Buone notizie sul mercato immobiliare ungherese: Gli acquirenti riprendono il sopravvento, mentre la guerra dei prezzi si attenua

Dopo lo spettacolare rimbalzo e l’aumento dei prezzi del 2025, il mercato immobiliare ungherese è entrato nel 2026 con una nota notevolmente più tranquilla. Il nuovo anno è iniziato con una maggiore stabilità e con acquirenti più cauti.

Sebbene la maggior parte delle transazioni immobiliari si chiuda ancora al di sotto del prezzo richiesto, le guerre d’offerta non sono scomparse del tutto, ma sono semplicemente diventate più selettive. Gli acquirenti sono ora disposti a pagare un prezzo superiore a quello richiesto solo per case di qualità eccezionale o per proprietà con caratteristiche uniche.

Secondo i nuovi dati sulle transazioni di Duna House, quasi otto acquirenti su dieci (78%) hanno acquistato la loro casa al di sotto del prezzo di listino nel gennaio 2026. Si tratta di un aumento rispetto al 74% dell’inizio del 2025. Nel frattempo, la percentuale di transazioni che hanno comportato un’offerta eccessiva è leggermente diminuita, passando dal 6,2% dello scorso anno al 5,8%.

“L’anno precedente ha segnato un punto di svolta per il mercato, quando il ritorno degli investitori e i sussidi governativi hanno spesso scatenato gare d’appalto”, ha dichiarato Péter Szegő, analista capo di Duna House. “All’inizio del 2026, questi effetti si sono moderati. Gli acquirenti sono ora molto più deliberati e attenti ai prezzi”.

Con i precedenti aumenti di prezzo già incorporati nel mercato – per esempio, gli appartamenti a pannelli a Pest superano comunemente 1 milione di HUF al metro quadro – gli acquirenti stanno esaminando il rapporto qualità-prezzo in modo molto più rigoroso. Le trattative sono tornate, soprattutto quando l’offerta è maggiore. Le offerte competitive ora si verificano soprattutto per le case pronte per essere trasferite e ben tenute.

Tendenze regionali: Buda mantiene la sua posizione, la campagna vede una maggiore contrattazione

Capitale – Budapest

Si possono osservare differenze significative tra i vari distretti. Sul lato di Buda, i proprietari rimangono fiduciosi e gli sconti sono i più bassi, con una media del 3,4%. Sul lato Pest, invece, gli acquirenti negoziano in modo più assertivo, con riduzioni medie del 4,8%.

Campagna

Al di fuori della capitale, c’è generalmente più spazio per contrattare, con sconti medi che si avvicinano al 7%.

Nelle città dell’est, come Miskolc e Debrecen, le trattative tipiche oscillano tra il 4 e l’8%. Nell’Ungheria occidentale, soprattutto nei dintorni di Győr, gli appartamenti in mattoni in buone condizioni subiscono riduzioni di prezzo minime, mentre le case vengono spesso vendute con sconti superiori al 10%.

Istantanea della grande città: gli acquirenti danno il tono a Pécs

Tra le città analizzate, Pécs mostra uno dei contesti di contrattazione più forti. Sia nel 2025 che nel gennaio 2026, la stragrande maggioranza delle transazioni si è conclusa al di sotto del prezzo richiesto – l’88% solo in questo gennaio.

Gli sconti a due cifre non sono insoliti per gli appartamenti a schiera. In un caso, un acquirente ha negoziato quasi il 13% sul prezzo originale, riducendolo da 39 milioni di HUF a 34 milioni di HUF.

I mercati di Szeged e Debrecen sembrano più equilibrati, con trattative medie ferme al 4-5%. A Győr, i venditori continuano a rimanere fermi sugli appartamenti in mattoni, con gli acquirenti che spesso si assicurano riduzioni dell’1-2%, a testimonianza della persistente popolarità della città.

Tipi di immobili: le case offrono i maggiori risparmi

I dati sulle transazioni evidenziano anche chiare differenze in base al tipo di immobile:

Appartamenti a schiera
Il margine di negoziazione è limitato. A Budapest, gli sconti sono spesso solo dell’1-3%, mentre nelle zone rurali raramente superano il 4%, a parte le eccezioni di Pécs. La domanda rimane forte grazie ai minori costi di manutenzione.

Appartamenti in mattoni
Le case in centro città ben posizionate e in buone condizioni possono ancora scatenare offerte. Tuttavia, le proprietà che necessitano di ristrutturazione spesso vengono vendute a un prezzo inferiore del 5-8% rispetto al prezzo richiesto.

Case
Questo segmento presenta le variazioni più ampie. Le case moderne nelle aree suburbane possono attirare offerte concorrenti, mentre le case familiari rurali obsolete vengono spesso vendute con sconti del 10-15%. In un esempio estremo a Kiskunfélegyháza, un acquirente ha negoziato uno sconto di oltre il 25% sul prezzo.

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Acquirenti in controllo per ora

“In termini di potere negoziale, il mercato attualmente favorisce gli acquirenti”, ha concluso Szegő. “Gli acquirenti non si precipitano più in guerre di offerte, mentre i venditori fissano i prezzi in modo più realistico. Le offerte rimangono la ‘spezia’ del mercato, ma solo quando le case di qualità scarseggiano”.