一项新的国家租赁住房计划可能会重塑匈牙利的住房市场

随着匈牙利大部分地区的房价不断创下新高，年轻人、大学生和工人越来越难找到负担得起的住房。一个可能的解决办法是扩大该国的住房租赁行业，这有望成为匈牙利未来几年住房政策的一个关键要素。

在许多西欧国家，租赁住房是住房体系不可分割的一部分，但匈牙利却从未发展出一个重要的国家支持或机构租赁部门。市场由私人房东主导，而自共产主义解体以来，市政所有的公寓数量稳步下降。

政权更迭后，出租房在很大程度上消失了

在 1989-1990 年民主转型之前，匈牙利的大部分住房由国家或地方议会拥有，出租房在提供住房方面发挥了重要作用。然而，在 20 世纪 90 年代，一项大规模的私有化计划允许租户以优惠的价格购买议会公寓。结果，公有出租房的数量在短短几年内急剧下降。

历届政府继续优先考虑住房所有权。住房补贴、优惠抵押贷款计划和家庭支持计划都旨在帮助匈牙利人购买自己的住房而不是租房。

上届欧尔班政府也曾试图解决日益严峻的住房问题，但主要是通过旨在刺激购房的措施。奥特洪启动 “和国家支持的住房贷款等计划为市场带来了额外的需求，而住房供应却难以跟上步伐。

根据 G7 的一份报告，2025 年的平均房价上涨了 23.5%。即使扣除通货膨胀因素，这一涨幅也达到了 19%，是匈牙利住房市场 25 年来最大的年度涨幅。

根据欧盟统计局的数据，目前约有 90% 的匈牙利人居住在自有住房中，是欧盟国家中住房自有率最高的国家之一。

与此同时，进入房地产市场变得越来越困难。2015 年至 2025 年期间，匈牙利的房价是欧盟国家中上涨最快的。在布达佩斯和几个主要的地区城市，现在一套普通公寓的价格是十年前的数倍，而工资增长却跟不上。

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布达佩斯也面临着自身的挑战。每年都有成千上万的学生争抢数量有限的大学宿舍，而私人租房成本却在不断攀升。因此，一个运作良好的住房租赁系统可以为许多人提供另一种选择，但匈牙利目前缺乏满足这一需求所需的机构租赁市场。

Periféria 中心在 2022 年进行的研究发现，如果有合适的选择，布达佩斯约有 30 万成年人愿意长期租房居住。在这一群体中，约有 10 万人在经济上也有能力这样做。从那时起，房地产价格和租金都持续上涨，这表明对可负担和可预测的租赁住房的需求可能会进一步增长。

蒂萨党在竞选期间承诺支持公有和市场租赁住房的开发。自上任以来，进一步的细节已经浮出水面。

据交通与建设部部长达维德-维特兹（Dávid Vitézy）称，欧盟的恢复基金可用于支持该计划，该计划可能会产生价值 30 亿至 50 亿欧元的房地产开发项目。

根据目前的计划，公共资金将支付约五分之一的开发成本，而私人投资者将为剩余部分提供资金。布达佩斯、德布勒森和居尔等城市有望从中受益，但其他大学城和工业中心也可能包括在内。

G7 引述的专家认为，仅建造新住宅是不够的。对匈牙利租赁市场的法规进行改革可能也是必要的。

目前正在讨论的建议包括为期五到二十年的长期租赁协议。这种安排可以为租户提供更大的保障，同时为房东提供更可预测的条件。专家们还建议以奥地利模式为基础，建立一个独立的争端解决机构，使房东和租户之间的冲突能够以比现行法院系统更快、更低的成本得到解决。

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一个关键问题是，欧盟是否能从 “恢复与重建基金 “中获得足够的资金，以及是否能吸引足够的私人资本作为补充。如果这些计划得以推进，匈牙利将迎来数十年来最重要的住房计划之一–这可能为那些苦于找不到经济适用房的人提供一个真正的置业选择。