2019acquisto di un\u2019abitazione di nuova costruzione in una rinomata localit\u00e0 turistica.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Alla fine del primo trimestre di quest\u2019anno, il prezzo medio al metro quadrato delle abitazioni di nuova costruzione a Budapest aveva superato 1,9 milioni di HUF, con un aumento dell\u20198% rispetto a marzo 2025. In questo contesto, Bucarest pu\u00f2 apparire particolarmente attraente: anche utilizzando i tassi di cambio medi registrati nel corso del primo trimestre, il prezzo medio lordo \u00e8 rimasto al di sotto di 1,3 milioni di HUF al metro quadrato, nonostante una crescita annuale dei prezzi superiore al 10%.<\/p>\n\n\n\n

Tra i principali mercati immobiliari della Polonia \u2013 Varsavia, Cracovia, l\u2019area della Tri-Citt\u00e0 (Sopot, Danzica e Gdynia), Breslavia, Pozna\u0144 e \u0141\u00f3d\u017a \u2013 la capitale \u00e8 la pi\u00f9 costosa. Alla fine di marzo, il prezzo medio al metro quadrato delle abitazioni di nuova costruzione a Varsavia, calcolato in fiorini e riferito a immobili allo stato grezzo, si \u00e8 avvicinato a 1,7 milioni di HUF. A Pozna\u0144, invece, la media \u00e8 rimasta al di sotto di 1,2 milioni di HUF. Questi dati figurano tra i risultati di un confronto tra i mercati regionali elaborato da Cordia<\/a>, uno dei principali promotori immobiliari residenziali ungheresi.<\/p>\n\n\n\n

\u00abQueste differenze di prezzo potenzialmente significative potrebbero suscitare l\u2019interesse anche degli investitori ungheresi. Per i nostri progetti all\u2019estero, assistiamo naturalmente gli acquirenti che stanno valutando l\u2019acquisto di un appartamento di nuova costruzione sia nei mercati regionali sia, addirittura, sulla Costa del Sol\u00bb, ha affermato \u00c1ron G\u00f6r\u00f6g, direttore commerciale di Cordia.<\/p>\n\n\n\n

\u00abSulla Costa del Sol, dove stiamo attualmente sviluppando il nostro secondo progetto, stiamo assistendo a un significativo aumento dei prezzi. Il prezzo medio di 7.220 euro al metro quadrato registrato a marzo di quest\u2019anno \u2013 pari a circa 2,6 milioni di HUF \u2013 era superiore di quasi il 9% rispetto a un anno prima. \u00c8 inoltre importante notare che i promotori immobiliari in quella zona pubblicizzano tradizionalmente i prezzi al netto, ai quali va poi aggiunta l\u2019IVA del 10%.\u201d<\/p>\n\n\n\n

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E per quanto riguarda i canoni di locazione?<\/h2>\n\n\n\n

Per un investimento immobiliare, sono fondamentali anche il reddito da locazione ottenibile e le caratteristiche del mercato locativo locale.<\/p>\n\n\n\n

In Polonia, ad esempio, a prezzi al metro quadrato pi\u00f9 bassi corrispondono canoni di affitto per unit\u00e0 paragonabili o superiori alla media di Budapest. Di conseguenza, i rendimenti lordi da locazione calcolati in euro oscillano tra il 4,5% e il 6%, anche tenendo conto dei costi aggiuntivi necessari per rendere un immobile completamente rifinito e pronto per essere abitato.<\/p>\n\n\n\n

Vale inoltre la pena esaminare le differenze tra le singole citt\u00e0 polacche. Pozna\u0144, ad esempio, \u00e8 un importante polo industriale e logistico, caratterizzato da un basso tasso di disoccupazione e da prezzi degli immobili di nuova costruzione pi\u00f9 moderati. A Varsavia, invece, gli investitori possono aspettarsi prezzi immobiliari relativamente elevati, ma anche una domanda locativa stabile, poich\u00e9 la capitale \u00e8 il principale centro d\u2019affari del Paese.<\/p>\n\n\n\n

A Bucarest, i prezzi degli immobili di nuova costruzione, relativamente bassi rispetto ad altri mercati regionali, offrono un punto di ingresso interessante. Tuttavia, anche i rendimenti lordi da locazione sono sostanzialmente in linea con la media polacca, attestandosi intorno al 5\u20136%.<\/p>\n\n\n\n

\u00abSono recentemente iniziate le vendite nell\u2019ambito dell\u2019ultimo progetto di Cordia a Bucarest, il complesso Centropolitan composto da 274 appartamenti. Stiamo riscontrando un notevole interesse per il progetto anche da parte di acquirenti ungheresi\u00bb, ha affermato l\u2019esperto.<\/p>\n\n\n\n

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Costi dei terreni raddoppiati e appartamenti \u00abshell-and-core\u00bb a Varsavia<\/h2>\n\n\n\n

Vale inoltre la pena esaminare cosa si celi dietro le significative differenze nei prezzi degli immobili nella regione.<\/p>\n\n\n\n

Nell\u2019interpretare i prezzi di Varsavia, \u00e8 importante tenere presente che, a differenza di quanto avviene in Ungheria e in Romania, i costruttori offrono tradizionalmente appartamenti allo stato grezzo piuttosto che completamente rifiniti. Ci\u00f2 significa che gli acquirenti devono sostenere notevoli costi aggiuntivi oltre al prezzo di acquisto prima di potersi trasferire.<\/p>\n\n\n\n

Allo stesso tempo, i costi di costruzione per un complesso residenziale medio a Varsavia o a Bucarest sono inferiori del 25\u201333% rispetto a quelli di Budapest. I prezzi dei terreni, tuttavia, raccontano una storia diversa. A Varsavia, il costo del terreno rappresenta una quota pi\u00f9 che doppia nel prezzo al metro quadrato di un immobile rispetto alle capitali ungherese e rumena.<\/p>\n\n\n\n

Occorre inoltre tenere conto delle differenze nei sistemi fiscali. In Ungheria, l\u2019aliquota IVA standard per le abitazioni di nuova costruzione \u00e8 attualmente del 5%, e l\u2019IVA pu\u00f2 essere recuperata anche nel caso di abitazioni situate in zone designate per la riqualificazione di aree dismesse. In Polonia, agli immobili residenziali di superficie inferiore a 150 metri quadrati si applica un\u2019aliquota IVA dell\u20198%, mentre la parte eccedente tale soglia \u00e8 soggetta a un\u2019aliquota del 23%. In Romania, dopo un periodo transitorio caratterizzato da un onere fiscale ridotto, l\u2019aliquota IVA standard \u00e8 tornata al 21% nell\u2019agosto di quest\u2019anno.<\/p>\n\n\n\n

\u00abOltre alle differenze sul fronte dei costi, i prezzi sono fortemente influenzati anche dalla complessit\u00e0 delle procedure amministrative, dall\u2019intensit\u00e0 variabile della domanda e dalla gamma di misure governative disponibili a sostegno degli acquirenti\u00bb, ha sottolineato G\u00f6r\u00f6g.<\/p>\n\n\n\n

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L\u2019aria condizionata \u00e8 ormai un requisito fondamentale a Bucarest e a Budapest<\/h2>\n\n\n\n

\u00abLa tecnologia utilizzata negli edifici che realizziamo \u00e8 sostanzialmente simile. Non vi \u00e8 alcuna differenza nemmeno nel fatto che costruiamo appartamenti con terrazza ovunque, sebbene questo aspetto sia meno importante per gli acquirenti polacchi. In tutti i mercati ci si aspetta una disposizione interna efficiente degli spazi, ma la consapevolezza ambientale e l\u2019efficienza energetica sono fattori meno rilevanti in Polonia e in Romania.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

\u00abPoich\u00e9 le estati diventano sempre pi\u00f9 calde, gli acquirenti sia a Budapest che a Bucarest attribuiscono maggiore importanza a sistemi di raffreddamento efficaci, mentre ci\u00f2 non \u00e8 cos\u00ec comune in Polonia, in particolare nelle regioni settentrionali del Paese\u00bb, ha affermato l\u2019esperto.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 interessante notare che la Polonia sta introducendo solo quest\u2019anno le classificazioni di efficienza energetica per i condomini, diventando cos\u00ec l\u2019ultimo Stato membro dell\u2019UE a farlo. Gli esperti ritengono che ci\u00f2 potrebbe incoraggiare gli investitori a vendere appartamenti pi\u00f9 vecchi e poco efficienti dal punto di vista energetico per orientarsi invece verso immobili di nuova costruzione ed efficienti dal punto di vista energetico.<\/p>\n\n\n\n

Secondo l\u2019esperienza di Cordia, tuttavia, esiste una tendenza comune a tutti i mercati: ovunque gli acquirenti richiedono sempre pi\u00f9 spesso abitazioni di qualit\u00e0 superiore, meglio attrezzate e dotate di servizi aggiuntivi, quali spazi e strutture comuni, aree di coworking, lounge e gastrobar.<\/p>\n\n\n\n

In questo ambito, l\u2019azienda pu\u00f2 attingere in modo particolarmente significativo alla propria esperienza nel mercato spagnolo, pi\u00f9 sviluppato. Ci\u00f2 conferisce a Cordia un vantaggio competitivo in mercati come la Romania, dove tali servizi aggiuntivi sono ancora relativamente rari nei progetti sviluppati da altre societ\u00e0.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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