Punto di svolta: l’Ungheria apre tranquillamente il mercato dei terreni agricoli agli investitori finanziari con la modifica della legge di Natale
Le restrizioni di lunga data dell’Ungheria su chi può possedere terreni agricoli vengono fondamentalmente ridisegnate da una modifica legislativa poco notata che entra in vigore alla vigilia di Natale. A partire dal 24 dicembre, gli investitori finanziari privati potranno acquistare terreni agricoli ungheresi con maggiore facilità, una mossa che secondo i critici contraddice anni di retorica governativa sulla protezione dei terreni dalla speculazione.
Il cambiamento è stato evidenziato per la prima volta da László Szabó, fondatore di Hold Asset Management ed ex dirigente del settore finanziario che ora coltiva terreni nell’Ungheria occidentale. Scrivendo su HoldBlog, Szabó ha descritto l’emendamento come un “punto di svolta” che apre effettivamente il mercato dei terreni agricoli ungheresi agli acquirenti orientati agli investimenti.
Un piccolo cambiamento legale con importanti implicazioni
L’emendamento modifica la Legge sulle transazioni fondiarie del 2013 dell’Ungheria, che regola la vendita e l’uso dei terreni agricoli e forestali. Finora, uno dei pilastri centrali della legge era che gli acquirenti dovevano coltivare personalmente il terreno e non potevano cederne l’uso ad altri. Questo requisito era stato pensato per evitare che la terra diventasse un bene puramente finanziario.
Tuttavia, un nuovo sottoparagrafo aggiunto silenziosamente alla Sezione 13 della legge introduce un’eccezione cruciale. Secondo la nuova formulazione, l’uso del terreno è ancora considerato “coltivazione propria”, anche se il proprietario affitta il terreno con un contratto di locazione.
In pratica, ciò significa che l’acquisto di un terreno agricolo e la sua immediata locazione non violano più la legge. Secondo i critici, questo elimina la barriera più significativa che impedisce agli investitori senza intenzione di coltivare di entrare nel mercato.
“Si tratta di una finzione giuridica”, ha scritto Szabó. L’affitto di un terreno non è ovviamente la stessa cosa che coltivarlo in prima persona”. Tuttavia, dal 24 dicembre, la legge lo tratterà come se lo fosse”.
Apertura della porta agli acquirenti speculativi
Sebbene l’Ungheria richieda già agli acquirenti di terreni il cosiddetto “status di agricoltore”, questo non ha mai rappresentato un ostacolo importante. La qualifica può essere ottenuta in modo relativamente semplice completando un breve corso di formazione agricola, spesso indicato come programma “Aranykalász” (Spiga d’oro).
In precedenza, il vero deterrente per gli investitori era il divieto di affittare i terreni. Con l’abolizione di questa restrizione, i critici sostengono che praticamente chiunque abbia un capitale modesto e le pratiche burocratiche di base sarà in grado di entrare nel mercato dei terreni agricoli.
“Il mercato fondiario ungherese è stato effettivamente aperto agli investitori finanziari privati”, ha avvertito Szabó, prevedendo un forte interesse da parte di acquirenti che considerano i terreni agricoli principalmente come un deposito di valore a lungo termine, piuttosto che come un mezzo di produzione agricola.
Come è stato introdotto l’emendamento
Anche il modo in cui è stata adottata la modifica ha sollevato delle domande. Secondo 444.hu, l’emendamento non è stato incluso nella proposta di legge originale presentata al Parlamento a novembre. Invece, è apparso in un secondo momento come parte di un pacchetto di emendamenti discussi dalla commissione agricoltura del Parlamento il 25 novembre.
Secondo i registri parlamentari, la proposta è stata presentata dal gruppo parlamentare di governo Fidesz, con il sostegno del Ministero dell’Agricoltura. La motivazione ufficiale allegata all’emendamento offriva poche spiegazioni, ribadendo in gran parte la nuova formulazione legale senza affrontare le sue conseguenze più ampie.
I politici dell’opposizione e i commentatori indipendenti hanno criticato la mancanza di dibattito pubblico, sostenendo che un cambiamento di questa portata avrebbe dovuto essere preceduto da consultazioni con le organizzazioni degli agricoltori e gli ordini professionali.
Preoccupazioni tra gli agricoltori
L’emendamento ha scatenato l’inquietudine della comunità agricola ungherese. Molti temono che gli investitori ben capitalizzati possano far salire i prezzi dei terreni, rendendo più difficile per gli agricoltori locali espandere o addirittura mantenere le loro attività.
Szabó sostiene che l’impatto potrebbe essere particolarmente dannoso per gli agricoltori di piccole e medie dimensioni, che già devono affrontare l’intensa concorrenza dei prodotti agricoli importati.
“Dalla prossima settimana, gli agricoltori ungheresi non solo competeranno sui mercati globali, ma anche in patria contro investitori con tasche molto più profonde”, ha scritto.
Ci sono anche preoccupazioni sulla gestione della terra. I critici affermano che gli agricoltori proprietari sono generalmente più investiti nel mantenimento della qualità del suolo e della produttività a lungo termine rispetto ai proprietari assenti che affittano i terreni solo per ottenere un ritorno finanziario.
Una rottura con la messaggistica governativa del passato
Forse l’aspetto più sorprendente del cambiamento è il netto contrasto con la posizione precedente del governo. Per oltre un decennio, l’amministrazione Orbán ha ripetutamente affermato che i terreni agricoli ungheresi non dovrebbero diventare oggetto di speculazione e dovrebbero rimanere nelle mani di coloro che effettivamente li lavorano.
I critici sostengono che la nuova regola mina direttamente gli obiettivi dichiarati della stessa Legge sulle Transazioni Fondiarie, compreso il suo preambolo, che sottolinea la protezione della terra come risorsa nazionale.
Non è chiaro se l’emendamento verrà riconsiderato. Per ora, tuttavia, a partire dalla vigilia di Natale, il mercato dei terreni agricoli ungherese opererà secondo regole fondamentalmente diverse, con conseguenze che potrebbero diventare pienamente visibili solo nei mesi e negli anni a venire.