Come gli inquilini possono rivolgersi a loro favore in questo periodo di crisi

Nel caso in cui abbiano un approccio flessibile alla loro strategia immobiliare e siano aperti a nuove soluzioni, possiamo aiutarli a trovare le tattiche giuste quando negoziano con i proprietari (le attuali opportunità di uffici, vendita al dettaglio e inquilini logistici) VLK Cresa, il loro studio di maggio.

Principali osservazioni e previsioni:

• Attualmente dal 15 al 20 per cento degli inquilini di uffici chiede una riduzione dell’affitto
• In alcuni casi, la durata del contratto di locazione degli uffici potrebbe essere ridotta da cinque a tre anni
• Inquilini con spazi per uffici relativamente grandi (ex. 2.000 m²) potrebbero subaffittare parte della loro premessa
• Le dimensioni degli spazi per uffici potrebbero addirittura aumentare a causa delle nuove misure di sicurezza sanitaria
• Il posto di lavoro stesso (ad esempio tavolo e vicino circostante) godrà di maggiore attenzione rispetto alle aree sociali e di intrattenimento

I dipendenti che lavoravano da casa a causa del coronavirus hanno provocato lo svuotamento di gran parte degli edifici per uffici e in parte dei centri commerciali, e solo i negozi di alimentari sono rimasti aperti con limiti di orario di apertura.

Questa ondata di chiusure forzate ha portato a seri problemi di liquidità e i rivenditori in gran numero si sono rivolti ai proprietari dello stato per chiedere aiuto e il consulente immobiliare di VLK Cresa ha richiamato nel loro studio di valutazione di maggio.

“Lo studio ha tuttavia sottolineato che le aziende che utilizzano spazi per uffici non possono utilizzare questa base di riferimento poiché la maggior parte delle proprietà sono aperte dall’inizio della pandemia. Al contrario, i rivenditori (ristoranti, caffetterie, centri fitness e altri) nell’edificio per uffici sono giustificati a chiedere facilità di locazione poiché il loro modello di business si basa su ospiti provenienti principalmente dall’edificio stesso. Con gran parte degli inquilini degli uffici a casa, queste unità commerciali sono rimaste vuote. Ma anche così, gli inquilini degli uffici possono trovare opzioni per uscire da questa situazione di disagio” confermato Valter Kalaus, amministratore delegato di VLK Cresa.

Si aspetta che i negoziati non diventino necessariamente più duri, ma sia necessario un atteggiamento più adattivo. “Anche prima della pandemia il nostro obiettivo era sempre quello di arrivare a una soluzione di compromesso, questa è invariata Come rappresentanti solo inquilini cerchiamo sempre di ottenere il miglior accordo possibile per i nostri clienti, senza trasformare il processo di negoziazione in un campo di battaglia.

I proprietari e gli inquilini hanno una cosa in comune: fornire continuità aziendale, e per raggiungere questo obiettivo è necessaria una flessibilità ancora maggiore Gli inquilini sono sottoposti a molta pressione per rivalutare la loro attuale e futura esigenza di spazi per uffici Avranno anche bisogno di informazioni pertinenti e adeguate sulle attuali tendenze del mercato, possibilità di sconto, ecc. Questo tipo di informazioni possono essere fornite solo da esperti immobiliari indipendenti Gli inquilini dovrebbero concentrarsi sulla propria attività e non dovrebbero avere una profonda conoscenza delle questioni immobiliari per prendere una decisione valida e sicura.” ha detto l’esecutivo.

Due esempi per mostrare come gli inquilini possono navigare:

Primo caso: tre anni per terminare un contratto di locazione quinquennale

La rinegoziazione sarebbe molto difficile, in quanto nel tempo rimanente potrebbero verificarsi ancora più difficoltà nell’attività dell’inquilino, e questo comporterà più modifiche La risoluzione immediata, o a breve termine, può causare più problemi finanziari e legali, e nel frattempo sarà necessario un altro spazio più economico. Quest’ultimo richiederà molto tempo, denaro ed energia per essere trovato.

Valter Kalaus non ha ancora sperimentato un’enorme quantità di inquilini di uffici che chiedono aiuto finanziario ai proprietari Come ha affermato: solo circa il 15-20% degli inquilini si è rivolto ai proprietari Il pagamento ritardato dell’affitto può aiutare il flusso di cassa degli inquilini ma non è decisivo. Ripensare invece l’utilizzo degli spazi per uffici può essere opportuno.

Un’altra soluzione è restituire una parte dello spazio e restituire un pacchetto scontato agli autori dello studio.

“Subaffittare una parte più piccola dell’ufficio può anche essere una via d’uscita, il che significa riduzione dei costi per gli inquilini Credo che questo sarà un approccio comune in realtà nei prossimi mesi soprattutto per le organizzazioni che affittano un paio di migliaia di metri quadrati.
Gli inquilini che hanno bisogno di aree più piccole come questa opzione in quanto questa è una soluzione più conveniente rispetto a impegnarsi a essere l’inquilino principale Così, dovranno accettare che il proprietario (inquilino principale) non spenderà per l’ufficio fit-out ma consegnerà lo spazio così com’è.” ha delineato la situazione Valter Kalaus.

Secondo caso: Un anno per terminare un contratto di locazione quinquennale

La situazione è un po’ più semplice poiché l’inquilino è più preparato a spostare o rinegoziare il contratto di locazione. Per restare è giustificato se l’attuale proprietario offre un altro contratto quinquennale con sconto sostanziale. Si noti che questo è in realtà un contratto di 1+5 anni.
Di muoversi è la scelta giusta se non viene fornito alcun ulteriore sconto da parte del proprietario effettivo e altri edifici offrono un affitto inferiore o un contributo di allestimento più elevato per uno spazio più moderno e meglio posizionato.

In entrambi i casi l’inquilino trarrà il massimo beneficio se i termini del contratto rimangono il più flessibili possibile, Ad esempio, dal contratto di locazione comune di cinque anni ridurre la durata del contratto di locazione a tre anni Gli esperti di VLK Cresa sono fiduciosi che nei prossimi due anni vedremo questo in molti casi.

Ovviamente, l’intera strategia di lavoro dovrà essere riconsiderata, compresa la creazione del giusto equilibrio tra il lavoro da casa e in ufficio.

Ritengono che negli ultimi anni l’attenzione sia caduta troppo sulle aree sociali e hanno speso molti soldi per questi spazi rispetto alle aree di lavoro reali, il che dovrebbe essere di primaria importanza in futuro.

In riferimento a questo Valter Kalaus ha detto: “È possibile che lavorare da casa liberi dal 5 al 10 per cento o anche il 15 per cento dell’ufficio, ma a causa delle nuove misure di sicurezza sanitaria potremmo finire per aver bisogno di più cucine o aree di lavoro più grandi, per mantenere la giusta distanza sociale Verranno anche rivalutate le moderne soluzioni di ventilazione, e potrebbero tornare paravane e strutture di uffici chiusi, per rompere l’unico grande spazio aperto per uffici Alla fine della giornata potremmo vedere che in alcuni casi gli inquilini finiranno per aver bisogno di più spazi per uffici, rispetto a prima della pandemia Con quelle decisioni impegnative sarà fondamentale avere un aiuto professionale immobiliare esterno.”