Mietpreisrückgang in Ungarn endet, da Mieten wieder steigen, Airbnb Einfluss begrenzt

Ungarns Mietmarkt erlebte Ende 2025 eine Trendwende. Nach mehreren Monaten rückläufiger Preise stiegen die Mieten im Dezember wieder an: landesweit stiegen die Mieten um 0,6%, während Budapest im Vergleich zum November einen monatlichen Anstieg von 1% verzeichnete. Auf Jahresbasis hat sich die Mietinflation jedoch weiter verlangsamt, wobei die Preise landesweit um 5,4 % und in der Hauptstadt um 5,6 % gestiegen sind, so der jüngste vom Ungarischen Statistischen Zentralamt (KSH) und Ingatlan.com erstellte Mietindex.

Nach Ansicht von Experten ist es noch unklar, ob der Anstieg im Dezember eine echte Trendwende oder lediglich eine Marktkorrektur nach dem vorangegangenen Abschwung darstellt.

Schrumpfendes Angebot könnte die Preise in die Höhe treiben

Nach Ansicht von László Balogh, dem leitenden Wirtschaftsexperten von Ingatlan.com, sind die Entwicklungen auf der Angebotsseite entscheidend. Die Zahl der inserierten Mietwohnungen fiel von über 18.000 Anfang September 2025 auf rund 17.000 Anfang Januar 2026, was einem Rückgang von 7,3 % entspricht. Diese Verknappung des Angebots hat wahrscheinlich dazu beigetragen, dass der Preisrückgang zum Stillstand gekommen ist und die Mieten wieder gestiegen sind.

Mietpreis in Ungarn: Nicht alle Wohnungen wurden teurer

Das Mietwachstum hing stark vom Zustand der Wohnungen ab. Wohnungen in durchschnittlichem Zustand verzeichneten einen stärkeren Preisanstieg als neue oder fast neue Einheiten, da die Nachfrage im erschwinglicheren Segment höher blieb.

Im vergangenen Jahr stiegen die Mieten für Wohnungen in durchschnittlichem Zustand sowohl landesweit als auch in Budapest um 7%. Dagegen verzeichneten neue oder fast neue Wohnungen in Budapest nur einen Anstieg von 1% und landesweit einen Rückgang von 1%.

In Budapest wurde eine typische Zweizimmerwohnung in durchschnittlichem Zustand Anfang Januar 2026 für rund HUF 242.000 (≈ EUR 620) vermietet, während eine ähnliche neue oder fast neue Wohnung im Durchschnitt HUF 307.000 (≈ EUR 790) kostete.

Unterschiede auf Bezirksebene und regional

Auf der Grundlage der Daten von Anfang Januar lag die Medianmiete in Budapest bei HUF 260.000 (≈ EUR 665).

• DerBezirk V war mit einer Durchschnittsmiete von HUF 363.000 (≈ EUR 930) am teuersten.
• DerBezirk XXIII war mit HUF 183.000 (≈ EUR 470) am günstigsten .

Unter den beliebten Bezirken:

• Bezirk VIII und IX: HUF 250.000 (≈ EUR 640)
• Bezirk XI: HUF 270.000 (≈ EUR 690)
• Bezirk XIII: HUF 260.000 (≈ EUR 665)

Außerhalb von Budapest sind die Mietpreise ebenfalls gestiegen, allerdings mit großen Unterschieden. Debrecen bleibt die teuerste Provinzstadt mit Mieten zwischen HUF 190.000-270.000 (≈ EUR 490-690), je nach Zustand der Wohnung. Das ist immer noch etwa 10-20% billiger als in Budapest.

Andere typische Monatsmieten:

• Győr: HUF 200.000 (≈ EUR 510)
• Szeged, Veszprém: HUF 180,000 (≈ EUR 460)
• Pécs: HUF 175,000 (≈ EUR 450)
• Kecskemét: HUF 165,000 (≈ EUR 425)
• Eger: HUF 160.000 (≈ EUR 410)
• Miskolc: HUF 130,000 (≈ EUR 335)

Auswirkungen von Airbnb bleiben bisher begrenzt

Im Budapester Bezirk VI (Terézváros) erreichten die Mieten für neue oder fast neue Wohnungen im Januar durchschnittlich HUF 352.000 (≈ EUR 900) und übertrafen damit sogar den Bezirk V. Analysten glauben, dass dies teilweise auf das lokale Verbot von Kurzzeitvermietungen, einschließlich Airbnb, zurückzuführen ist, das Anfang des Jahres in Kraft trat.

Bislang hat das Verbot jedoch nicht zu einem deutlichen oder unmittelbaren Rückgang der Mieten geführt. Viele Vermieter, die zuvor höhere Renditen mit Kurzzeitvermietungen erzielten, scheinen stattdessen Premiumpreise auf dem Langzeitmarkt zu erzielen.

Wie geht es Anfang 2026 weiter?

Nach Ansicht von Experten werden die kommenden Monate darüber entscheiden, ob der Preisanstieg vom Dezember zu einem anhaltenden Trend wird. Schon jetzt scheint klar zu sein, dass die Zeit der sinkenden Mieten vorbei ist und die Mieter wieder mit einem angespannten Markt konfrontiert werden.

Wie man als Ausländer in Ungarn mietet – Kurzanleitung

Die meisten langfristigen Mietverträge in Ungarn werden mit einer Laufzeit von 12 Monaten angeboten und erfordern in der Regel eine zweimonatige Kaution plus die erste Monatsmiete. Vermieter verlangen in der Regel einen Reisepass oder eine Aufenthaltsgenehmigung sowie einen Nachweis über eine Beschäftigung oder ein Einkommen.

Die Nebenkosten werden in der Regel separat bezahlt und können je nach Wohnung 80-150 EUR pro Monat betragen. Ausländische Mieter müssen ihre Adresse anmelden, oft mit Hilfe des Vermieters.

Die Nachfrage ist in Budapest und den Universitätsstädten am größten. Wenn Sie also frühzeitig mit der Suche beginnen und einen englischsprachigen Makler beauftragen, kann der Prozess reibungsloser verlaufen.