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Shock del mercato immobiliare: gli acquirenti hanno finalmente il sopravvento in Ungheria?
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In molti luoghi si dice che la contrattazione è tornata in Ungheria. Ma l’equilibrio si è davvero spostato a favore degli acquirenti, o il mercato immobiliare si è allentato solo in alcuni segmenti? Gli ultimi dati suggeriscono che il quadro è molto più sfumato.
Il programma Otthon Start ha rimodellato il mercato
Dopo il lancio del programma Otthon Start, il mercato ha registrato una rapida ripresa. Spinto dall’aumento della domanda, i margini di negoziazione del mercato immobiliare sono quasi scomparsi, con gli acquirenti spesso in grado di ottenere sconti di appena l’1-2%. I venditori hanno avuto la meglio, e molti hanno persino ritoccato i prezzi al rialzo durante il periodo di quotazione.
“Anche prima delle trattative, i venditori spesso modificano il loro prezzo iniziale, soprattutto in base alla domanda del mercato”, ha detto Péter Futó. E ha aggiunto: “In un mercato forte, le riduzioni di prezzo sono meno comuni, mentre in condizioni di domanda più debole, i proprietari sono più propensi a tagliare i prezzi – e con un margine maggiore – anche durante il periodo di quotazione”.
Tuttavia, questa situazione non è durata a lungo. Quando l’impennata iniziale della domanda si è attenuata, un certo numero di proprietà con prezzi eccessivi è rimasto bloccato sul mercato, aumentando ancora una volta il ruolo dei margini di negoziazione del mercato immobiliare.
Il margine di negoziazione si sta ampliando di nuovo, ma in modo disomogeneo
All’inizio del 2026, c’è di nuovo più spazio di negoziazione: a livello nazionale, è possibile ottenere sconti fino al 7%. Per un immobile medio, questo può tradursi in diversi milioni di fiorini in meno rispetto al prezzo richiesto.
“All’inizio del 2026, il potere di contrattazione è tornato, con la media nazionale che si avvicina nuovamente al 7%”, ha evidenziato Péter Szegő.
Allo stesso tempo, il mercato rimane altamente segmentato. A Budapest e nelle grandi città, i margini di negoziazione del mercato immobiliare rimangono bassi, in genere tra il 2-4%, mentre nelle zone rurali sono sempre più comuni sconti significativamente più ampi.
Le case indipendenti offrono le maggiori opportunità di contrattazione
Si possono osservare chiare differenze tra i vari tipi di immobili. Nel caso degli appartamenti a schiera, i margini di negoziazione del mercato immobiliare rimangono stretti, spesso inferiori al 2%. Al contrario, il mercato delle case unifamiliari offre una flessibilità molto maggiore, ha riferito Pénzcentrum.
Soprattutto nel caso di proprietà rurali da ristrutturare, non sono rari gli sconti del 10-15%, mentre le case moderne e ben tenute continuano ad attirare una forte concorrenza.
Gli acquirenti sono diventati più cauti
Anche il comportamento degli acquirenti è cambiato in modo significativo. Mentre in passato molti prendevano decisioni affrettate per paura di perdere l’occasione, gli acquirenti di oggi sono molto più deliberati.
“Nel 2026, gli acquirenti sono diventati più consapevoli, insistendo sempre di più su prezzi realistici e scegliendo più spesso di aspettare o di cercare proprietà alternative”, ha detto Péter Szegő.
Anche le valutazioni bancarie giocano un ruolo chiave, arrivando spesso al di sotto del prezzo richiesto. Questo aumenta indirettamente i margini di negoziazione del mercato immobiliare, costringendo i venditori ad adeguare le loro aspettative.
La tendenza non si è invertita ovunque
Sebbene vi siano chiari segnali di rafforzamento delle posizioni degli acquirenti, non si tratta di un’inversione di tendenza universale. I margini di negoziazione del mercato immobiliare dipendono ancora molto dalla posizione e dal tipo di immobile.
Nella capitale e in altre aree urbane ricercate, i venditori continuano a mantenere una posizione più forte. Nel frattempo, nelle città più piccole e nei segmenti meno desiderabili, gli acquirenti hanno sempre più il controllo.
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