Buone notizie per chi desidera acquistare un immobile: Dicembre ha portato un calo dei prezzi a Budapest!

Secondo i dati sulla domanda, le aspettative per il mercato immobiliare sono state confermate, in quanto la crescita dei prezzi degli immobili in Ungheria è rallentata ulteriormente nel dicembre 2025.

A livello nazionale, i prezzi sono aumentati solo dello 0,4% nell’ultimo mese dell’anno. A Budapest, dicembre ha visto un calo mensile dei prezzi ancora più forte, pari allo 0,7% rispetto a novembre, secondo l’ultimo indice dei prezzi delle case di Ingatlan.com, che tiene traccia delle variazioni sia per dicembre che per l’intero anno passato.

“A Budapest, il potere d’acquisto degli acquirenti ha raggiunto il suo limite, ponendo un limite alla crescita dei prezzi. Da ottobre, la domanda non è stata in grado di mantenere il precedente ritmo di aumento. Questo si è rapidamente riflesso sui prezzi degli immobili della capitale”, ha dichiarato László Balogh, esperto economico capo di Ingatlan.com.

Ha aggiunto: “Anche la contea di Pest ha visto un rallentamento significativo. L’aumento mensile dell’1,7% a novembre è sceso ben al di sotto dell’1% a dicembre, il che significa che il tasso di crescita dei prezzi nell’agglomerato di Budapest è rallentato notevolmente in un solo mese. Nel resto del Paese, non ci sono stati cambiamenti importanti. Tuttavia, nel Transdanubio centrale e meridionale, i prezzi sono aumentati più rapidamente rispetto alla media degli ultimi mesi. Questo può essere visto principalmente come una correzione di metà anno, in quanto nella seconda metà dell’anno i prezzi nell’Ungheria orientale sono aumentati più rapidamente rispetto all’Ungheria occidentale”.

Crescita annuale a due cifre

Sebbene i dati mensili di dicembre siano stati favorevoli per gli acquirenti, i prezzi sono comunque aumentati in modo significativo nel corso dell’anno. A livello nazionale, sono aumentati del 18%, mentre a Budapest l’aumento annuale è stato del 20%. Balogh ha notato che la crescita dei prezzi è stata ancora più rapida nella prima metà del 2025, ma le cifre annuali sono state moderate dall’effetto base. Alla fine del 2024, i prezzi avevano già iniziato ad aumentare sensibilmente, grazie all’uscita degli investitori dai titoli di Stato e al ritorno al mercato immobiliare.

È interessante notare che, dopo Budapest, la crescita annuale più elevata non si è verificata nelle regioni transdanubiane o nella Contea di Pest, ma nella Grande Pianura Settentrionale (Észak-Alföld), dove i prezzi sono aumentati del 19,1% nel 2025.

I prezzi delle abitazioni continuano a muoversi in stretta sintonia con i cambiamenti della domanda. Da ottobre, un rallentamento della domanda ha trasformato la precedente crescita dei prezzi in una stagnazione. Ciò è dovuto in parte al fatto che molti acquirenti hanno raggiunto il limite superiore del loro potere d’acquisto, e in parte al fatto che il Programma Otthon Start di Budapest, con il suo tetto massimo di prezzo di 1,5 milioni di HUF al metro quadro, ha chiaramente frenato la crescita dei prezzi.

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Prezzi attuali di appartamenti e case

In diversi distretti di Budapest, i prezzi degli appartamenti usati hanno registrato poche variazioni negli ultimi mesi dell’anno. Nel Distretto XXIII, il prezzo medio al metro quadro è sceso da 831.000 fiorini a settembre a 817.000 fiorini alla fine di dicembre. Nel XIII Distretto, una delle aree più popolari con la maggiore offerta, la media alla fine dello scorso anno era di quasi 1,6 milioni di HUF, sostanzialmente la stessa di inizio settembre.

Dall’inizio di settembre, si sono registrati solo lievi aumenti dell’1-2%, quasi una stagnazione, nei Distretti I, III, V e VI. “Le correzioni dei prezzi sono più evidenti nelle aree più costose, anche perché anche prima del Programma Otthon Start, i prezzi in questi distretti erano già vicini a 1,5 milioni di HUF al metro quadro”, ha spiegato Balogh.

Alla fine dell’anno, il prezzo medio al metro quadro degli appartamenti e delle case usate a Debrecen ha raggiunto 1 milione di HUF, mentre la sede più economica della contea, Salgótarján, aveva una media di 289.000 HUF. L’aumento del valore delle abitazioni nelle principali città è evidente, con quattro sedi di contea che ora hanno prezzi medi superiori a 900.000 HUF al metro quadro: Szeged (955.000 HUF), Székesfehérvár (923.000 HUF), Győr (922.000 HUF) e Veszprém (913.000 HUF).

Il 2026 vedrà probabilmente un mercato attivo, ma senza grandi impennate dei prezzi

Secondo gli esperti di Ingatlan.com, il mercato immobiliare potrebbe rimanere attivo nel 2026. Tuttavia, è improbabile che si verifichino ulteriori impennate dei prezzi per gli appartamenti usati, a causa del limitato potere d’acquisto degli acquirenti e del fatto che i venditori hanno già messo in conto tutte le influenze note del mercato.

La crescita dei prezzi degli appartamenti usati potrebbe anche essere mitigata dall’introduzione di migliaia di nuovi appartamenti che soddisfano i requisiti per i mutui al 3%. In alcuni quartieri e zone di Budapest, questo potrebbe portare gli appartamenti usati e nuovi quasi allo stesso livello di prezzo, creando potenzialmente sviluppi interessanti nel mercato nel 2026.

Vale la pena notare che l’indice nazionale dei prezzi degli alloggi, inclusi i dati di dicembre, mostra che entro la fine del 2025, l’appartamento medio in Ungheria costerà quasi quattro volte di più rispetto al 2015.