Wie Mieter sich in dieser Krisenzeit zu ihren Gunsten wenden können

Falls sie eine flexible Herangehensweise an ihre Immobilienstrategie haben und offen für neue Lösungen sind, können wir ihnen bei den Verhandlungen mit den Vermietern helfen, die richtigen Taktiken zu entwickeln. Fasste die aktuellen Möglichkeiten der Büro-, Einzelhandels- und Logistikmieter zusammen VLK Cresa, in ihrer Mai-Studie.

Wichtigste Beobachtungen und Vorhersagen:

• Derzeit fordern 15 bis 20 Prozent der Büromieter eine Mietminderung
• In bestimmten Fällen kann die Laufzeit des Büromietvertrags von fünf auf drei Jahre verkürzt werden
• Mieter mit relativ großer Bürofläche (z.B. 2.000 m²) könnte einen Teil ihrer Prämisse untervermieten
• Die Größe der Büroflächen könnte aufgrund neuer Gesundheitsschutzmaßnahmen sogar zunehmen
• Der Arbeitsplatz (z. B. Tisch und Umgebung) wird im Vergleich zu Sozial- und Unterhaltungsbereichen stärker fokussiert sein

Mitarbeiter, die aufgrund des Coronavirus von zu Hause aus arbeiteten, führten dazu, dass ein größerer Teil der Bürogebäude und teilweise der Einkaufszentren geleert wurde, und nur die Lebensmittelgeschäfte blieben mit Öffnungszeitenbeschränkungen geöffnet.

Diese Welle erzwungener Schließungen führte zu ernsthaften Liquiditätsproblemen und Einzelhändler wandten sich in großer Zahl an Vermieter und den Staat, um Hilfe zu erhalten. – erinnerte sich der Immobilienberater von VLK Cresa in seiner Bewertungsstudie vom Mai.

“In der Studie wurde jedoch dargelegt, dass Konzerne, die Büroflächen nutzen, diese Referenzbasis nicht nutzen können, da die meisten Immobilien seit Beginn der Pandemie geöffnet sind Im Gegenteil, Einzelhändler (Restaurants, Cafés, Fitnesscenter und andere) im Bürogebäude haben das Recht, eine Erleichterung der Mietbedingungen zu fordern, da ihr Geschäftsmodell auf Gästen basiert, die hauptsächlich aus dem Gebäude selbst kommen Da ein Großteil der Büromieter zu Hause war, blieben diese Einzelhandelsflächen leer. Aber dennoch können Büromieter Möglichkeiten finden, aus dieser schwierigen Situation herauszukommen” – bestätigt Valter Kalaus, Geschäftsführer bei VLK Cresa.

Er rechnet damit, dass die Verhandlungen nicht unbedingt härter werden, sondern dass eine anpassungsfähigere Haltung erforderlich sein wird. “Selbst vor der Pandemie war es immer unser Ziel, zu einer Kompromisslösung zu gelangen, diese ist unverändert Als Mieter-nur-Vertreter versuchen wir immer, das bestmögliche Angebot für unsere Kunden zu bekommen, ohne den Verhandlungsprozess in ein Schlachtfeld zu verwandeln.

Vermieter und Mieter haben eines gemeinsam: Geschäftskontinuität zu gewährleisten, und um dies zu erreichen, ist noch mehr Flexibilität ein Muss Mieter stehen unter großem Druck, ihren aktuellen und zukünftigen Büroflächenbedarf neu zu bewerten Außerdem benötigen sie relevante und ordnungsgemäße Informationen zu den aktuellen Markttrends, Rabattmöglichkeiten usw. Solche Informationen können nur von unabhängigen Immobilienexperten bereitgestellt werden. Mieter sollten sich auf ihr eigenes Geschäft konzentrieren und es wird nicht erwartet, dass sie über umfassende Kenntnisse in Immobilienfragen verfügen, um eine gültige und sichere Entscheidung zu treffen.” – sagte die Exekutive.

Zwei Beispiele, um zu zeigen, wie Mieter navigieren können:

Erster Fall: Drei Jahre bis zum Ende eines fünfjährigen Mietvertrags

Eine Neuverhandlung wäre sehr schwierig, da in der verbleibenden Zeit noch mehr Schwierigkeiten im Betrieb des Mieters auftreten können, und dies wird zu mehr Modifikationen führen Sofortige, oder kurzfristige Kündigung kann mehr finanzielle und rechtliche Probleme verursachen, und in der Zwischenzeit wird ein weiterer billigerer Platz benötigt, die spätere wird viel Zeit, Geld und Energie benötigen, um zu finden.

Valter Kalaus hat noch nicht enorm viele Büromieter erlebt, die um finanzielle Hilfe von Vermietern gebeten haben, wie er es formulierte: Nur etwa 15 bis 20 Prozent der Mieter sind an die Vermieter herangetreten, eine verspätete Mietzahlung kann den Cashflow der Mieter zwar unterstützen, ist aber nicht entscheidend, stattdessen kann ein Umdenken über die Nutzung von Büroräumen sinnvoll sein.

Eine andere Lösung besteht darin, einen bestimmten Teil des Platzes und Aufenthalts für ein vergünstigtes Paket zurückzugeben, erläuterte die Autoren der Studie.

“Einen kleineren Teil des Büros unterzuvermieten kann auch ein Ausweg sein, was eine Kostenreduzierung für die Mieter bedeutet. Ich glaube, dass dies in den kommenden Monaten tatsächlich ein gängiger Ansatz sein wird, insbesondere für Organisationen, die ein paar tausend Quadratmeter mieten.
Mieter, die kleinere Flächen benötigen, wie diese Option, da dies eine kostengünstigere Lösung ist als die Verpflichtung, der Hauptmieter zu sein. Daher müssen sie akzeptieren, dass der Vermieter (Hauptmieter) nicht für die Büroausstattung ausgibt, sondern die Räumlichkeiten so abgibt, wie sie sind.” – skizzierte die Situation von Valter Kalaus.

Zweiter Fall: Ein Jahr zur Beendigung eines fünfjährigen Mietvertrags

Etwas einfacher ist die Situation, da der Mieter eher bereit ist, den Mietvertrag umzuziehen oder neu zu verhandeln. Bleiben Berechtigt ist, wenn der derzeitige Vermieter einen weiteren Fünfjahresvertrag mit erheblichem Rabatt anbietet. Beachten Sie, dass es sich tatsächlich um einen 1+5-Jahres-Vertrag handelt.
Bewegen Ist die richtige Wahl, wenn kein weiterer Rabatt vom eigentlichen Vermieter gewährt wird und andere Gebäude eine geringere Miete oder einen höheren Anpassungsbeitrag für einen moderneren, besser gelegenen Raum bieten.

In beiden Fällen profitiert der Mieter am meisten, wenn die Vertragsbedingungen so flexibel wie möglich bleiben, z. B. vom gemeinsamen Fünfjahres-Mietvertrag die Mietdauer auf drei Jahre reduzieren Experten von VLK Cresa sind zuversichtlich, dass wir dies in den nächsten Jahren in vielen Fällen sehen werden.

Offensichtlich muss die gesamte Arbeitsstrategie überdacht werden, einschließlich der Herstellung der richtigen Balance zwischen Heimarbeit und Büroarbeit.

Sie glauben, dass in den letzten Jahren zu viel Fokus auf soziale Bereiche gelegt wurde und viel Geld für diese Räume ausgegeben wurde, verglichen mit tatsächlichen Arbeitsbereichen, die in Zukunft von größter Bedeutung sein sollten.

In Bezug darauf sagte Valter Kalaus: „Es ist möglich, dass die Arbeit von zu Hause aus 5 bis 10 Prozent oder sogar 15 Prozent des Büros frei macht, aber aufgrund neuer Gesundheitsschutzmaßnahmen benötigen wir möglicherweise mehr Küchen oder größere Arbeitsbereiche, um die richtige soziale Distanz einzuhalten Moderne Lüftungslösungen werden ebenfalls neu bewertet, und Paravane und geschlossene Bürostrukturen könnten zurückkommen, um die eine große offene Bürofläche aufzubrechen. Am Ende des Tages könnten wir sehen, dass Mieter in manchen Fällen mehr Büroflächen benötigen werden als vor der Pandemie Bei diesen herausfordernden Entscheidungen wird es entscheidend sein, eine externe professionelle Hilfe für Immobilien zu haben.”