Montagne russe dell’immobiliare: Dove i prezzi salgono ancora e dove no in Ungheria
Il mercato immobiliare ungherese ha vissuto un boom drammatico all’inizio del 2025, con prezzi e volumi di transazioni che hanno raggiunto i massimi del decennio. Tuttavia, alla fine della primavera, il mercato si è ampiamente stabilizzato o addirittura raffreddato in diverse regioni, con l’interesse e l’attività che si sono ritirati dal loro picco.
Secondo l’ultimo rapporto della Banca Nazionale Ungherese, quasi una transazione immobiliare su cinque a Budapest si è conclusa al di sopra del prezzo richiesto nel primo trimestre del 2025. A livello nazionale, questa cifra si è attestata all’8,3%. Un’ondata di rimborsi di obbligazioni statali aveva brevemente inondato il mercato di fondi, innescando un rapido aumento della domanda, in particolare nelle aree rurali.
Durante l’ultimo trimestre del 2024, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 15,1% su base annua (una crescita a termine reale del 10,9%). Nel primo trimestre del 2025, la crescita annuale dei prezzi ha raggiunto il 15% in tutta l’Ungheria e un sorprendente 19,2% a Budapest. Nonostante gli impressionanti guadagni, già ad aprile è emersa una tendenza alla stagnazione in molte regioni, come riporta il tabloid ungherese Blikk.
Emergono disparità regionali
A Budapest e nelle aree circostanti, solo le proprietà con un prezzo preciso – appartamenti a basso costo o case di lusso di fascia alta – continuano ad attrarre acquirenti. “I telefoni hanno smesso di squillare”, ha dichiarato a Blikk Mariann Tahu di Gyémánt Real Estate. Nel frattempo, a Miskolc, la domanda rimane forte, soprattutto per gli immobili da investimento, grazie ai prezzi significativamente più bassi rispetto alla capitale.
Anche a Vác e nei sobborghi settentrionali di Budapest si è registrata un’attività all’inizio dell’anno, ma le aspettative alimentate dalle notizie sui fondi statali in arrivo non si sono mai concretizzate del tutto. “Non abbiamo incontrato un solo acquirente che utilizzasse i risparmi della pensione o i titoli di Stato”, ha detto Tamás Erdősi di RDS Real Estate. Ha notato che ad aprile è iniziata una correzione del mercato, con la vendita solo di case dal prezzo realistico.
Una correzione in vista?
L’esperta immobiliare Zsófia Sebestyén-Teleki di Otthon Centrum ha detto che, mentre tutto è stato venduto nei primi quattro mesi dell’anno, lo slancio si è affievolito alla fine di aprile. Prevede una correzione dei prezzi al ribasso, soprattutto per gli annunci troppo cari.
A Győr e dintorni, i prezzi sono aumentati del 10-20% nell’ultimo anno, ma ora sono visti come vicini a livelli inaccessibili. Un agente locale ha notato che mentre le case nella fascia di 50-60 milioni di fiorini si muovono ancora, quelle vicine ai 100 milioni sono quasi impossibili da vendere.
Nell’Ungheria occidentale, tra cui Zala e le sponde meridionali del Lago Balaton, l’interesse ha avuto un’impennata alla fine dello scorso anno, ma si è attenuato a maggio. Salgótarján, invece, ha registrato un interesse record, con una domanda superiore all’offerta all’inizio dell’anno. I prezzi sono quasi raddoppiati dal 2022, anche se i rendimenti degli affitti sono ancora superiori a quelli di Budapest – nonostante la sfida di trovare inquilini affidabili.
Il mercato immobiliare ungherese si trova ora in uno stato di fluttuazione, con alcune regioni che si raffreddano rapidamente, mentre altre mantengono il loro slancio. Per il momento, i venditori potrebbero dover adattare le loro aspettative, dato che l’era delle transazioni facili e veloci sta per finire.
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