我在上一篇文章中探讨了水法许可如何影响房产价值：拥有有效许可的水源与未获许可的水源有何不同，以及为何获得官方认可的“天然矿泉水”身份是进入市场的重要条件。本文则采用不同的视角。它不谈原则，而是聚焦现实。 我曾参与过两个截然不同的涉水地产项目的许可审批流程：一个是位于博尔佐尼山区的矿泉水井，另一个是位于匈牙利大平原的温泉井。这两个项目得出了相同的结论。 监管迷宫不仅效率低下且成本高昂，而且难以预测。最严重的障碍往往并非出现在初期，而是在流程进行数年之后才浮出水面。

作者：埃梅什·塞尔（Emese Széll），匈牙利高端客户私人房地产顾问

并行管辖权：当多个机构参与其中时

在匈牙利开展与水资源相关的房地产开发项目时，投资者通常需要与多个政府部门及专业机构打交道。根据第223/2014号政府法令（IX. 4.）的规定，地区水资源管理及水资源保护职能由指定的县政府办公室行使。 国家水务总局（OVF）和各地区水务局均属于水务管理机构。地区水务局在审批程序中可负责签发资产管理许可和水务基础设施认定声明等事项，但并非最终的许可审批机构。

在《采矿法》规定的特定情况下，采矿主管部门负责地热能的勘探、开采和使用事宜；针对某些形式的地热水开采适用的例外情况须另行审查。 若涉及“Natura 2000”保护区，则可能涉及自然保护法规及相关主管部门；农业用地保护、建筑及土地登记法规和机构也可能发挥作用。市政当局通过其地方建筑条例（HÉSZ）及其他地方法令，界定土地利用的框架。

这种分散性并非偶然。监管框架是由不同时期为不同目的颁布的立法逐步累积形成的。在同一个项目中，相关程序可能并行推进，但进度各不相同。 一个程序中的决定不会自动在另一个程序中产生权利。因此，投资者并非沿着一条固定路径前行，而是同时在多个相互交织的系统中穿行。

“Natura 2000”冲突：起初并不明显的后果

在大平原地热井案中，“Natura 2000”保护区划定——具体而言是HUBN10004赫维什平原特别保护区——并非事后才出现的意外。 根据我掌握的案件档案，早在2007年钻探该热井时，“Natura 2000”的法定划定就已登记在土地登记簿上。直到许可审批过程中，其影响范围究竟有多广才变得清晰起来。

根据第275/2004号政府法令（X. 8.）第10条规定，首要问题是某项规划或开发项目是否可能影响“Natura 2000”保护区；若无法排除产生显著影响的可能性，则必须进行详细的影响评估。 在此案例中，评估主要侧重于该保护区因保护而划定的物种（包括红背伯劳）可能受到的影响。主管部门提出了减缓措施条件，包括保留林地缓冲带和现有的灌木带，以及将某些低洼地区排除在开发范围之外。这一过程耗时数年，而该水井在此期间一直处于闲置状态。

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数年后才被发现的这7公顷土地

然而，最令人印象深刻的经历与“自然2000”计划无关，而是通过另一条监管渠道浮出水面。现行的地方建筑法规将大平原项目开发用地的一部分——近七公顷——划定为绿地，具体而言是公共公园。 业主并非通过官方决定才得知此事。是在购置该地产数年后，于一项正在进行的程序中审查文件时才发现的：根据《城市规划条例》（HÉSZ），该地块的这一部分既不能用于建设，也不能按原定用途开发，因为市政法令将其划归为公共公园。

这种情况并非个例，它体现了匈牙利农村房地产市场的系统性特征。水法许可对房产价值的影响并不完全取决于水法审批程序。土地用途分类、地方建筑法规、分区规划和土地登记制度在一定程度上是相互独立的体系。

房产产权证并不一定披露《HÉSZ》中包含的所有限制。确定某地块可建设内容的市政法令不会自动载入土地登记簿。 如果买家仅查阅产权登记表，而未单独核查现行的地方建筑法规，则可能购入其开发潜力因某项市政法令而受到根本性限制的房产，而买家对此并不知情。

这对水法许可的长期有效性意味着什么

大平原水井的有效用水许可已于2018年到期。拟议的用水方案需要更大的配水量，因此必须更新用水计划并重新审查许可条件；由于缺乏必要的资产管理同意书，该程序因此被推迟。

尽管该许可（预留每年320,000立方米用水量）仍然有效，但未实际取水并不意味着自动免除水资源费（vízkészletjárulék）的缴纳义务。 根据《水资源管理法》第15/B(3)条规定，若实际用水量低于授权量，则一般计算基准为授权量的80%，本案中即为256,000立方米。

然而，应缴金额不能仅根据该水量确定。根据KHVM第43/1999号法令（12月26日）规定的计算公式，还需考虑水体类型、用水目的、计量情况、水体状况以及任何适用的豁免条款。 在某些参数组合下，年应缴金额可能超过1000万匈牙利福林。许可期满后产生的任何债务，必须根据相关期间和实际法律状况单独评估。

博尔佐尼的教训：耐心与准备的价值

博尔佐尼矿泉水项目则走了一条不同的道路。该项目从水动力建模到获得天然矿泉水官方认证的整个过程，都是在周密准备下推进的。各项程序之间的相互依存关系都已预先规划，当某项决定是下一项决定的先决条件时，项目方会等待该决定最终生效。 关于水法制度、HÉSZ（城市规划条例）、分区规划及邻近地产的问题，均在开发开始前就已得到解决。这虽然可能延长准备阶段的时间，但能大幅降低后期出现意外情况的风险。各项程序应并行还是顺序进行，必须根据量身定制的时间表，针对每个项目分别决定。

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每位投资者都需要了解的内容

综合来看，这两个案例给出了三点启示。

  1. 购置前应全面梳理相关限制条件。只有在事先了解“Natura 2000”保护区的影响、HÉSZ分区规划、农地保护义务以及任何绿地或公共公园划定情况的前提下，水法许可所创造的价值才能得以实现。
  2. 许可并非永久有效。其有效期、条件及修订范围必须分别进行审查。购买附带现有许可的房产时，买方应聘请专家核实：该许可是否依然有效、持有人是谁、变更许可持有人或所有者的条件、是否可以修订，以及有效期是否可以延长。
  3. 《HÉSZ》和产权登记表是独立的文件来源，必须分别进行核查。

结语

从博尔佐尼山脉的矿泉井、大平原的温泉，到地热能的利用，匈牙利的水资源蕴含着真实且尚未充分开发的价值。这种价值不会自动实现。 监管程序、相互关联的专业规定以及漫长的准备周期，构成了资源与投资者之间的障碍。最终成果——一份具有法律效力的最终许可、一个被认可的水源以及得到妥善保护的水资源基础——可能构成一种市场难以复制的资产。这就是其成本，也是其价值所在。

引用的立法

埃梅什·塞尔（Emese Széll），匈牙利高端房地产市场专家。premiumingatlanok.com

本文仅提供一般性的市场和法律信息，并不构成针对个人的法律、水法、采矿、自然保护或投资建议。 上述项目具体数据及审批历史应参照原始许可、决定、登记簿及专家文件进行核实。匈牙利法律法规的英文标题仅为说明性译文；匈牙利语法律文本具有权威性。本法规信息核查截止至2026年9月3日。