在此危機時期,租戶如何才能扭轉局面
如果他們對房地產策略採取靈活的方法,並且對新的解決方案持開放態度,我們可以幫助他們在與房東談判時制定正確的策略 - 總結辦公室、零售和物流租戶當前的機會 VLK Cresa ,在他們五月的研究中。
主要觀察和預測:
- 目前15%至20%的寫字樓租戶要求減租
- 在某些情況下,辦公室租賃期限可能從五年縮短至三年
- 辦公空間較大(例如2.000 m)的租戶2)可能會轉租他們的部分經營場所
- 由於新的健康安全措施,辦公空間的規模甚至可能會增加
- 與社交和娛樂區域相比,工作場所(例如桌子和周圍環境)將受到更多關注
由于冠狀病毒,員工在家工作導致大部分辦公樓和部分購物中心被清空,只有雜貨店仍在營業,但營業時間受到限制。
VLK Cresa 房地產顧問在 XNUMX 月份的評估研究中回憶道,這波強制關店導致了嚴重的流動性問題,大量零售商向房東和國家尋求幫助。
“然而,該研究指出,使用辦公空間的公司不能使用此參考庫,因為自大流行開始以來,大多數物業都已開放。 相反,寫字樓內的零售商(餐廳、咖啡店、健身中心等)有理由要求寬鬆的租賃條件,因為他們的商業模式主要基於來自大樓本身的客人。 由於大部分辦公室租戶都在家,這些零售單位仍然空著。 但即便如此,寫字樓租戶仍然可以找到擺脫這種困境的選擇“ - 確認的 瓦爾特·卡勞斯,VLK Cresa 董事總經理。
他預計談判不一定會變得更加艱難,而是需要採取更具適應性的態度。 “即使在大流行之前,我們的目標始終是達成妥協的解決方案,這一點沒有改變。 作為租戶代表,我們始終盡力為客戶爭取最好的交易,而不是將談判過程變成戰場。
房東和租戶有一個共同點:提供業務連續性,而要實現這一點,必須具有更大的靈活性。 租戶面臨著重新評估當前和未來辦公空間需求的巨大壓力。 他們還需要有關當前市場趨勢、折扣可能性等的相關且正確的信息。此類信息只能由獨立的房地產專家提供。 租戶應該專注於自己的業務,不需要對房地產問題有深入的了解來做出有效和安全的決定。” – 執行官說。
展示租戶如何導航的兩個示例:
第一種情況:三年終止五年租賃合同
重新談判會非常困難,因為在剩餘的時間內,租戶的業務可能會出現更多的困難,這將導致更多的修改。 立即或短期終止可能會導致更多的財務和法律問題,同時將需要另一個更便宜的空間。 後者將需要大量的時間、金錢和精力來尋找。
瓦爾特·卡勞斯(Valter Kalaus)尚未遇到大量寫字樓租戶向房東尋求經濟幫助的情況。 正如他所說:只有大約 15% 到 20% 的租戶與房東接觸過。 延遲支付租金可以幫助租戶的現金流,但不是決定性的。 相反,重新考慮如何使用辦公空間可能是權宜之計。
該研究的作者指出,另一種解決方案是返還部分空間並以折扣套餐入住。
“將辦公室的一小部分轉租也是一種出路,這意味著租戶的成本會降低。 我相信這將成為未來幾個月的一種常見方法,特別是對於租用幾千平方米的組織而言。
需要較小面積的租戶喜歡這種選擇,因為與承諾成為主要租戶相比,這是更具成本效益的解決方案。 因此,他們需要接受房東(主租戶)不會花錢進行辦公室裝修,而是按原樣移交空間。”——瓦爾特·卡勞斯概述了情況。
案例二:一年終止五年租賃合同
由於租戶更願意搬家或重新協商租約,情況會稍微容易一些。 留下來 如果現任房東提供另一份五年合同並提供大幅折扣,這是合理的. 注意,這實際上是一份1+5年的合同.
移動 如果實際房東沒有提供進一步的折扣,並且其他建築物提供較低的租金或更高的裝修貢獻,以提供更現代、位置更好的空間,那麼這是正確的選擇。
無論哪種情況,如果合同條款盡可能靈活,租戶都將受益最大。 例如,從常見的五年租賃合同將租賃期限縮短為三年。 VLK Cresa 的專家相信,在未來幾年中,我們將在許多情況下看到這種情況。
顯然,整個工作策略需要重新考慮,包括在在家工作和辦公室工作之間建立適當的平衡。
他們認為,在過去的幾年裡,人們對社交領域的關注過多,在這些空間上花費了大量資金,而與未來應該最受關注的實際工作區域相比。
瓦爾特·卡勞斯談到這一點時說道:“在家工作可能會騰出 5% 到 10% 甚至 15% 的辦公室空間,但由於新的健康安全措施,我們最終可能需要更多廚房或更大的工作區域,以保持適當的社交距離。 現代通風解決方案也將被重新評估,掃帚和封閉式辦公室結構可能會回來,以打破一個大的開放式辦公空間。 最終,我們可能會發現,在某些情況下,租戶最終將需要比大流行之前更多的辦公空間。 做出這些具有挑戰性的決定時,獲得外部房地產專業人士的幫助至關重要“
資源: 克雷薩有限責任公司
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如何1
物業管理企業需要面對現實。 如果他們欠銀行錢,他們中的許多人就會破產。 如果沒有客戶,處於崩潰邊緣的客戶將無法從房地產降價中受益。 物業管理公司需要意識到,他們將擁有許多空置物業,除非大幅降低租金並提供短期租賃,否則這些物業可能會空置多年。 每月可能需要 10,000 歐元的空間可能需要以每月 2500 歐元的價格出租才能獲得併留住租戶。 多年來,辦公空間租賃公司一直以高得離譜的成本和政策榨取客戶的命脈(利潤)。 除非許多市場的要價下降,否則許多租賃公寓的房地產經紀人也將面臨同樣的處境。