BREAKING – Giro di vite su Airbnb: Il quartiere di Budapest vieta gli affitti a breve termine
Un regolamento che rende di fatto impossibile la concessione di nuove licenze per alloggi privati – compresi gli affitti Airbnb – in edifici residenziali è entrato in vigore a Erzsébetváros nel mese di settembre, secondo un rapporto di Spabook.net basato sulla segnalazione di un lettore. Il cambiamento è stato introdotto dal Comune del distretto come parte di un pacchetto di regolamenti, senza alcuna comunicazione pubblica, il che significa che è rimasto quasi del tutto inosservato fino ad ora.
Nuove licenze Airbnb praticamente eliminate
Il Decreto Municipale 33/2025. (IX.24.) ha modificato il regolamento edilizio di Erzsébetváros e stabilisce che l’apertura di una nuova struttura ricettiva commerciale – come un Airbnb – in un edificio residenziale è praticamente impossibile senza soddisfare criteri molto restrittivi, come riporta Spabook.net.
I fornitori di alloggi privati esistenti con permessi validi possono continuare ad operare, ma ai nuovi arrivati viene sostanzialmente impedito di entrare nel mercato.
Secondo le nuove regole, una struttura ricettiva commerciale può essere stabilita in un edificio residenziale solo se:
- opera esclusivamente al piano terra,
- non occupa più del 10% della superficie dell’edificio residenziale,
- ogni camera soddisfa requisiti dimensionali rigorosi,
- ogni camera ha il proprio bagno privato,
- nel caso delle pensioni, sono necessarie almeno sei camere e un’area colazione separata.
La maggior parte degli edifici residenziali a più piani nel distretto non è in grado di soddisfare queste condizioni.
Terézváros dimostra che potrebbe seguire un cambiamento legale e di mercato
L’impatto dell’inasprimento a Erzsébetváros potrebbe essere sostanziale. A Terézváros, un referendum ha approvato in precedenza le restrizioni di Airbnb, dopo le quali i prezzi degli immobili hanno iniziato a scendere. A novembre, la Corte Suprema dell’Ungheria ha stabilito che il divieto è proporzionato e non viola la libertà d’impresa, in quanto protegge la pace e la tranquillità dei residenti.
Di conseguenza, gli affitti a breve termine non saranno più consentiti a Terézváros a partire dal 1 gennaio 2026.
Gli operatori attuali ci guadagnano, i nuovi arrivati sono costretti ad andarsene
Il nuovo regolamento rimodella il mercato Airbnb attraverso una transizione graduale:
- I titolari di licenze esistenti rimangono in una posizione forte, mentre la concorrenza intorno a loro diminuisce.
- Le imprese ricettive che operano tramite società possono addirittura vedere un aumento di valore, in quanto le licenze possono essere trasferite attraverso la vendita delle società.
- I privati e le ditte individuali non possono trasferire i loro permessi, il che significa che non possono trarne vantaggio quando vendono la loro proprietà.
- L’obbligo della sala per la colazione per le pensioni – una regola che in pratica non è sempre giustificata – limita ulteriormente le location praticabili.
Divieto di Airbnb: Il mercato immobiliare e il settore turistico potrebbero cambiare
Conseguenze previste delle nuove regole nel 7° distretto di Budapest:
1. Posizione più forte per gli hotel e le pensioni
Con l’esclusione dei fornitori di alloggi privati, le imprese di alloggio commerciale ne trarranno vantaggio. Poiché Erzsébetváros è uno dei quartieri turistici più visitati di Budapest, l’impatto potrebbe essere avvertito non solo a livello locale, ma in tutta la capitale.
2. I prezzi degli immobili e gli affitti potrebbero cambiare
Gli investitori focalizzati sugli affitti a breve termine potrebbero guardare ad altri quartieri. Nel tempo, l’offerta di affitti a lungo termine potrebbe aumentare, rallentando potenzialmente l’aumento dei costi di locazione.
3. Riduzione dell’offerta di Airbnb
Le restrizioni offrono agli hotel e alle pensioni un vantaggio competitivo, in quanto il livello di concorrenza degli affitti privati rimarrà fisso e diminuirà gradualmente.
Perché nessuno ha notato il regolamento?
Il Comune ha pubblicato la decisione a settembre come parte di un pacchetto mensile di regolamenti, compresso in un unico file. Non c’è stata alcuna consultazione professionale o comunicazione con i residenti, e la pagina ufficiale di notizie del distretto non contiene alcun annuncio riguardante l’ampio inasprimento delle regole sugli affitti a breve termine.