Comprare immobili a Budapest: è il momento giusto per gli investitori?

Il mercato immobiliare ungherese nel mese di maggio è stato caratterizzato da una decelerazione della crescita dei prezzi e da significative disparità regionali, secondo l’ultimo indice dei prezzi degli immobili pubblicato dal portale immobiliare Ingatlan.com, ha dichiarato la società a MTI martedì.

Proprietà a Budapest

In media a livello nazionale, i prezzi degli immobili a maggio erano più alti del 12,1% rispetto a un anno prima, rispetto a un tasso di crescita annuale del 12,5% ad aprile. La crescita mensile dei prezzi è rallentata allo 0,8% a maggio, rispetto al 2% di aprile.

A Budapest, la crescita annuale dei prezzi si è attestata al 19% a maggio, in leggero calo rispetto al 19,2% di aprile. Nel frattempo, l’aumento mensile dei prezzi è rallentato all’1,2% a maggio, dopo il 2% di aprile e il 4,5% di febbraio.

Secondo László Balogh, esperto economico principale di Ingatlan.com, la domanda di alloggi a Budapest ha ristagnato da aprile a maggio, quindi la decelerazione della crescita dei prezzi era prevedibile. Tuttavia, i prezzi elevati degli immobili nella capitale continuano a spingere gli acquirenti verso la periferia.

I nuovi dati mostrano che il prezzo delle proprietà residenziali nelle città e nei villaggi della Contea di Pest è aumentato dell’1,6% mese su mese a maggio, superando il tasso di crescita dei prezzi a Budapest.

A livello nazionale, il modesto aumento della domanda a maggio ha portato ad una crescita mensile dei prezzi contenuta rispetto ad aprile, ma persistono differenze significative tra le regioni.

L’esperto ha notato che gli acquirenti potrebbero avere un migliore potere contrattuale durante l’estate, dato che l’attività sul mercato immobiliare rallenta tradizionalmente durante questa stagione. Questo effetto stagionale, insieme ai livelli di prezzo attualmente elevati a Budapest, indica che non si prevedono grandi cambiamenti nel mercato delle vendite della capitale nel breve termine.

Fuori Budapest

Al di fuori di Budapest, i mercati immobiliari locali nelle aree con prezzi di proprietà più bassi potrebbero diventare più attivi.

Ha aggiunto che il periodo estivo vede tipicamente un aumento del mercato degli affitti, che segue una dinamica fondamentalmente diversa dal segmento delle vendite immobiliari.

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La presenza delle fasce d’età più giovani nel mercato immobiliare di Budapest è diminuita, mentre è diminuita anche la percentuale di spostamenti verso proprietà più piccole e di acquisti a scopo di separazione generazionale, secondo una recente analisi di Duna House. Sebbene questi effetti siano più pronunciati a Budapest, tendenze simili stanno emergendo nelle aree rurali. Di conseguenza, l’attività nei segmenti più dinamici del mercato immobiliare nazionale, che prima era guidata dai giovani, è rallentata.

I dati del 2025 per il mercato immobiliare di Budapest indicano una spettacolare inversione di tendenza nell’attività degli acquirenti più giovani, un fenomeno che potrebbe rimodellare la struttura della domanda e le tendenze abitative a lungo termine.

Il declino della fascia d’età 20-30 è particolarmente sorprendente: mentre nel 2024 questa fascia d’età rappresentava ancora il 17% di tutti gli acquirenti di immobili a Budapest, nel 2025 questa percentuale si è quasi dimezzata al 9%.

“La presenza di acquirenti più giovani nel mercato immobiliare non è solo un dato statistico, ma anche un importante indicatore dello stato del mercato. Il loro declino non solo segnala l’assenza di un gruppo di età, ma può anche indicare un fenomeno sociale spiacevole accanto al rallentamento del mercato immobiliare”, afferma Péter Szegő, esperto di PR e analisi presso Duna House. “L’aumento dei prezzi degli immobili e l’aumento dei tassi di interesse, insieme all’inflazione, rendono difficile raccogliere i fondi necessari e contrarre prestiti. Questo rende sempre più difficile trovare un alloggio indipendente”, afferma l’analista.

Questo cambiamento sta avendo anche un impatto drammatico sulla domanda di case più piccole: nel 2024, il 10% degli acquirenti ha deciso di trasferirsi in immobili più piccoli, ma nel 2025, questa cifra è scesa ad appena il 5%. I monolocali e altre proprietà più piccole e convenienti sono particolarmente popolari tra i giovani acquirenti per la prima volta. Se questo gruppo di età scompare dal mercato, è probabile che la domanda di questo tipo di immobili diminuisca. Questo fenomeno può anche indicare che queste proprietà stanno diventando sempre più inaccessibili per gli acquirenti per la prima volta.

Meno giovani ungheresi che lasciano la casa

Un parallelo interessante si può osservare anche nella separazione delle generazioni. Nel 2024, l’8% di tutte le transazioni era legato a questo tipo di cambiamento di vita (tipicamente giovani adulti che lasciano la casa dei genitori), mentre questa percentuale è scesa al 3% nel 2025.

Anche le ragioni economiche possono essere in gioco: l’acquisto di una casa o il finanziamento di un affitto sono diventati più difficili per molte persone. “Questa tendenza è anche strettamente legata al calo del numero di giovani acquirenti. Se i giovani non entrano nel mercato e non acquistano una casa di proprietà, anche il divario generazionale subirà un ritardo”, ha dichiarato Péter Szegő.

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