Die Immobilienpreise in Budapest sind im letzten Jahr in die Höhe geschnellt. Was können wir also 2026 erwarten?

Der Budapester Neubauwohnungsmarkt hat das Jahr 2025 mit einem Rekordumsatz und historisch hohen Preisen abgeschlossen, so die jüngste Analyse des Immobilienmaklers Duna House. Während die Nachfrage das ganze Jahr über stark war, erwarten Experten nun eine vorsichtigere und preissensitivere Periode, insbesondere in den teuersten inneren Bezirken der Hauptstadt.

Das Jahr 2025 stand im Zeichen steigender Immobilienpreise in Budapest, was wird das Jahr 2026 bringen?

Im vergangenen Jahr lag der Durchschnittspreis für neu gebaute Wohnungen in Budapest bei 1,83 Millionen Forint pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 12,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Die auffallendste Zahl stammt aus dem Bezirk VI (Terézváros), wo die Durchschnittspreise zum ersten Mal 3 Millionen HUF pro Quadratmeter überschritten und damit einen neuen Rekord aufgestellt haben. Andere prestigeträchtige Budaer Bezirke, darunter die Bezirke I, II und XII, folgten mit typischen Preisniveaus zwischen HUF 2 Millionen und HUF 2,5 Millionen pro Quadratmeter.

Die Verkaufsaktivität war ebenso bemerkenswert. Im Jahr 2025 wurden in Budapest insgesamt 10.061 neu gebaute Wohnungen verkauft, der höchste Jahreswert der letzten zehn Jahre. Duna House führt die anhaltende Nachfrage auf zwei Schlüsselfaktoren zurück: die anhaltende Präsenz von Investoren und die Wirkung des Home Start Programms (Otthon Start Program, OSP), das die Käufer durch günstige Konditionen unterstützte.

Mehrere der erfolgreichsten Wohnbauprojekte profitierten vom Status der Brachflächen-Sanierung, der es den Käufern ermöglichte, 5 Prozent der Mehrwertsteuer zurückzufordern, während große, auf das OSP abgestimmte Bauprojekte ebenfalls besonders gut abschnitten, berichtet 24.hu.

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Das Wachstum war beständig, aber Duna House erwartet eine Konsolidierung

Die Preise sind das ganze Jahr über stetig gestiegen, wenn auch je nach Region in unterschiedlichem Tempo. Im letzten Quartal stiegen die Durchschnittspreise um 3,3 Prozent in Buda, 3 Prozent in Outer Pest und 1,8 Prozent in Inner Pest. Gegen Ende des Jahres waren die Bauunternehmer jedoch deutlich vorsichtiger geworden.

Im vierten Quartal blieben die Preise für 62 Prozent der verfügbaren Wohnungen unverändert, während es nur bei 22 Prozent zu Preissteigerungen und bei 16 Prozent zu Preissenkungen kam.

Mit Blick auf das Jahr 2026 erwartet Duna House, dass die Nachfrage stabil, aber moderater bleiben wird. Das Wachstum der Wohnungspreise wird sich wahrscheinlich verlangsamen, insbesondere in den inneren Bezirken, wo das derzeitige Preisniveau für viele Käufer bereits an die Grenzen der Erschwinglichkeit gestoßen ist. Gleichzeitig wird erwartet, dass der Außenbezirk Pest als erschwinglichere Alternative weiter an Bedeutung gewinnen wird.

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Analysten zufolge könnte sich der Preisanstieg in diesem Jahr verlangsamen

Die Bauunternehmer passen auch ihre Zeitpläne an. Immer mehr Projekte werden für eine Fertigstellung in den Jahren 2027-2028 neu geplant, und ein erheblicher Teil der derzeit verfügbaren unverkauften Wohnungen ist bereits mit Lieferterminen in diesen Jahren gelistet.

Laut Péter Szegő, leitender Analyst bei Duna House, war der Budapester Neubaumarkt im Jahr 2025 sowohl stark als auch zurückhaltend. Während Premium-Lagen noch Raum für Preiswachstum ließen, glaubt er, dass das Jahr 2026 eher von einer Stabilisierung als von einem weiteren Preisanstieg geprägt sein wird.