{"id":793244,"date":"2026-09-06T06:04:00","date_gmt":"2026-09-06T04:04:00","guid":{"rendered":"https:\/\/dailynewshungary.com\/it\/il-mercato-immobiliare-ungherese-si-trova-di-fronte-a-un-cambiamento-significativo-poiche-il-governo-sostiene-ledilizia-sociale\/"},"modified":"2026-09-06T06:04:00","modified_gmt":"2026-09-06T04:04:00","slug":"il-mercato-immobiliare-ungherese-si-trova-di-fronte-a-un-cambiamento-significativo-poiche-il-governo-sostiene-ledilizia-sociale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dailynewshungary.com\/it\/il-mercato-immobiliare-ungherese-si-trova-di-fronte-a-un-cambiamento-significativo-poiche-il-governo-sostiene-ledilizia-sociale\/","title":{"rendered":"Il mercato immobiliare ungherese si trova di fronte a un cambiamento significativo, poich\u00e9 il governo sostiene l\u2019edilizia sociale"},"content":{"rendered":"\n

Il mercato immobiliare ungherese potrebbe trovarsi di fronte a uno dei cambiamenti politici pi\u00f9 significativi degli ultimi anni. Una risoluzione governativa di recente pubblicazione dispone l\u2019elaborazione del Programma di costruzione abitativa Wekerle, che promette un maggior numero di alloggi a prezzi accessibili, abitazioni in affitto e alloggi per studenti, ponendo al centro della strategia la riqualificazione delle aree dismesse. Tuttavia, il piano solleva anche una questione fondamentale: l\u2019Ungheria potr\u00e0 uscire dalla crisi immobiliare grazie alla realizzazione di nuovi, enormi quartieri urbani, oppure i costi delle infrastrutture potrebbero assorbire gran parte dei fondi prima ancora che i primi appartamenti siano completati?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La distinzione \u00e8 importante. Il governo non ha ancora approvato un programma edilizio dettagliato con un elenco definitivo di progetti, prezzi e criteri di ammissibilit\u00e0. La risoluzione governativa n. 1275\/2026, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale ungherese il 31 agosto<\/a>, incarica il ministro dei Trasporti e degli Investimenti, insieme al ministro delle Finanze, di elaborare il programma Wekerle entro il 30 settembre.<\/p>\n\n\n\n

Ciononostante, l\u2019orientamento politico \u00e8 gi\u00e0 chiaro: dopo anni in cui la politica abitativa ungherese \u00e8 stata dominata da misure volte a favorire l\u2019acquisto di abitazioni, lo Stato si appresta ad attribuire un ruolo molto pi\u00f9 rilevante agli alloggi in affitto, agli investitori istituzionali e all\u2019edilizia sostenuta con fondi pubblici.<\/p>\n\n\n\n

Perch\u00e9 il mercato immobiliare ungherese \u00e8 diventato un problema politico<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Il punto di partenza \u00e8 il progressivo deterioramento dell\u2019accessibilit\u00e0 economica.<\/p>\n\n\n\n

Secondo i dati presentati dal ministro dei Trasporti e degli Investimenti D\u00e1vid Vit\u00e9zy, nel 2015 l\u2019acquisto di un\u2019abitazione media in Ungheria equivaleva a circa 5,9 anni di reddito netto medio. Nel 2025, tale cifra era salita a 7,1 anni.<\/p>\n\n\n\n

Nello stesso periodo, ha affermato Vit\u00e9zy, i prezzi delle abitazioni, al netto dell\u2019inflazione, sono aumentati di circa il 120%, mentre i salari reali sono cresciuti di circa il 60%. Gli affitti reali, dal canto loro, sono aumentati di circa il 30%.<\/p>\n\n\n\n

La situazione \u00e8 particolarmente difficile per chi non pu\u00f2 o non vuole acquistare un\u2019abitazione.<\/p>\n\n\n\n

Una ricerca citata da Economx<\/a> stima che l\u2019Ungheria debba far fronte a una carenza di circa 100.000 alloggi in aree in cui l\u2019accessibilit\u00e0 abitativa e la mobilit\u00e0 lavorativa assumono un\u2019importanza sempre maggiore. A Budapest, i ricercatori hanno riscontrato un divario sostanziale tra gli affitti che molte famiglie considerano accessibili e i prezzi effettivi di mercato. ()<\/p>\n\n\n\n

Gli studenti si trovano ad affrontare un\u2019altra versione dello stesso problema. Secondo i dati presentati dal ministro, circa 320.000 studenti universitari si contendono appena 49.000 posti negli alloggi universitari a livello nazionale. Coloro che non riescono a trovare una sistemazione sono costretti a rivolgersi al settore degli affitti privati, aumentando la domanda soprattutto nelle citt\u00e0 universitarie. <\/p>\n\n\n\n

Anche il settore edile ha registrato un andamento debole.<\/p>\n\n\n\n

Secondo l\u2019Ufficio centrale di statistica ungherese (KSH), nel 2025 sono state completate solo 12.062 nuove abitazioni, il 9,3% in meno rispetto all\u2019anno precedente. A titolo di confronto, nel recente picco del 2020 erano state realizzate circa 28.000 nuove abitazioni.<\/p>\n\n\n\n

Vi \u00e8 tuttavia un importante segnale di miglioramento: nella prima met\u00e0 del 2026 sono state completate 6.278 nuove abitazioni, il 22% in pi\u00f9 rispetto allo stesso periodo del 2025, secondo quanto riferito dal KSH<\/a>. Anche il numero di abitazioni oggetto di nuove licenze edilizie e notifiche semplificate \u00e8 aumentato del 29%, raggiungendo quota 16.588. Il mercato immobiliare ungherese sta quindi registrando una ripresa partendo da livelli molto bassi, anzich\u00e9 continuare a contrarsi senza sosta. <\/p>\n\n\n\n

Se ve lo siete perso \u2013 Oltre il prezzo al metro quadrato: in che modo differiscono i mercati delle abitazioni di nuova costruzione a Budapest, Varsavia e Bucarest<\/a><\/p>\n\n\n\n

Cosa cambierebbe con il programma Wekerle<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La risoluzione del governo fa della riqualificazione delle aree dismesse una delle priorit\u00e0 del programma.<\/p>\n\n\n\n

Essa prevede inoltre di aumentare la quota di alloggi a prezzi accessibili, sviluppare il parco immobiliare destinato alla locazione istituzionale e gli alloggi per studenti, semplificare le procedure di pianificazione e autorizzazione, migliorare i collegamenti di trasporto, promuovere l\u2019edilizia ad alta efficienza energetica e attrarre investitori istituzionali a lungo termine.<\/p>\n\n\n\n

La risoluzione va oltre il semplice ambito edilizio. I ministri devono esaminare misure fiscali in grado di ampliare l\u2019offerta di alloggi e residenze universitarie, mentre entro la fine del 2026 \u00e8 prevista l\u2019introduzione di un nuovo sistema di incentivi finanziari e normativi per gli alloggi in affitto a prezzi accessibili.<\/p>\n\n\n\n

Forse l\u2019aspetto pi\u00f9 significativo \u00e8 che il governo ha inoltre disposto l\u2019elaborazione di un progetto normativo per un\u2019agenzia statale per l\u2019edilizia abitativa<\/a>, con scadenza fissata al 31 dicembre.<\/p>\n\n\n\n

Annunci governativi separati hanno fornito un\u2019indicazione della potenziale portata finanziaria dell\u2019intervento.<\/p>\n\n\n\n

Il governo afferma che<\/a> 550 milioni di euro potrebbero essere attinti dalle risorse del Meccanismo per la ripresa e la resilienza dell\u2019UE. Con il cofinanziamento da parte delle banche e del settore privato, il volume degli investimenti potrebbe superare i 2 miliardi di euro, mentre un\u2019eventuale partecipazione della Banca europea per gli investimenti potrebbe portare il totale a circa 3 miliardi di euro. <\/p>\n\n\n\n

Si prevede che le grandi aree industriali sottoutilizzate o dismesse svolgano un ruolo di primo piano. Vit\u00e9zy ha citato siti quali R\u00e1kosrendez\u0151<\/strong> e il progetto Di\u00e1kv\u00e1ros<\/strong>, ovvero la \u00abCitt\u00e0 degli Studenti\u00bb, a Budapest, come esempi del tipo di sviluppo preso in considerazione.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019ambizione dichiarata \u00e8 quella di mettere a disposizione dei giovani alloggi in affitto di qualit\u00e0 a un canone mensile compreso tra 130.000 e 180.000 HUF (circa352\u2013487 euro<\/strong>), secondo quanto riportato da Portfolio.hu<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Si tratterebbe di un\u2019offerta altamente competitiva rispetto agli attuali standard di Budapest.<\/p>\n\n\n\n

Tuttavia, n\u00e9 tali canoni di locazione n\u00e9 siti specifici come R\u00e1kosrendez\u0151 sono menzionati nella risoluzione governativa del 31 agosto. Essi devono pertanto essere intesi come obiettivi politici in fase di discussione piuttosto che come elementi garantiti del programma definitivo.<\/p>\n\n\n\n

La riqualificazione delle aree dismesse potrebbe trasformare Budapest \u2013 ma a quale prezzo?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Sulla carta, la logica della costruzione su aree dismesse \u00e8 convincente.<\/p>\n\n\n\n

Anzich\u00e9 espandere ulteriormente le citt\u00e0 nelle aree verdi, le amministrazioni possono trasformare scali ferroviari, fabbriche e zone industriali abbandonate in nuovi quartieri. L\u2019esistenza di grandi appezzamenti contigui pu\u00f2 inoltre facilitare la realizzazione di migliaia di abitazioni, insieme a scuole, parchi, negozi e trasporti pubblici.<\/p>\n\n\n\n

Vi \u00e8 un ulteriore vantaggio: un progetto di riqualificazione di aree dismesse ben riuscito pu\u00f2 risanare parti del tessuto urbano che sono state trascurate per decenni.<\/p>\n\n\n\n

Ma \u00e8 proprio qui che emerge il rischio finanziario maggiore.<\/p>\n\n\n\n

I terreni ex industriali e ferroviari possono richiedere un ampio intervento di bonifica del suolo. Potrebbe essere necessario rimuovere metalli pesanti, inquinamento da idrocarburi e altre forme di contaminazione prima di poter avviare la costruzione di edifici residenziali. Strade, reti fognarie, reti idriche ed elettriche, scuole, servizi sanitari e trasporti pubblici potrebbero dover essere realizzati quasi da zero.<\/p>\n\n\n\n

Il consulente di sviluppo urbano J\u00e1nos Dienes, ex architetto capo del quartiere Zugl\u00f3 di Budapest, ha avvertito che il costo delle infrastrutture per un ipotetico nuovo quartiere comprendente circa 10.000 abitazioni potrebbe raggiungere i 700 miliardi di HUF (circa 1,90 miliardi di euro)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Secondo le sue stime, la costruzione delle abitazioni stesse potrebbe costare altri760 miliardi di HUF (circa 2,06 miliardi di euro)<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

Tali cifre sono stime, non un bilancio ufficiale, e il costo dei singoli siti dismessi potrebbe variare notevolmente.<\/p>\n\n\n\n

Tuttavia, esse illustrano il problema che i responsabili politici devono affrontare. In questo scenario, la sola preparazione dei terreni e delle infrastrutture costerebbe pi\u00f9 del triplo dei 550 milioni di euro di finanziamenti UE attualmente stanziati per il programma Wekerle.<\/p>\n\n\n\n

Un progetto pu\u00f2 quindi creare migliaia di alloggi nominalmente accessibili, pur risultando estremamente oneroso per lo Stato se i contribuenti dovessero di fatto finanziare il terreno, la bonifica, le infrastrutture di trasporto e la differenza tra i costi di costruzione e gli affitti sovvenzionati.<\/p>\n\n\n\n

Se ve lo siete perso: Quanto coster\u00e0 un appartamento a Budapest nel 2026? Classifica di ogni distretto e cosa si pu\u00f2 effettivamente acquistare con 200.000 euro<\/a><\/p>\n\n\n\n

Sarebbe pi\u00f9 economico colmare le lacune nei quartieri esistenti?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

I critici dell\u2019approccio basato sui megaprogetti sostengono che Budapest disponga gi\u00e0 di numerosi terreni liberi o sottoutilizzati nei quartieri consolidati.<\/p>\n\n\n\n

Lo sviluppo di questi cosiddetti siti di riempimento offrirebbe un modello alternativo.<\/p>\n\n\n\n

Molti di essi sono gi\u00e0 circondati da strade, trasporti pubblici, rete elettrica, rete idrica, scuole, negozi e strutture sanitarie. Anzich\u00e9 creare un quartiere urbano completamente nuovo, si potrebbero inserire gradualmente nuovi alloggi nel tessuto urbano esistente.<\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 presenta una motivazione sia sociale che finanziaria.<\/p>\n\n\n\n

Se migliaia di alloggi in affitto sovvenzionati fossero concentrati in un\u2019unica localit\u00e0 isolata, i responsabili politici dovrebbero impedire che il nuovo insediamento si trasformi in un complesso residenziale in affitto segregato. La distribuzione di alloggi a prezzi accessibili nei quartieri esistenti potrebbe favorire la creazione di un ambiente urbano pi\u00f9 eterogeneo.<\/p>\n\n\n\n

Tuttavia, lo sviluppo di aree intercluse presenta anche dei limiti.<\/p>\n\n\n\n

I lotti sono pi\u00f9 piccoli e la propriet\u00e0 \u00e8 frammentata. I terreni nei quartieri consolidati possono essere costosi, mentre l\u2019opposizione locale alle nuove costruzioni pu\u00f2 rallentare lo sviluppo. \u00c8 molto pi\u00f9 difficile realizzare 10.000 alloggi attraverso decine o centinaia di piccoli progetti piuttosto che in un unico grande sito sotto una propriet\u00e0 coordinata.<\/p>\n\n\n\n

La vera scelta, pertanto, potrebbe non riguardare l\u2019edilizia su aree dismesse o<\/strong> quella di riempimento.<\/p>\n\n\n\n

Un programma di successo potrebbe richiedere entrambe le cose: grandi progetti strategici di riqualificazione urbana, laddove ci\u00f2 sia economicamente sostenibile, affiancati da interventi di minore entit\u00e0 che sfruttino le infrastrutture esistenti.<\/p>\n\n\n\n

La costruzione di nuove abitazioni non \u00e8 l\u2019unica opzione<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L\u2019offerta rappresenta solo una parte dell\u2019equazione abitativa.<\/p>\n\n\n\n

Budapest ha gi\u00e0 sperimentato misure restrittive in materia di alloggi a breve termine. Dal 1\u00b0 gennaio 2025 al 31 dicembre 2026, nella capitale non potranno essere registrati nuovi alloggi privati o di altro tipo destinati alla locazione a breve termine. Gli operatori esistenti, debitamente registrati, sono generalmente esenti dalla moratoria.<\/p>\n\n\n\n

Il VI distretto, Ter\u00e9zv\u00e1ros, si \u00e8 spinto ben oltre, riducendo di fatto a zero il numero di giorni consentiti per gli alloggi privati a breve termine a partire dal 2026. <\/p>\n\n\n\n

Ulteriori restrizioni sugli alloggi di tipo Airbnb potrebbero, in teoria, riportare alcuni immobili sul mercato degli affitti a lungo termine, sebbene l\u2019entit\u00e0 di tale effetto sia incerta e una regolamentazione pi\u00f9 severa avrebbe conseguenze anche sul turismo e sui proprietari immobiliari. <\/p>\n\n\n\n

Da non perdere: un altro distretto di Budapest potrebbe inasprire le norme su Airbnb, mentre gli affitti a breve termine devono far fronte a restrizioni sempre pi\u00f9 severe<\/a><\/p>\n\n\n\n

Un altro strumento spesso oggetto di discussione \u00e8 la tassazione degli immobili da investimento che rimangono costantemente sfitti. La logica \u00e8 semplice: anzich\u00e9 attendere anni per la realizzazione di nuove costruzioni, le amministrazioni pubbliche possono cercare di reimmettere in circolazione il patrimonio immobiliare esistente ma inutilizzato.<\/p>\n\n\n\n

Tuttavia, tali misure sollevano una serie di interrogativi, tra cui come debba essere definito un immobile effettivamente sfitto, come debbano funzionare le esenzioni e in che modo le norme possano essere applicate.<\/p>\n\n\n\n

La risoluzione Wekerle<\/a> lascia aperta la possibilit\u00e0 di adottare misure di politica fiscale, ma non specifica ancora quali saranno tali misure. <\/p>\n\n\n\n

Perch\u00e9 \u00e8 importante per gli stranieri in Ungheria<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\n

Il dibattito sul mercato immobiliare ungherese non \u00e8 solo una questione di politica sociale interna.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Per gli stranieri che vivono, studiano, lavorano o investono in Ungheria, il programma Wekerle potrebbe, a lungo termine, modificare diversi aspetti del mercato immobiliare di Budapest.<\/p>\n\n\n\n

Gli studenti internazionali potrebbero esserne i primi a risentirne.<\/strong> Se l\u2019Ungheria aumentasse in modo sostanziale il numero di posti disponibili negli alloggi universitari, migliaia di studenti che attualmente affittano alloggi privati potrebbero abbandonare il mercato libero. Ci\u00f2 potrebbe ridurre la concorrenza per gli appartamenti pi\u00f9 piccoli a Budapest, in particolare durante la tradizionale corsa agli affitti universitari di fine estate.<\/p>\n\n\n\n

Gli studenti stranieri non dovrebbero tuttavia dare per scontato che gli alloggi in affitto sovvenzionati previsti saranno automaticamente a loro disposizione. I criteri di ammissibilit\u00e0 non sono ancora stati resi noti.<\/p>\n\n\n\n

Anche i professionisti stranieri e gli espatriati che affittano a Budapest potrebbero trarne beneficio indirettamente.<\/strong> Anche se gli alloggi sovvenzionati dallo Stato fossero riservati principalmente ai residenti ungheresi o alle famiglie giovani, un\u2019offerta aggiuntiva nella fascia bassa e media del mercato potrebbe ridurre la pressione in altri segmenti della catena degli affitti.<\/p>\n\n\n\n

Gli investitori immobiliari si trovano di fronte a un quadro pi\u00f9 complesso.<\/strong> Un settore locativo istituzionale pi\u00f9 forte creerebbe un nuovo concorrente per il mercato locativo ungherese, prevalentemente privato. Allo stesso tempo, l\u2019intenzione esplicita del governo di attrarre capitali istituzionali a lungo termine potrebbe creare opportunit\u00e0 di investimento in complessi residenziali gestiti in modo professionale.<\/p>\n\n\n\n

Gli investitori nel settore degli affitti a breve termine devono inoltre tenere conto della tendenza normativa, distinta da quanto sopra, verso un inasprimento delle norme relative ad Airbnb a Budapest.<\/p>\n\n\n\n

Infine, i grandi progetti di riqualificazione di aree dismesse potrebbero modificare la geografia della capitale stessa<\/strong>. R\u00e1kosrendez\u0151 e aree simili non sono semplicemente siti residenziali. Se sviluppati con successo, potrebbero diventare quartieri urbani completamente nuovi, dotati di collegamenti di trasporto, negozi, servizi e spazi pubblici, influenzando i valori immobiliari ben oltre i confini dei progetti stessi.<\/p>\n\n\n\n

Il mercato immobiliare ungherese si trova ora di fronte a una questione di attuazione<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L\u2019orientamento delle politiche \u00e8 chiaramente cambiato. Il governo ungherese riconosce che aumentare il potere d\u2019acquisto esclusivamente attraverso mutui agevolati non pu\u00f2 risolvere la carenza di alloggi se l\u2019offerta concreta di abitazioni rimane limitata.<\/p>\n\n\n\n

Il programma Wekerle rappresenta quindi qualcosa di potenzialmente pi\u00f9 significativo: un orientamento verso l\u2019edilizia, gli alloggi in affitto, i dormitori, gli investimenti istituzionali e un ruolo pi\u00f9 attivo dello Stato nel mercato immobiliare.<\/p>\n\n\n\n

Ma le decisioni pi\u00f9 difficili non sono ancora state prese.<\/p>\n\n\n\n

Il programma deve ancora stabilire chi avr\u00e0 diritto agli alloggi sovvenzionati, come saranno finanziati gli affitti agevolati nel lungo periodo, quale sar\u00e0 l\u2019impiego di fondi pubblici per ogni abitazione completata, chi sar\u00e0 il proprietario e chi si occuper\u00e0 della manutenzione degli immobili, nonch\u00e9 come saranno ripartiti i rischi tra contribuenti, banche, promotori immobiliari e investitori istituzionali.<\/p>\n\n\n\n

Soprattutto, il governo dovr\u00e0 dimostrare che i progetti di riqualificazione di aree dismesse da esso privilegiati offrono un buon rapporto qualit\u00e0-prezzo.<\/p>\n\n\n\n

La prima scadenza importante \u00e8il 30 settembre 2026<\/strong>, data entro la quale dovr\u00e0 essere elaborato il Programma di costruzione abitativa Wekerle. A ottobre seguir\u00e0 una revisione dei principali investimenti nel settore abitativo, mentre le proposte relative al finanziamento degli alloggi in affitto a prezzi accessibili e all\u2019agenzia statale per l\u2019edilizia abitativa dovranno essere presentate entro la fine di dicembre.<\/p>\n\n\n\n

Fino a quando tali dettagli non saranno disponibili, il programma Wekerle non dovrebbe essere considerato n\u00e9 come una soluzione garantita per il salvataggio del mercato immobiliare ungherese, n\u00e9 come un inevitabile fallimento finanziario.<\/p>\n\n\n\n

Le sue ambizioni affrontano carenze reali: alloggi insufficienti, affitti elevati, alloggi per studenti inadeguati e un settore locativo con scarsa solidit\u00e0 istituzionale. La questione decisiva \u00e8 se l\u2019Ungheria sia in grado di tradurre tali ambizioni in alloggi a un costo che li renda realmente accessibili \u2013 non solo per i loro inquilini, ma anche per le finanze pubbliche.<\/p>\n\n\n\n

Legga qui altre notizie sul settore immobiliare in Ungheria<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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