布达佩斯租房市场显现稳定迹象：但黄金地段仍推高房价

今年布达佩斯的租赁市场正显现出明显的企稳迹象，在经历近期波动后，租金和房源供应均开始趋于平稳。与此同时，根据匈牙利领先房地产开发商Cordia及其房地产门户网站ingatlan.com数据库中房源信息的分析，可租房源数量已略有下降。

截至5月中旬，布达佩斯老旧公寓的月租金中位数为27万福林，而新建房产则达到30.8万福林。 总体而言，首都的平均租金约为27.5万福林。（1欧元=357福林）

市场上的租赁房源减少

供应量略有缓解：截至上月中旬，布达佩斯约有9,500套出租房源挂牌，低于第一季度记录的约10,000套。可供出租的新建公寓数量保持稳定，约为1,000套。

整个租赁房源中近三分之二为小户型公寓（单间公寓或一居室），而两居室住宅仅占略多于四分之一。

新建及面积较大的公寓能带来更高的回报

据Cordia公司销售副总监伊万·特塔曼蒂（Iván Tettamanti）介绍，平均租金价格存在显著差异，主要受地段、楼龄、户型面积以及基础设施和交通便利性等因素驱动。

毗邻大学和办公中心也起着关键作用，因为这些区域能带来更强劲的租赁需求。

毫不意外，新建住宅的租金要高出许多。平均而言，房东可以预期新建房产的月租金约为每平方米6,700匈牙利福林，而老旧公寓的月租金则仅略高于5,500匈牙利福林。

单间公寓的每平方米租金最高

虽然面积较大的公寓自然能获得更高的总租金，但若按每平方米计算，情况则各不相同。

例如，新建单间公寓的月租金中位数为23万福林，折合每平方米租金超过7,100福林。这一数值比新建两居室和三居室公寓的每平方米租金高出约10%。

另一方面，三居室及以上户型的总租金最高，月租金中位数为723,000福林，每平方米租金超过7,500福林，这在一定程度上是因为市场上此类房源供应有限。

各区内的具体位置差异显著

在布达佩斯市内，微观区位对投资者和房东而言变得越来越重要。

在第八区的科尔文区，一套标准单间公寓的月租金约为24万至25万福林。然而，在更受欢迎的科尔文长廊，布局更优的新建紧凑型公寓月租金可达近30万福林。

两居室公寓的租金比该区平均水平高出约3万福林，而面积更大的三居室住宅价差更为显著：林荫大道上的租金超过51.5万福林，而周边地区仅略高于40万福林。

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全景视野与黄金地段的租金溢价显著

全景视野或直通多瑙河河岸等高端特色，能显著提升租金价值。

在布达佩斯北部的滨水区，俯瞰多瑙河的河畔公寓平均租金为每平方米9,000至10,000匈牙利福林——约为该地区同类但无全景视野房产租金的1.5倍。

随着附近玛丽娜城（Marina City）开发项目第一期的推进，这一高端细分市场预计将进一步扩大，该项目中的大多数住宅都将享有多瑙河和布达山丘的永久景观。

爱彼迎（Airbnb）限制政策重塑第六区市场格局

除了地段和房产特点外，监管政策的变动也在影响着市场供应。在第六区，将于2026年生效的短期租赁禁令已产生了显著影响。

正如预期，许多此前为爱彼迎（Airbnb）优化的房源已重新进入长期租赁市场，显著增加了供应量。今年年初，近1,600套此类房源可供长期租赁——创下四年来的最高水平。

值得注意的是，其中约75%的房产为新建或近期翻新的公寓。

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