在这个危机时期,租户如何转向对他们有利
如果他们有灵活的房地产策略方法,并且他们对新的解决方案持开放态度,我们可以帮助他们在与房东谈判时提出正确的策略——总结办公室、零售和物流租户当前的机会 VLK Cresa ,在他们五月的学习中。
主要观察和预测:
- 目前有 15% 到 20% 的写字楼租户要求减租
- 在某些情况下,办公室的租期可能会从五年减少到三年
- 办公空间相对较大的租户(例如 2.000 m2) 可能会转租他们的部分前提
- 由于新的健康安全措施,办公空间的大小甚至可能会增加
- 与社交和娱乐区域相比,工作场所(例如桌子和周围环境)将获得更多关注
因冠状病毒而在家工作的员工导致大部分办公楼和部分购物中心都空了,只有杂货店在营业时间限制下保持营业。
这一波强制关闭导致严重的流动性问题,大量零售商转向房东和国家寻求帮助——VLK Cresa 房地产顾问在他们 XNUMX 月的评估研究中回忆道。
“然而,该研究概述了使用办公空间的公司不能使用这个参考基础,因为大多数物业自大流行开始以来就已经开放。 相反,办公楼内的零售商(餐厅、咖啡店、健身中心等)有理由要求简化租赁条款,因为他们的商业模式是基于主要来自大楼本身的客人。 由于大部分办公室租户在家,这些零售单位仍然空置。 但即便如此,办公室租户还是可以找到摆脱这种困境的选择“ - 确认的 瓦尔特·卡劳斯,VLK Cresa 的董事总经理。
他预计谈判不一定会变得更加艰难,而是需要一种更具适应性的态度。 “即使在大流行之前,我们的目标一直是达成妥协的解决方案,但这一点没有改变。 作为租户唯一的代表,我们总是努力为我们的客户争取最好的交易,而不是将谈判过程变成战场。
房东和租户有一个共同点:提供业务连续性,而要实现这一点,更大的灵活性是必须的。 租户面临着重新评估其当前和未来办公空间需求的巨大压力。 他们还需要有关当前市场趋势、折扣可能性等的相关和适当信息。这些信息只能由独立的房地产专家提供。 租户应专注于自己的业务,不应期望对房地产问题有深入的了解以做出有效和安全的决定。” ——执行官说。
显示租户如何导航的两个示例:
第一种情况:三年结束五年的租赁合同
重新谈判会非常困难,因为在剩下的时间里,租户的业务可能会出现更多的困难,这将导致更多的修改。 立即或短期终止可能会导致更多的财务和法律问题,同时将需要另一个更便宜的空间。 后者将需要大量的时间、金钱和精力来寻找。
Valter Kalaus 还没有经历过大量办公室租户向房东寻求经济帮助的情况。 正如他所说:只有大约 15% 到 20% 的租户与房东联系过。 延迟支付租金可以帮助租户的现金流,但不是决定性的。 相反,重新考虑如何使用办公空间可能是权宜之计。
另一种解决方案是退还部分空间并留下折扣套餐 - 该研究的作者概述了这一点。
“转租一小部分办公室也是一种出路,这意味着租户的成本降低。 我相信这实际上将在未来几个月成为一种常见的方法,尤其是对于租用几千平方米的组织而言。
需要较小区域的租户,例如此选项,因为与承诺成为主要租户相比,这是更具成本效益的解决方案。 因此,他们需要接受房东(主要租户)不会在办公室装修上花钱,而是会按原样交出空间。”——概述了瓦尔特·卡劳斯的情况。
第二种情况:一年结束五年的租赁合同
由于租户更愿意搬家或重新谈判租约,情况会稍微容易一些。 留下来 是合理的,如果当前的房东提供另一份五年期的大幅折扣合同. 请注意,这实际上是一份 1+5 年的合同.
移动 如果实际房东没有提供进一步的折扣,并且其他建筑物提供更低的租金或更高的装修费用以提供更现代、位置更好的空间,那么这是正确的选择。
在任何一种情况下,如果合同条款尽可能灵活,租户将受益最多。 例如,从普通的五年租赁合同将租赁期限缩短为三年。 VLK Cresa 的专家相信,在接下来的几年中,我们将在许多情况下看到这一点。
显然,需要重新考虑整个工作策略,包括在在家工作和办公室工作之间建立适当的平衡。
他们认为,在过去的几年里,与实际工作区域相比,在这些空间上花费了大量资金,而这些空间在未来应该是首要关注的问题。
关于这个瓦尔特·卡劳斯说:“在家工作可能会腾出 5% 到 10% 甚至 15% 的办公室空间,但由于新的健康安全措施,我们最终可能需要更多的厨房或更大的工作区域,以保持适当的社交距离。 现代通风解决方案也将被重新评估,paravanes 和封闭的办公室结构可能会回来,打破一个大的开放式办公空间。 归根结底,我们可能会看到,在某些情况下,与大流行之前相比,租户最终需要更多的办公空间。 对于那些具有挑战性的决定,获得外部房地产专业人士的帮助至关重要设立的区域办事处外,我们在美国也开设了办事处,以便我们为当地客户提供更多的支持。“
Sumber: 克雷萨有限责任公司
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物业管理企业需要面对现实。 如果他们欠银行钱,他们中的许多人将破产。 如果没有客户,处于崩溃边缘的客户将不会从降低的房地产价格中受益。 物业管理公司需要意识到,除非大幅降低租金并提供短期租赁,否则他们将有许多空置物业可能会空置多年。 一个每月可能需要 10,000 欧元的空间可能需要以每月 2500 欧元的价格租用才能获得和留住租户。 多年来,办公空间租赁公司一直在以惊人的成本和政策从客户身上榨取生命线(利润)。 除非在许多市场上降低要价,否则许多租赁公寓的房地产经纪人将处于同一条船上。