Cum se pot întoarce chiriașii în favoarea lor în această perioadă de criză
În cazul în care au o abordare flexibilă a strategiei lor imobiliare și sunt deschiși către noi soluții, îi putem ajuta să vină cu tacticile potrivite atunci când negociază cu proprietarii – au rezumat oportunitățile actuale ale chiriașilor de birouri, retail și logistici VLK Cresa , în studiul lor din mai.
Principalele observații și previziuni:
- În prezent, 15 până la 20% dintre chiriașii de birouri cer reducerea chiriei
- În anumite cazuri, termenul de închiriere a biroului poate fi redus de la cinci la trei ani
- Chiriași cu spațiu de birou relativ mare (ex. 2.000 m2) ar putea subînchiria o parte din sediul lor
- Dimensiunea spațiului de birou ar putea chiar să crească datorită noilor măsuri de siguranță a sănătății
- Însuși locul de muncă (de exemplu, masa și împrejurimile apropiate) se vor bucura de mai multă concentrare în comparație cu zonele sociale și de divertisment
Angajații care lucrează de acasă din cauza coronavirusului au dus la golirea unei părți mai mari a clădirilor de birouri și parțial a centrelor comerciale, iar doar magazinele alimentare au rămas deschise cu restricții de deschidere.
Acest val de închideri forțate a dus la probleme serioase de lichiditate, iar comercianții cu amănuntul în număr mare au apelat la proprietari și la stat pentru ajutor – a reamintit consilierul imobiliar VLK Creșa în studiul lor de evaluare din luna mai.
Totuși, studiul a subliniat că corporațiile care folosesc spații de birouri nu pot folosi această bază de referință, deoarece majoritatea proprietăților au fost deschise de la începutul pandemiei. Dimpotrivă, comercianții cu amănuntul (restaurante, cafenele, centre de fitness și altele) din clădirea de birouri sunt justificați să solicite ușurința condițiilor de închiriere, deoarece modelul lor de afaceri se bazează pe oaspeții care provin în principal din clădirea în sine. Cu majoritatea chiriașilor de birouri acasă, aceste unități de vânzare cu amănuntul au rămas goale. Dar chiar și așa, chiriașii de birouri pot găsi opțiuni pentru a ieși din această situație dificilă" - confirmat Valter Kalaus, director general la VLK Cresa.
El se așteaptă ca negocierile să nu devină neapărat mai dure, ci va fi nevoie de o atitudine mai adaptativă. „Chiar înainte de pandemie scopul nostru a fost întotdeauna să ajungem la o soluție de compromis, aceasta rămâne neschimbată. În calitate de reprezentanți exclusivi ai chiriașilor, încercăm întotdeauna să obținem cea mai bună ofertă posibilă pentru clienții noștri, fără a transforma procesul de negociere într-un câmp de luptă.
Proprietarii și chiriașii au un lucru în comun: să asigure continuitatea afacerii, iar pentru a obține acest lucru este o necesitate și mai multă flexibilitate. Chiriașii sunt supuși multă presiune pentru a-și reevalua nevoia actuală și viitoare de spațiu de birou. De asemenea, vor avea nevoie de informații relevante și adecvate despre tendințele actuale ale pieței, posibilitățile de reducere etc. Aceste tipuri de informații pot fi furnizate numai de experți imobiliari independenți. Chiriașii ar trebui să se concentreze pe propria lor afacere și nu se așteaptă să aibă cunoștințe profunde despre problemele imobiliare pentru a lua o decizie validă și sigură.” – a spus executivul.
Două exemple pentru a arăta cum pot naviga chiriașii:
Primul caz: Trei ani pentru a încheia un contract de închiriere pe cinci ani
Renegocierea ar fi foarte dificilă, întrucât în timpul rămas pot apărea și mai multe dificultăți în afacerea chiriașului, iar acest lucru va avea ca rezultat mai multe modificări. Rezilierea imediată sau pe termen scurt poate cauza mai multe probleme financiare și juridice, iar între timp va fi nevoie de un alt spațiu mai ieftin. Acesta va necesita mult timp, bani și energie pentru a găsi.
Valter Kalaus nu s-a confruntat încă cu un număr enorm de chiriași de birouri care cer ajutor financiar de la proprietari. După cum a spus el: doar aproximativ 15 până la 20 la sută dintre chiriași s-au adresat proprietarilor. Întârzierea plății chiriei poate ajuta la fluxul de numerar al chiriașilor, dar nu este decisivă. În schimb, regândirea modului în care este utilizat spațiul de birou poate fi oportună.
O altă soluție este să restituiți o anumită parte a spațiului și să rămâneți pentru un pachet redus – au subliniat autorii studiului.
Subînchirierea unei părți mai mici din birou poate fi și o cale de ieșire, ceea ce înseamnă reducerea costurilor pentru chiriași. Cred că aceasta va fi o abordare comună în următoarele luni, în special pentru organizațiile care închiriază câteva mii de metri pătrați.
Chiriașii care au nevoie de suprafețe mai mici, cum ar fi această opțiune, deoarece aceasta este o soluție mai rentabilă în comparație cu angajamentul de a fi chiriașul principal. Astfel, ei vor trebui să accepte că proprietarul (chiriașul principal) nu va cheltui pentru amenajarea biroului, ci va preda spațiul așa cum este.” – a subliniat situația Valter Kalaus.
Al doilea caz: Un an pentru a încheia un contract de închiriere pe cinci ani
Situația oarecum mai ușoară cu cât chiriașul este mai pregătit să se mute sau să renegocieze contractul de închiriere. A sta este justificată, dacă actualul proprietar oferă încă un contract pe cinci ani cu reducere substanțială. Rețineți că acesta este de fapt un contract de 1+5 ani.
A muta este alegerea potrivită dacă proprietarul real nu oferă nicio reducere suplimentară, iar alte clădiri oferă o chirie mai mică sau o contribuție mai mare la amenajarea unui spațiu mai modern, mai bine situat.
În ambele cazuri, chiriașul va beneficia cel mai mult dacă termenii contractului rămân cât mai flexibili posibil. De exemplu, din contractul de închiriere comun de cinci ani reduceți termenul de închiriere la trei ani. Experții de la VLK Creșă sunt încrezători că în următorii doi ani vom vedea acest lucru în multe cazuri.
Evident, va trebui reconsiderată întreaga strategie de lucru, inclusiv stabilirea echilibrului potrivit între lucrul de acasă și la birou.
Ei cred că în ultimii ani s-a concentrat prea mult pe zonele sociale, cheltuind o mulțime de bani pe aceste spații în comparație cu zonele reale de lucru care ar trebui să fie de primă preocupare în viitor.
Referitor la aceasta, Valter Kalaus a spus: „Este posibil ca munca de acasă să elibereze 5 până la 10 la sută sau chiar 15 la sută din birou, dar din cauza noilor măsuri de siguranță a sănătății am putea ajunge să avem nevoie de mai multe bucătării sau zone de lucru mai mari, pentru a păstra distanța socială potrivită. Soluțiile moderne de ventilație vor fi, de asemenea, reevaluate, iar paravanele și structurile de birouri închise ar putea reveni, pentru a sparge singurul spațiu mare de birouri deschis. La sfârșitul zilei, s-ar putea să vedem că în unele cazuri chiriașii vor ajunge să aibă nevoie de mai mult spațiu de birou decât înainte de pandemie. Cu aceste decizii provocatoare, va fi crucial să aveți un ajutor extern profesionist imobiliar. "
Sursa: Cresa SRL
te rog sa faci o donatie aici
Știri de ultimă oră
Atenție: Podul major pe Dunăre din Budapesta va fi închis tot weekendul, devieri de trafic în loc
Pregătește-ți portofelul: prețurile piscinelor în aer liber vor crește în această vară în Ungaria
Orbán: Ungaria va lega prețurile carburanților la media regională
Ce s-a întâmplat astăzi în Ungaria? — 3 mai 2024
Ministrul maghiar de finanțe: Ungaria printre cele mai deschise economii din lume
FM maghiar Szijjártó: Ungaria respinge ideile federaliste
1 Comentariu
Companiile de administrare imobiliară trebuie să facă față realității. Mulți dintre ei vor fi falimentați dacă datorează bani băncilor. Clienții care se află în pragul colapsului nu vor beneficia de prețuri imobiliare reduse dacă nu au clienți. Companiile de administrare a proprietății trebuie să își dea seama că vor avea multe proprietăți vacante care probabil vor rămâne vacante ani de zile, cu excepția cazului în care vor reduce chiriile în mod semnificativ și nu oferă contracte de închiriere pe termen scurt. Un spațiu care ar fi comandat 10,000 de euro pe lună poate fi necesar să fie închiriat cu 2500 de euro pe lună pentru a obține și păstra un chiriaș. Companiile de închiriere de spații de birouri au absorbit vitalitatea (profiturile) clienților de ani de zile cu costuri și politici scandaloase. Mulți agenți imobiliari care închiriază apartamente vor fi în aceeași barcă, cu excepția cazului în care prețurile cerute pe multe piețe scad.