Il declino del prezzo degli affitti in Ungheria termina con un nuovo aumento degli affitti, l’impatto di Airbnb è limitato

Il mercato degli affitti in Ungheria ha registrato un’inversione di tendenza alla fine del 2025. Dopo diversi mesi di calo dei prezzi, gli affitti sono aumentati nuovamente a dicembre: a livello nazionale gli affitti sono aumentati dello 0,6%, mentre Budapest ha registrato un aumento mensile dell’1% rispetto a novembre. Su base annua, tuttavia, l’inflazione degli affitti ha continuato a rallentare, con un aumento dei prezzi del 5,4% a livello nazionale e del 5,6% nella capitale, secondo l’ultimo indice degli affitti elaborato dall’Ufficio centrale di statistica ungherese (KSH) e da Ingatlan.com.

Gli esperti affermano che non è ancora chiaro se l’aumento di dicembre segni una vera e propria inversione di tendenza o semplicemente una correzione del mercato dopo la precedente flessione.

La riduzione dell’offerta potrebbe far aumentare i prezzi

Secondo László Balogh, esperto economico capo di Ingatlan.com, gli sviluppi dal lato dell’offerta sono fondamentali. Il numero di appartamenti in affitto pubblicizzati è sceso da oltre 18.000 all’inizio di settembre 2025 a circa 17.000 all’inizio di gennaio 2026, con un calo del 7,3%. Questo restringimento dell’offerta ha probabilmente contribuito all’arresto del calo dei prezzi e al nuovo aumento degli affitti.

Prezzo degli affitti in Ungheria: Non tutti gli appartamenti sono diventati più costosi

La crescita degli affitti dipende fortemente dalla condizione dell’appartamento. Gli appartamenti in condizioni medie hanno registrato aumenti di prezzo maggiori rispetto alle unità nuove o quasi nuove, in quanto la domanda è rimasta più alta nel segmento più conveniente.

Nell’ultimo anno, gli affitti degli appartamenti in condizioni medie sono aumentati del 7% sia a livello nazionale che a Budapest. Al contrario, gli appartamenti nuovi o quasi nuovi hanno registrato solo un aumento dell’1% a Budapest e un calo dell’1% a livello nazionale.

A Budapest, un tipico appartamento di due stanze in condizioni medie è stato affittato a circa 242.000 HUF (≈ 620 EUR) all’inizio di gennaio 2026, mentre un appartamento simile nuovo o quasi nuovo ha registrato una media di 307.000 HUF (≈ 790 EUR).

Differenze a livello distrettuale e regionale

In base ai dati di inizio gennaio, l’affitto mediano a Budapest era di 260.000 HUF (≈ 665 EUR).

• Ildistretto V era il più costoso, con un affitto mediano di 363.000 HUF (≈ 930 EUR).
• Ildistretto XXIII è stato il più economico, con 183.000 HUF (≈ 470 EUR).

Tra i quartieri popolari:

• Distretto VIII e IX: 250.000 HUF (≈ 640 EUR)
• Distretto XI: HUF 270.000 (≈ EUR 690)
• Distretto XIII: 260.000 HUF (≈ 665 EUR)

Al di fuori di Budapest, anche i prezzi degli affitti sono aumentati, sebbene con ampie variazioni. Debrecen rimane la città di provincia più cara, con affitti che oscillano tra 190.000-270.000 HUF (≈ 490-690 EUR) a seconda delle condizioni dell’appartamento. Si tratta ancora di un 10-20% in meno rispetto a Budapest.

Altri affitti mensili tipici:

• Győr: HUF 200.000 (≈ EUR 510)
• Szeged, Veszprém: HUF 180.000 (≈ EUR 460)
• Pécs: HUF 175.000 (≈ EUR 450)
• Kecskemét: HUF 165.000 (≈ EUR 425)
• Eger: 160.000 HUF (≈ 410 EUR)
• Miskolc: HUF 130.000 (≈ EUR 335)

L’impatto di Airbnb rimane finora limitato

Nel Distretto VI di Budapest (Terézváros), gli affitti di appartamenti nuovi o quasi nuovi hanno raggiunto una media di 352.000 HUF (≈ 900 EUR) a gennaio, superando persino il Distretto V. Gli analisti ritengono che ciò possa riflettere in parte il divieto locale di affitti a breve termine, incluso Airbnb, entrato in vigore all’inizio dell’anno.

Finora, tuttavia, il divieto non si è tradotto in un calo chiaro e immediato degli affitti. Molti proprietari che in precedenza ottenevano rendimenti più elevati dagli affitti a breve termine, sembrano invece cercare di ottenere prezzi superiori sul mercato a lungo termine.

Cosa ci aspetta all’inizio del 2026?

Secondo gli esperti, i prossimi mesi determineranno se l’aumento dei prezzi di dicembre si trasformerà in una tendenza duratura. Ciò che sembra già chiaro è che il periodo di calo degli affitti è terminato, e gli affittuari stanno nuovamente affrontando un mercato in espansione.

Come affittare in Ungheria come straniero – guida rapida

La maggior parte degli affitti a lungo termine in Ungheria viene offerta con un contratto di 12 mesi, che di solito richiede un deposito di due mesi più il primo mese di affitto. I locatori chiedono in genere un passaporto o un permesso di soggiorno e una prova di occupazione o di reddito.

Le utenze sono solitamente pagate separatamente e possono aggiungere 80-150 euro al mese, a seconda dell’appartamento. Gli inquilini stranieri devono registrare il loro indirizzo, spesso con l’aiuto del proprietario.

La domanda è più forte a Budapest e nelle città universitarie, quindi iniziare la ricerca in anticipo e utilizzare un agente che parli inglese può rendere il processo più agevole.