この危機の時期にテナントがどのように有利に対応できるか
彼らが不動産戦略に対して柔軟なアプローチを持っており、新しい解決策を受け入れる姿勢がある場合、私たちは彼らが家主と交渉する際に適切な戦略を立てるお手伝いをします - オフィス、小売店、物流テナントの現在の機会をまとめた VLK Cresa 、XNUMX月の研究で。
主な観察と予測:
- 現在、オフィステナントの15~20%が家賃減額を求めている
- 場合によっては、オフィスのリース期間がXNUMX年からXNUMX年に短縮される場合があります
- 比較的広いオフィススペース(例:2.000㎡)を持つテナント2)敷地の一部を転貸する可能性があります
- 新たな健康安全対策により、オフィススペースのサイズがさらに拡大する可能性もある
- まさに職場(例:テーブルやその周囲)は、社交場やエンターテイメントエリアと比較してより注目を集めるでしょう。
コロナウイルスの影響で従業員が在宅勤務をした結果、オフィスビルの大部分とショッピングセンターの一部が空になり、食料品店のみが開店時間制限付きで営業を続けた。
この強制閉鎖の波は深刻な流動性問題を引き起こし、多くの小売業者が家主や国に助けを求めた――VLKクレサ不動産アドバイザーはXNUMX月の評価調査でこう振り返った。
「ただし、調査では、パンデミックが始まって以来、ほとんどの不動産が営業しているため、オフィススペースを使用している企業はこの参照ベースを使用できないと概説しています。 それどころか、オフィスビル内の小売業者(レストラン、コーヒーショップ、フィットネスセンターなど)は、そのビジネスモデルが主にビル自体から来るゲストに基づいているため、リース条件の緩和を求めるのは当然です。 オフィステナントの多くは自宅にいたため、これらの小売店は空室のままだった。 しかし、それでも、オフィスのテナントはこの苦しい状況から抜け出すための選択肢を見つけることができます。" - 確認済み ヴァルター・カラウス, VLKクレサのマネージングディレクター。
同氏は、交渉が必ずしも厳しくなるわけではなく、より適応的な姿勢が必要になるだろうと予想している。 「パンデミックの前から、私たちの目標は常に妥協的な解決策に到達することであり、これは変わっていません。 テナントのみの代理人として、私たちは交渉プロセスを戦場に変えることなく、クライアントにとって可能な限り最良の取引を実現するよう常に努めています。
家主とテナントには共通点が XNUMX つあります。それは、ビジネスの継続性を提供することです。これを実現するには、さらなる柔軟性が必須です。 テナントは、現在および将来のオフィススペースのニーズを再評価するという大きなプレッシャーにさらされています。 また、現在の市場動向、割引の可能性などに関する適切な情報も必要となります。この種の情報は、独立した不動産専門家のみが提供できます。 テナントは自分のビジネスに集中すべきであり、有効かつ安全な決定を下すための不動産問題に関する深い知識は期待されていません。」 – 幹部は言いました。
テナントがどのように移動できるかを示す XNUMX つの例:
XNUMXつ目のケース:XNUMX年間の賃貸契約をXNUMX年で終了
残りの時間でテナントのビジネスにさらなる困難が発生し、さらなる変更が必要になる可能性があるため、再交渉は非常に困難となるでしょう。 即時または短期間の契約解除は、より経済的および法的問題を引き起こす可能性があり、その間、別の安価なスペースが必要になります。 後者を見つけるには、多くの時間、お金、エネルギーが必要になります。
ヴァルター・カラウス氏は、膨大な数のオフィステナントが家主に経済的援助を求めているという経験をまだ経験していない。 彼が表現したように、家主に近づいてきたのは借家人のわずか約 15 ~ 20 パーセントです。 家賃支払いの遅延はテナントのキャッシュフローを助けることにはなりますが、決定的なものではありません。 代わりに、オフィススペースの使用方法を再検討することが有効です。
もうXNUMXつの解決策は、スペースの特定の部分を返却し、割引パッケージで滞在することです - 研究の著者らは概説しました。
「オフィスの一部を転貸するという方法もあり、テナントのコスト削減になります。 これは、特に数千平方メートルを借りている組織にとって、今後数か月のうちに実際に一般的なアプローチになると思います。
より小さなエリアを必要とするテナントは、メインテナントとして契約するよりもコスト効率の高いソリューションであるため、このオプションを好みます。 したがって、家主(メインテナント)がオフィスの内装に費用をかけず、現状のまま引き渡すことを受け入れる必要があります。」 – ヴァルター・カラウスは状況を概説しました。
XNUMX 番目のケース: XNUMX 年間の賃貸契約が終了するまで XNUMX 年
テナントが引っ越しやリース契約の再交渉の準備を整えているため、状況はいくらか楽になります。 滞在する 現在の家主が大幅な割引を伴う別の XNUMX 年契約を提案した場合、それは正当化されます。. 実際には 1 + 5 年の契約であることに注意してください。.
移動するには 実際の家主からさらなる割引が提供されず、他の建物がより低い家賃を提示するか、よりモダンで立地の良いスペースに対してより高い設備費を提供する場合には、これは正しい選択です。
いずれの場合も、契約条件が可能な限り柔軟なままであれば、テナントにとって最大の利益が得られます。 たとえば、一般的なXNUMX年間のリース契約をXNUMX年間に短縮します。 VLK Cresa の専門家は、今後数年間で多くのケースでこれが起こるだろうと確信しています。
明らかに、在宅勤務とオフィス勤務の適切なバランスの設定など、仕事戦略全体を再検討する必要があります。
彼らは、過去数年間、社交的な領域に重点が置かれすぎ、将来最も懸念されるべき実際の作業領域と比較して、これらのスペースに多額の費用が費やされてきたと考えています。
これに関してヴァルター・カラウスは次のように述べた。在宅勤務によりオフィスの 5 ~ 10 パーセント、あるいは 15 パーセントが解放される可能性がありますが、新たな健康安全対策により、適切な社会的距離を保つために、最終的にはより多くのキッチンやより広い作業エリアが必要になる可能性があります。 最新の換気ソリューションも再評価され、パラベーンや密閉されたオフィス構造が復活して、XNUMX つの大きなオープン オフィス スペースが解体される可能性があります。 結局のところ、場合によってはテナントはパンデミック前よりも多くのオフィススペースを必要とすることになるかもしれません。 こうした難しい決断を下すには、外部の不動産専門家の支援が不可欠ですに設立された地域オフィスに加えて、さらにローカルカスタマーサポートを提供できるようになります。」
情報源: クレサLLC
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不動産管理会社は現実と向き合う必要がある。 彼らの多くは銀行にお金を借りていれば破産するでしょう。 破綻の危機に瀕している顧客は、顧客がいなければ、不動産価格の引き下げの恩恵を受けることはできません。 不動産管理会社は、家賃を大幅に値下げして短期リースを提供しない限り、多くの空き物件があり、何年も空き物件のままになる可能性があることを認識する必要があります。 月額 10,000 ユーロのスペースでも、テナントを確保して維持するには、月額 2500 ユーロで借りる必要がある場合があります。 オフィススペースのリース会社は、法外なコストとポリシーで長年にわたり顧客の活力(利益)を吸い取ってきた。 アパートを賃貸する不動産業者の多くは、多くの市場で提示価格を引き下げない限り、同じ状況に陥るだろう。