Sta pensando di trasferirsi? I prezzi degli affitti in Ungheria scendono per un terzo mese, mentre la domanda si indebolisce
I prezzi degli affitti in Ungheria hanno continuato a diminuire a novembre, segnando il terzo mese consecutivo di cali sia a livello nazionale che a Budapest, secondo l’ultimo Indice degli affitti di KSH-Ingatlan.com. Gli affitti medi sono scesi dello 0,8% rispetto ad ottobre, riflettendo un notevole rallentamento del mercato a causa della diminuzione della domanda e dell’espansione dell’offerta.
Nonostante il calo mensile, gli affitti rimangono più alti rispetto a un anno fa. A livello nazionale, i prezzi sono aumentati del 6,2% rispetto all’anno precedente a novembre, mentre a Budapest l’aumento annuale è stato del 5,6%.
Il programma Otthon Start rimodella il mercato degli affitti
Secondo László Balogh, analista economico capo di Ingatlan.com, la flessione del mercato degli affitti può essere fatta risalire a settembre, quando il Governo ha lanciato il programma Otthon Start, che offre prestiti scontati agli acquirenti per la prima volta.
Ha spiegato che molti affittuari hanno abbandonato il mercato degli affitti per cercare di acquistare una casa, il che ha provocato un improvviso cambiamento nella domanda:
“Il programma ha di fatto fatto eliminato un gran numero di inquilini dal mercato degli affitti”, ha detto Balogh. “È raro vedere i livelli di affitto scendere per tre mesi consecutivi. L’ultima volta che è successo è stato durante il picco della pandemia nel 2020”.
All’inizio dell’anno, gli investitori che avevano indirizzato i loro risparmi in titoli di Stato verso l’acquisto di immobili in affitto si aspettavano una continua crescita dei prezzi. Tuttavia, il forte calo della domanda ha cambiato significativamente le dinamiche del mercato.
Domanda in calo, offerta in aumento
I dati di Ingatlan.com evidenziano la portata del cambiamento. Nel 2025, la domanda di immobili in affitto è diminuita del 13,8% rispetto al 2024.
- Nei quartieri di Budapest, l’interesse è calato del 14,4%,
- nelle sedi di provincia e nelle città principali del 16,7%,
- nelle altre città del 7,9%.
Allo stesso tempo, le nuove inserzioni di affitto sono aumentate. Quest’anno sono state pubblicate più di 90.000 proprietà in affitto, il 7% in più rispetto al 2024. Mentre a gennaio c’erano circa 16.600 annunci attivi, il numero attuale si sta avvicinando a 17.700.
Questa combinazione di domanda più debole e offerta più ampia ha rallentato drasticamente la crescita dei prezzi degli affitti. A gennaio, l’inflazione annuale degli affitti si aggirava intorno al 9-10% a livello nazionale e a Budapest. A novembre, questo dato si era quasi dimezzato al 5-6%.
Prezzi attuali degli affitti a Budapest
All’inizio di dicembre, l’affitto mensile mediano a Budapest era di 260.000 HUF (680 euro).
Tra i quartieri con la maggiore offerta:
- Distretto XIII: 260.000 HUF di affitto mediano
- Distretto XI: 270.000 HUF
Il quartiere più costoso rimane il Distretto II, dove l’affitto mediano raggiunge 362.000 HUF (947 EUR), mentre il Distretto XXIII rimane il più economico con 180.000 HUF (470 EUR).
Prezzi degli affitti nelle principali città ungheresi
Gli affitti medi mensili nelle sedi di contea sono i seguenti (1 euro = 382 HUF):
- Debrecen: 230.000 HUF
- Győr e Székesfehérvár: 200.000 HUF
- Pécs e Veszprém: 180.000 HUF
- Szeged: 179.500 HUF
- Kecskemét: 160.000 HUF
- Miskolc: 130.000 HUF
I prezzi delle case mostrano una tendenza separata
Mentre gli affitti sono in calo, i prezzi delle case in Ungheria mostrano tendenze contrastanti. L’ultimo indice dei prezzi delle abitazioni di Ingatlan.com ha rivelato che a livello nazionale, i prezzi sono aumentati solo dello 0,5% a novembre: un forte rallentamento rispetto all’aumento del 2,8% di settembre e dell’1,5% di ottobre.
A Budapest, i prezzi delle case hanno addirittura registrato un leggero calo dello 0,1%: una vera e propria stagnazione. Gli analisti attribuiscono questo dato all’imminente afflusso di immobili di nuova costruzione, che sta incoraggiando i potenziali acquirenti ad aspettare. In diversi nuovi progetti, le case appena costruite saranno disponibili a prezzi paragonabili a quelli degli appartamenti usati, potenzialmente rimodellando il mercato.
La prevista competitività dei nuovi sviluppi potrebbe anche attenuare l’impatto del programma Otthon Start sul mercato delle abitazioni usate, riducendo la domanda aggiuntiva e la pressione sui prezzi.
Nel frattempo, la Contea di Pest continua a registrare una crescita robusta, con prezzi in aumento dell’1,7% su base mensile e di quasi il 19% su base annua, spinti dai residenti di Budapest che cercano case più grandi o di qualità superiore in periferia, spesso finanziate con prestiti a basso interesse.