Wendepunkt auf Ungarns Immobilienmarkt: Preise an der Decke? Expertenprognosen für 2026

Ungarns Hauskäufer haben die Grenze dessen erreicht, was sie sich leisten können, sagt der führende Wirtschaftsanalyst von ingatlan.com. Der längst überfällige – wenn auch winzige – Preisrückgang im Dezember ist ein glasklares Signal für den Immobilienmarkt.

Neue Horizonte für den ungarischen Immobilienmarkt

Der monatliche Preisrückgang von 0,1% im Dezember ist “eine deutliche Warnung an den Markt”, sagte Balogh László, der leitende Wirtschaftsanalyst von ingatlan.com, gegenüber der Ungarischen Nachrichtenagentur. Seiner Ansicht nach haben die ungarischen Käufer “die Obergrenze ihrer Kaufkraft erreicht”.

Deshalb bezweifelt er, dass sich die rasanten Preisanstiege des letzten Jahres wiederholen werden – der Markt hat bereits alle bekannten Anreize eingepreist. Stattdessen dürfte die erste Hälfte des Jahres 2026 ein wachsendes Angebot und steigende Verkaufszahlen bringen, keine drastischen Steigerungen. “Wir erwarten, dass der Immobilienmarkt 2025 mit bis zu 160.000 Transaktionen abschließt”, so der Experte in der Stellungnahme von ingatlan.com. “Wenn es keine unerwarteten Wendungen gibt, können Käufer und Verkäufer, die in diesem Jahr auf den Markt kommen, mit mindestens 155.000 bis 160.000 Abschlüssen rechnen.”

• Hunderte von Luxuswohnungen auf dem Gelände der ehemaligen Präsidentenresidenz in Budapest geplant

Anreize zur Belebung des Immobilienmarktes

Seit dem 1. Januar werden drei gezielte Maßnahmen zur Belebung des Immobilienmarktes eingeführt (1 EUR = 385 HUF):

• Beschäftigte des öffentlichen Sektors können nun ein steuerfreies Wohngeld in Höhe von 1 Million Forint pro Person beantragen, das als Anzahlung oder zur Deckung von Hypothekenzahlungen verwendet werden kann. Die Regelung ist sehr weit gefasst – sogar Bürgermeister können sie in Anspruch nehmen – und bietet ein Jahr lang einen monatlichen Schuldenerlass von bis zu 83.000 HUF.
• Die günstigen 3% Otthon-Start-Darlehen gelten jetzt auch für Häuser auf dem Lande und für eingezäunte Gärten, die bisher nur gegen Bargeld gekauft werden konnten.
• Gesetzliche Änderungen bedeuten, dass der Kauf von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern außerhalb der Planung ab diesem Jahr möglich ist. Allein in den letzten Monaten haben Bauträger Tausende von neuen Wohnungen in Wohnparks in Budapest und anderen größeren Städten der Provinz angekündigt.

Warum die ungarischen Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren so stark gestiegen sind

Die neueste Folge des Chart-Podcasts von Pénzcentrum beschäftigt sich mit dem Immobilienboom in Ungarn. Die darin enthaltenen Daten (über die wir bereits berichtet haben) zeigen, dass die Preise zwischen 2013 und 2023 um 200% gestiegen sind – ein selbst im EU-Vergleich atemberaubender Anstieg, der Deutschland und Frankreich übertrifft.

• Die größten Veränderungen im Jahr 2026, die das tägliche Leben in Ungarn betreffen

Experten machen billiges Geld, das aufgrund der Niedrigzinsphase in Ungarn in den Immobilienmarkt fließt, subventionierte Kredite, einen Anstieg der Käufe durch Investoren, explodierende Baukosten und einen chronischen Mangel an Neubauten für den Preisrausch verantwortlich. Da neue und gebrauchte Wohnungen für die breite Masse zu teuer sind, sind Horden von Menschen gezwungen, zur Miete zu wohnen, was die Mieten noch weiter in die Höhe treibt. Budapest hat die Kurzzeitvermietung eingedämmt und sie im Bezirk VI ganz verboten. Dennoch verschlingen die Wohnkosten immer noch 30-40% des Haushaltseinkommens – ein erschreckend hoher Wert, der junge Berufstätige und junge Menschen, die das Nest verlassen, am härtesten trifft.

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