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Gute Nachrichten über Ungarns Immobilienmarkt: Käufer gewinnen wieder die Oberhand, da der Preiskampf nachlässt
Nach dem spektakulären Aufschwung und den Preissteigerungen des Jahres 2025 hat sich der ungarische Immobilienmarkt zu Beginn des Jahres 2026 merklich beruhigt. Das neue Jahr hat mit größerer Stabilität und vorsichtigeren Käufern begonnen.
Obwohl die meisten Immobiliengeschäfte immer noch unter dem Angebotspreis abgeschlossen werden, sind die Bieterkämpfe nicht völlig verschwunden – sie sind nur selektiver geworden. Die Käufer sind jetzt nur noch bereit, für Häuser von herausragender Qualität oder mit einzigartigen Merkmalen mehr als den Verkaufspreis zu zahlen.
Nach neuen Transaktionsdaten von Duna House haben im Januar 2026 fast acht von zehn Käufern – 78% – ihr Haus unter dem Listenpreis gekauft. Dies ist ein Anstieg gegenüber 74% zu Beginn des Jahres 2025. Unterdessen ist der Anteil der Transaktionen, bei denen überboten wurde, leicht gesunken, von 6,2 % im letzten Jahr auf 5,8 %.
“Das vergangene Jahr markierte einen Wendepunkt für den Markt, als zurückkehrende Investoren und staatliche Subventionen häufig Bieterwettbewerbe auslösten”, sagte Péter Szegő, Chefanalyst bei Duna House. “Zu Beginn des Jahres 2026 haben sich diese Effekte abgeschwächt. Die Käufer sind jetzt viel überlegter und preisbewusster.”
Da frühere Preissteigerungen bereits in den Markt eingepreist sind – zum Beispiel übersteigen die Preise für Plattenbauwohnungen in Pest häufig 1 Million Forint pro Quadratmeter – prüfen die Käufer das Preis-Leistungs-Verhältnis viel strenger. Es wird wieder verhandelt, insbesondere dort, wo das Angebot größer ist. Der Wettbewerb findet jetzt hauptsächlich bei bezugsfertigen, gut gepflegten Häusern statt.
Regionale Trends: Buda hält sich gut, auf dem Land wird mehr verhandelt
Hauptstadt – Budapest
Zwischen den Bezirken sind erhebliche Unterschiede zu beobachten. Auf der Budaer Seite bleiben die Eigentümer zuversichtlich und die Preisnachlässe sind mit durchschnittlich 3,4% am geringsten. Auf der Pester Seite hingegen verhandeln die Käufer selbstbewusster, mit durchschnittlichen Nachlässen von 4,8%.
Auf dem Land
Außerhalb der Hauptstadt gibt es im Allgemeinen mehr Spielraum zum Feilschen, mit durchschnittlichen Preisnachlässen von fast 7%.
In östlichen Städten wie Miskolc und Debrecen bewegen sich die typischen Verhandlungen zwischen 4-8%. In Westungarn, insbesondere in der Gegend um Győr, sind die Preisnachlässe für gut erhaltene Backsteinwohnungen minimal, während Häuser oft mit Preisnachlässen von über 10% verkauft werden.
Schnappschuss aus der Großstadt: Käufer geben in Pécs den Ton an
Unter den untersuchten Städten zeigt Pécs eines der stärksten Verhandlungsumfelder. Sowohl im Jahr 2025 als auch im Januar 2026 wurde die überwiegende Mehrheit der Transaktionen unter dem Angebotspreis abgeschlossen – 88% allein im Januar.
Zweistellige Preisnachlässe sind bei Plattenwohnungen nicht ungewöhnlich. In einem Fall handelte ein Käufer einen Preisnachlass von fast 13% auf den ursprünglichen Preis aus und reduzierte ihn von 39 Millionen HUF auf 34 Millionen HUF.
Die Märkte in Szeged und Debrecen scheinen ausgeglichener zu sein, die durchschnittlichen Verhandlungen liegen bei 4-5%. In Győr bleiben die Verkäufer bei Backsteinwohnungen hartnäckig, während die Käufer oft nur 1-2% Preisnachlass erzielen, was die anhaltende Beliebtheit der Stadt widerspiegelt.
Immobilientypen: Häuser bieten die größten Einsparungen
Die Transaktionsdaten zeigen auch deutliche Unterschiede nach Immobilientyp:
Eigentumswohnungen
Der Verhandlungsspielraum ist begrenzt. In Budapest liegen die Preisnachlässe oft nur bei 1-3%, während sie in ländlichen Gebieten selten 4% überschreiten, abgesehen von Ausnahmen in Pécs. Die Nachfrage bleibt dank der niedrigeren Unterhaltskosten stark.
Wohnungen aus Backstein
Gut gelegene Wohnungen im Stadtzentrum, die sich in einem guten Zustand befinden, können immer noch Gebote auslösen. Renovierungsbedürftige Objekte werden jedoch oft für 5-8% weniger als den Angebotspreis verkauft.
Häuser
In diesem Segment gibt es die größten Unterschiede. Moderne Häuser in Vororten können konkurrierende Angebote anziehen, während veraltete Einfamilienhäuser auf dem Land häufig mit 10-15% Rabatt verkauft werden. In einem extremen Beispiel in Kiskunfélegyháza handelte ein Käufer mehr als 25% des Preises aus.
Falls Sie es verpasst haben:
Käufer haben vorerst die Kontrolle
“Was die Verhandlungsmacht angeht, begünstigt der Markt derzeit die Käufer”, schlussfolgert Szegő. “Die Käufer stürzen sich nicht mehr in einen Bieterkrieg, während die Verkäufer ihre Preise realistischer gestalten. Das Bieten bleibt das ‘Gewürz’ des Marktes, aber nur dort, wo Qualitätsimmobilien knapp sind.”