匈牙利中小企業面臨十字路口：通貨膨脹、成長障礙與工業房地產新時代
15月XNUMX日國內房地產市場領導者第二次齊聚th，2025 年，在工業日展覽框架內，由比利時-匈牙利公司 RaktárAD 組織的獨家 HAD 房地產業務早午餐會上，該公司集團還獲得了今年最美麗展位獎。
此次活動重點關注國內中小企業面臨的通膨挑戰、投資機會、設施選址考量以及有利於成長的融資結構，這些共同決定了企業的發展軌跡。
頂級受邀專家的出席提升了活動的聲望： 米拉·卡爾馬爾108 Real Estate Hungary 工業地產部門負責人 瑪麗安·米斯基，Goodwill Energy Ltd. 首席營運官，布達佩斯工商會 (BKIK) 房地產部副總裁 János Kovács， 大衛海姆、Otthon Centrum 的特許經營合作夥伴和商業地產專家以及 蒂博爾·洛林茨-哈德納吉HAD集團合夥人兼業務發展經理與與會嘉賓分享了當前的市場趨勢和實務經驗。
這場盛會由 HAD 集團總裁 Ernő Hadnagy 主持開幕，他在致辭中宣布，RaktárAD 考慮到企業的成長需求和該地區最搶手的地點，正在實施有針對性的擴張策略，除了在 Alsónémedi 和 Vecsés 的現有開發項目外，還將在 Nagytarcsa 和 Bag 啟動新的工業項目。此外，該公司也正在向布達佩斯北部和西部城市群（尤其是多瑙凱西和布達厄爾斯）發起策略開放，提供現代化且具競爭力的倉庫解決方案。
生存還是發展？經濟動盪時期國內中小企業的處境
過去十年，匈牙利經濟通膨率接近80%，遠高於歐盟30-35%的平均值。這對中小企業的影響尤其嚴重，這些企業的生產力差距十分顯著。雖然個體微型企業的實際業績停滯不前，但擁有2至9名員工的企業的生產力增幅超過通貨膨脹率60%至70%，中型企業的生產力增幅超過通貨膨脹率40%。
儘管50年間企業數量增加了10%，但這種擴張主要歸功於一人專案公司和所謂的「零人專案公司」。中小企業數量基本上維持不變。
中小企業佔勞動力總數的65%，但在通貨膨脹的環境下，其資源大多被消耗在工資成本上，留給發展的資源所剩無幾。那些透過有意識的投資加強營運的公司現在變得更具競爭力，資本更雄厚，並且在工業房地產市場等場合表現得更加活躍。
融資困難和能力不足阻礙微型和小型企業的發展
儘管目前國內銀行體系流動性充裕，貸款活動仍低迷，因為金融機構通常只能為有信譽的客戶提供服務。絕大多數微型和小型企業，尤其是個體戶，通常不符合這些條件，因此被排除在有效融資之外。與歐盟相比，國內小型企業的數量異常高。其中，微型企業的比例也很高，但這群體在發展機會上最為落後。
原因在於，這類公司往往不是出於商業考量而成立的，而是出於生存的需要。支持體系的不均衡進一步加深了跨國公司與國內中小企業之間的差距。近年來，產業巨頭——尤其是電池和汽車產業的企業——獲得了大量國家補貼，而小型企業往往被排除在這些機會之外。為了國內企業的競爭力，重新評估目前的支援結構是合理的。 」 – 布達佩斯工商會 (BKIK) 房地產部門副總裁 János Kovács 解釋道。
成長障礙與出路：能力發展與合作，增強微型企業實力
大多數企業缺乏適合公司的策略方針、適應專案的投資組合管理、數位化形象（在許多情況下，他們甚至沒有網站）以及有限的外部市場聯繫。缺乏能力、缺乏資金以及基礎設施和動力不足都阻礙了它們的成長。
為了解決這些問題，國家企業家和雇主協會（VOSZ）發起了“桑多爾·德米揚計劃”，該計劃提供有針對性的支持，以促進小型企業的發展。該計劃的目標不僅是提供資金，而且是規劃、發展和加強集群和聯盟等長期合作機會。
經濟環境不明朗，投資受限，房地產市場猶豫不決
經濟不確定性——尤其是通膨壓力、國際貿易緊張局勢和不均衡的國家支持——嚴重阻礙了跨國公司和國內中小企業的投資意願。大公司紛紛延後重大的產權變更，而對中小企業來說，市場環境的不可預測性也使得發展面臨風險。 「雖然許多中小企業領導者更傾向於儲蓄，但大公司越來越多地使用替代形式的融資，例如分期付款或PPA（Power Purchase Agreement，購電協議）建設，以確保其運營的可持續性和成本效益。」— Goodwill Energy Ltd. 首席營運官 Mariann Micskei 強調道。
全國範圍內租賃市場的新簽合約數量正在減少。延長現有租約正變得越來越普遍——即使該物業在技術上已經過時，並且可以透過提高能源效率來降低營運成本。對企業來說，搬遷新地點不僅帶來財務負擔，還存在員工留存風險，因此維持穩定成為重中之重。
RaktárAD 是中小企業的忠實合作夥伴
中小企業是匈牙利經濟的驅動力。 RaktárAD 不僅認識到了這一點，而且還將支持國內家族企業作為自己的使命。我們不需要等待奇蹟的發生，而是需要團結起來共同發展。
中小企業的優勢體現在循序漸進、有步驟的成長策略上，而適當的基礎設施背景對於其至關重要。
新一代工業公寓是該公司開發的獨特產品，它提供了一種現代化的替代方案，特別是對於以前在過時的、主要是住宅或狹窄地點運營的企業而言。
工業公寓不僅提供現代化的基礎設施，還能促進蓬勃發展、互利共贏的商業生態系統的發展。這些合作基於共同開發、節能技術和成本優化，為業主提供一體化、切實可行的物流解決方案。透過類似孵化器的營運模式，他們也能與布達佩斯工商會（BKIK）或全國企業家與雇主協會（VOSZ）等重要的專業機構建立直接聯繫，同時也能獲得諮詢和融資服務。 – HAD 集團合夥人兼業務開發經理 Tibor Lőrincz-Hadnagy 強調。
區域焦點和客製化開發塑造工業房地產市場的未來
地理位置仍然是工業地產保值和產生收益的最重要因素之一。地理位置優越的新建房產——即使在當前總收益率低於 5% 的環境下——也能在長期內帶來豐厚的回報，特別是如果該地區的需求隨著時間的推移超過供應。
此類工業資產的貶值速度明顯低於需要不斷維護和美觀更新的高價值住宅物業。過去十年的市場數據也支持這一點。住宅物業價格上漲了 300%，而工業物業價值上漲了 200%，200 萬至 50 億福林物業類別的住宅物業和工業物業的租金均上漲了 250%。
在國內工業地產市場，布達佩斯及其周邊城市，以及擁有高速公路連接的大城市，例如尼賴吉哈佐、德布勒森、塞格德、凱奇凱梅特和傑爾，仍然是最活躍的地區。這些地區吸引了大多數尋求標準工業地產或正在考慮根據個人需求量身定制「自建」和「量身定制」解決方案的企業。決策者越來越青睞那些經過長期優化並根據自身用途量身定制的廠房，因為它們具有靈活性（例如，如果地理位置優越，可以快速退出，或者以後可以輕鬆租賃）和可預測的運營成本，尤其是在能源效率方面。 – Otthon Centrum 特許經營合作夥伴兼商業房地產專家 Dávid Heim 強調。
一些地區，例如凱奇凱梅特，由於先前的密集開發而出現過度飽和的跡象，而其他地區，例如德布勒森，則由於汽車投資而走上了強勁的增長軌跡。該國東南部地區目前還不太有吸引力。由於預期的過境交通和建設需求，邊境物流中心可能在戰後重建過程中發揮重要作用。
利用 RaktárAD 解決方案在新地點進行策略性擴張
為了響應區域趨勢和企業的實際需求，RaktárAD 還制定了有針對性的擴張策略，其中重點突出了市場最喜歡的地點。該公司已在阿爾索內梅迪 (Alsónémedi) 和韋切什 (Vecsés) 建立了工業地產項目，目前正在推進納吉塔爾喬 (Nagytarcsa) 的開發項目，並啟動巴格 (Bag) 的運營。同時，公司也開始向布達佩斯北部和西部城市群——多瑙凱西 (Dunakeszi) 和布達厄爾什 (Budaörs) ——進行策略性拓展，旨在為蓬勃發展的企業提供現代化且經濟實惠的倉儲解決方案。
大量的例子證明，在已經營運的地點落腳的公司能夠建立穩定的市場地位並長期生存。 RaktárAD 打算將這種經驗轉移到新的地點，以便更多的企業可以從精心設計、支持發展的環境中獲益，」HAD 集團總裁 Ernő Hadnagy 宣布。
不斷變化的行業趨勢和新的成長中心正在塑造需求
汽車和科技產業帶來的結構性重塑正日益驅動工業地產市場。國際汽車製造商——包括來自亞洲、北美和西歐的一至三級進口供應鏈參與者——繼續在需求成長中發揮重要作用，但先前預期的產能擴張速度已經放緩。比亞迪的產量與先前的預測相比大幅下降。現有電池工廠的產量與1年相比下降了3%至30%。
2025年第一季度，市場主要以租約延長而非新交易為特徵。最大的租賃交易是在布達佩斯由一家金融科技領域的公司達成的。從統計數據來看，第四季和第一季的數據經常合併，這往往會扭曲真實的市場活動，因為許多合約由於行政原因而提前結束。快速消費品產業的參與者，尤其是銷售服裝和家用文具產品的公司，儘管高通膨暫時阻礙了他們的決策，但在交易方面也表現活躍。 ” – 4 Real Estate hunger 工業地產部門主管 Milla Kalmár 分析道。
製藥業和健康相關領域（如營養補充劑、運動和保健產品）的需求日益強勁，尤其是在更年輕、更有意識的消費群體中。在電動車領域，國內市場也呈現日益活躍的勢頭，特別是電動自行車、踏板車和輕型摩托車的製造和維修。
該行業面臨的挑戰和機會都預示著，工業房地產市場的未來將由那些能夠快速靈活地適應不斷變化的經濟環境和新興行業日益增長的需求的參與者成功塑造。
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