Secondo le prime stime, il programma di prestiti abitativi sovvenzionati annunciato di recente dall’Ungheria, Otthon Start, potrebbe gonfiare in modo significativo i prezzi degli immobili, una prospettiva allarmante per gli acquirenti. Coloro che ritardano potrebbero vedere i loro risparmi ridursi e per alcuni il sussidio potrebbe diventare inutile. Ecco quali sono, secondo gli esperti, le strategie più intelligenti in questo momento e dove si prevedono le maggiori impennate dei prezzi.

Aumento della domanda a Budapest e nelle principali città

Il Primo Ministro Viktor Orbán ha recentemente presentato un nuovissimo programma di mutui sostenuti dallo Stato, volto ad aiutare soprattutto i giovani acquirenti di case per la prima volta. Da allora è emerso che i criteri di ammissibilità sono piuttosto ampi, estendendosi anche a coloro che possiedono fino alla metà o meno di un immobile. Questo ha scatenato un forte aumento della domanda, secondo i principali operatori del mercato.

L’agenzia di stampa statale MTI riferisce che l’interesse per i monolocali è aumentato sia nella capitale che nelle città di provincia, sulla base di 330.000 recenti richieste telefoniche registrate dal sito immobiliare ingatlan.com. A Budapest, c’è stato anche un notevole aumento della domanda di immobili tra i 40 e gli 80 metri quadrati. La domanda complessiva è aumentata di oltre il 60% in quasi tutte le categorie abitative. Nelle città più piccole, l’interesse si è esteso oltre gli appartamenti, includendo case con giardino. Modelli simili sono stati osservati da Duna House e zenga.hu, secondo un articolo del G7.

L’agenzia di stampa Index osserva che Otthon Start potrebbe interrompere la consueta tendenza post-ammissione all’università, ovvero l’aumento della domanda di alloggi in affitto nei pressi delle università. Ciò è particolarmente visibile a Budapest, dove l’impennata prevista per gli affitti non si è concretizzata, in quanto molti genitori stanno optando per l’acquisto anziché per l’affitto per i loro figli che frequentano l’università.

Gli analisti vedono una prospettiva negativa per il mercato immobiliare ungherese

L’offerta immobiliare ungherese è così bassa – il che significa che poche nuove case vengono costruite o entrano nel mercato – che i prezzi erano già destinati a salire anche senza l’intervento del governo. Secondo la Banca Nazionale Ungherese, i prezzi delle case tra gennaio e marzo sono aumentati del 15% a livello nazionale e del 22% solo a Budapest. Si prevede che Otthon Start accelererà questa tendenza.

Il rapporto del G7 osserva che anche le precedenti sovvenzioni per l’edilizia abitativa, come i programmi CSOK, Babaváró e Green Home, hanno innescato forti aumenti dei prezzi. Balázs Sándorfi, CEO e fondatore di Bankmonitor, afferma che i prezzi degli immobili a Budapest sono aumentati del 10-27% entro un anno da annunci simili in passato.

Sándorfi prevede che il nuovo programma potrebbe comportare un aumento del 15-20% nel corso del prossimo anno. Il capo analista di Duna House, Péter Szegő, stima un aumento dei prezzi nominali del 10-20%, mentre László Balogh prevede un aumento del 12-18%.

Balogh aggiunge che gli aumenti più consistenti sono probabili nelle aree a basso costo come Miskolc e Kaposvár. A Budapest, gli sviluppi più recenti sono già al di fuori del tetto massimo di 1,5 milioni di HUF al metro quadro previsto dal programma, il che significa che la crescita si verificherà probabilmente nei quartieri esterni, dove l’interesse si sta intensificando.

Nelle città regionali, i pannelli e gli appartamenti in mattoni più convenienti potrebbero ottenere buoni risultati, mentre le case unifamiliari suburbane potrebbero registrare un apprezzamento significativo grazie a Otthon Start.

A lungo termine, l’aumento dei prezzi potrebbe annullare il sostegno dello Stato.

Un’analisi di GKI Economic Research Co. indica che, a causa della carenza di nuovi alloggi, lo shock dell’offerta porterà a picchi di prezzo che potrebbero rendere irraggiungibile la proprietà di una casa per i giovani acquirenti che il programma intende aiutare.

Molteplici analisi suggeriscono che agire rapidamente è fondamentale: prima si approfitta del prestito agevolato, meglio è. Un ritardo potrebbe significare che l’aumento dei prezzi eroderà qualsiasi beneficio derivante dall’aiuto governativo. In alcuni casi, gli acquirenti avrebbero fatto meglio a bloccare un prestito a tasso di mercato attuale – attualmente fino al 6,5% – anche senza Otthon Start.

Il governo riconosce che i prezzi potrebbero aumentare

In occasione di un recente incontro con la stampa, Gergely Gulyás ha dichiarato che il Governo non si aspetta che gli aumenti dei prezzi superino l’importo dei sussidi. Ma gli analisti sostengono che l’unico modo per evitare un’impennata dei prezzi sarebbe quello di aumentare l’offerta attraverso un robusto programma di costruzione di alloggi, bilanciando così l’aumento previsto della domanda.

I dati mostrano che nella prima metà di quest’anno è stato costruito il 15% in meno di unità abitative rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, un anno che aveva già numeri bassi. D’altra parte, l ‘analisi del G7 evidenzia anche che il numero di permessi di costruzione rilasciati a Budapest è quadruplicato rispetto all’anno precedente.

L’attenzione dovrebbe spostarsi sull’edilizia

Gábor Regős, capo economista di Gránit Fund Management, ha affermato che Otthon Start dovrebbe dare priorità all’incoraggiamento dello sviluppo di nuove abitazioni. Viktor Zsiday sostiene che il deficit di offerta in corso in Ungheria, alimentato dai bassi tassi di costruzione, è ora aggravato dall’aumento della domanda, una formula insostenibile per una rapida inflazione dei prezzi. Ritiene inoltre che il programma favorisca gli acquirenti ricchi, escludendo i poveri. Zsiday chiede invece approvazioni di densità abitativa più elevate, permessi più rapidi, una migliore formazione professionale e lo sviluppo di alloggi in affitto gestiti dallo Stato.

L’ex Governatore della Banca Nazionale Ungherese György Surányi ha fatto eco a queste preoccupazioni in un’intervista con HVG. Ha avvertito che il programma potrebbe portare a un aumento delle tasse o all’inflazione, o a entrambi. Come Zsiday, ha sottolineato la necessità di costruire alloggi in affitto. Gli sviluppatori dovrebbero accontentarsi di un rendimento annuo del 6% e ai Comuni dovrebbero essere concessi i diritti di selezione degli inquilini. Gli sviluppatori devono essere coinvolti, ha aggiunto Surányi, poiché il bilancio nazionale non può permettersi di costruire un numero così elevato di case da solo.

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