我在上一篇文章中解释了为什么匈牙利的地热和矿泉水资源代表着未开发的自然资本，以及为什么房地产价格尚未充分反映其潜力。 本文更进一步：探讨了水法许可及作为天然矿泉水的官方认定如何影响特定房产的价值，以及为何两块看似完全相同的相邻地块，仅仅因为其中一块与经官方认可且可合法开采的水源相关联，而另一块则没有，其价格却可能相差甚远。 拥有矿泉水源的房产价值不仅取决于市场需求，还取决于许可、官方认定以及使用限制等因素的综合影响。

作者：埃梅什·塞尔（Emese Széll），匈牙利高端客户私人房地产顾问

被认定为天然矿泉水：进入市场的先决条件

天然矿泉水不仅仅是一个质量类别，它还是一种受法律监管的名称。在匈牙利，根据第65/2004 (IV. 27.) FVM–ESzCsM–GKM号联合法令，布达佩斯首都政府办公室会根据申请，认定某种水为天然矿泉水。 只有通过此程序获得认定的水，方可使用“天然矿泉水”的名称进行销售。获得认定需提供证据，证明其符合规定的化学、微生物、水源保护、开采及灌装条件。

这并非市场专有权或法律垄断权。相反，该认定是合法使用该名称及将产品投放市场的先决条件，而水源的地质特征及特定地点的许可可能导致商业上的稀缺性。

根据我掌握的案件档案，对其中一个受检水源进行的水动力学建模表明，水源地得到了充分的保护，而氚分析结果也支持了该水源自更深地层的结论。 布达佩斯市政府已将该水认定为天然矿泉水。这一认定，连同相关的水法许可和保护措施，可能具有相当的市场价值，但并不构成法定垄断。

博尔佐尼案：矿泉水源、150米深度与长达十年的诉讼过程

我对博尔佐尼山脉的一处矿泉水源案非常了解。根据我掌握的文件，该井于1979年钻探，深度约150米，出水为优质含水层水。 为获取运营许可，曾进行水动力建模，利用数值模拟考察了水源地的脆弱性及水源的成因。在50年的评估时段内，模型显示没有来自地表水源的补给；计算中采用的补给区半径为448米，且氚含量可忽略不计。

该水源被官方认定为天然矿泉水，加之相关许可流程的完成，显著增强了该物业的市场地位。认定决定最终生效的时刻，是影响其价值的关键法律里程碑。

保护体系既是价值驱动因素，也是制约因素

水源地的保护受第123/1997号政府法令（VII. 18.）管辖。该体系规定了内、外地下保护区，水文地质A、B和C区，以及地下保护区延伸至地表时的相应地表保护区。 内保护区必须予以划定。外保护区以及水文地质A区和B区的地表保护区是否也必须划定，部分取决于相应的地下保护区是否延伸至地表；而水文地质C区并非在所有情况下都必须划定。

并非所有限制都会出现在土地登记权属表上。内、外地表保护区必须登记在土地登记簿中，而与水文地质保护区相关的权利、义务和禁令则同时记录在水法登记簿（vízikönyvi nyilvántartás）中。 该保护体系在降低水源污染风险的同时，可能会限制周边土地的某些用途。

因此，拥有健全保护体系的水源可能体现两种形式的价值。第一种是经有效水法运营许可证授权的、经过核实的水资源使用权。然而，该地产的所有权与许可证所赋予的权利并不一定属于同一人，且购买该地产并不自动转移许可证。 许可持有人或所有者的变更可能需要主管部门审查并修改许可。第二种价值来源是水源地的保护，这可能会限制邻近地产的某些用途，从而有助于长期保持水质。

大平原案例：悬而未决的价值

当资源存在、水井已钻探且水质已通过化学检测，但尚未开始开采时，情况则有所不同。我对匈牙利大平原上的一口温泉井也十分熟悉。该井从近950米深处汲取温度超过50 °C的温泉水。 根据我掌握的实验室报告，其以SiO₂表示的硅酸含量约为341毫克/升，几乎是常被引用的全球高端基准——斐济矿泉水——中二氧化硅含量的四倍。

然而，仅凭化学成分分析并不能确定其是否符合天然矿泉水或药用水的认定标准，也无法证明其适合作为饮品或用于治疗。这需要进行单独的检测并完成相关审批程序。 该水井自2007年钻探以来一直未投入运营，原因并非其地质特性，而是并行的许可程序旷日持久。

这是一个典型的案例：与矿泉水泉眼或温泉资源相关的地产虽具有较高的理论价值，但市场价格尚未反映这一价值。从投资角度来看，这或许是一个入场时机，但仅适用于那些了解如何将地质潜力转化为可合法开采资产的买家。

泉眼在房产价格中究竟值多少钱？

答案取决于许可和认定流程所处的阶段。以下三个层次并非法定分类，而是一种实用的尽职调查模型。

  1. 第一级：投机性。虽然基于地质依据推测存在水资源或已有相关记录，但尚未获得有效的主管部门许可；因此，任何与水资源相关的溢价在很大程度上都属于投机性质。
  2. 第二级：已获许可但未获认可。水井已建成并持有有效的《水法》运营许可，但针对预期商业或医疗用途所需的认可程序尚未完成。
  3. 第三级：完全解决。相关认可决定已生效，适用的地下保护区或地表保护区已划定，且拟进行的瓶装或其他用途所需的所有许可均已到位。

在第三阶段，该地产的价值评估可采用与普通土地或建筑物不同的逻辑。

接下来会发生什么

要达到第三级，需要经历一个涉及多个主管部门且法律领域相互交织的复杂流程。下一篇文章将详细探讨这一路径，包括地区水资源管理与水资源保护主管部门、相关矿业主管部门，以及自然保护、农田保护、建筑和土地登记机构的作用； 同时还将结合本文所述两个项目的直接经验，探讨“自然2000”（Natura 2000）计划的影响以及许可的长期可持续性。

引用的立法

本文仅提供一般性市场和法律信息，并不构成针对个别情况的法律、水法或食品法方面的建议。 上述项目具体数据应参照原始实验室报告、许可文件及主管部门决定进行核实。匈牙利法律法规的英文标题仅为描述性翻译；匈牙利语法律文本具有权威性。立法信息核查截至2026年9月3日。