匈牙利中小企业正处于十字路口：通货膨胀、增长障碍和工业房地产的新时代
2025 年 5 月15 日，国内房地产市场的主要代表第二次齐聚 HAD 房地产商务早午餐会，该活动由 RaktárAD（一家比利时-匈牙利合资公司）在 “工业日 “展览框架内举办，该公司集团还获得了本年度最美展台奖。
此次活动的重点是国内中小企业部门面临的通货膨胀挑战、投资机会、设施选址考虑因素以及促进增长的融资结构，这些因素共同决定了企业的发展轨迹。
顶级特邀专家的出席提升了活动的声望：匈牙利 108 房地产公司工业房地产部负责人Milla Kalmár、Goodwill 能源有限公司首席运营官Mariann Micskei、布达佩斯工商会（BKIK）房地产部副主席 János Kovács、Otthon Centrum 特许合伙人兼商业房地产专家Dávid Heim 和 HAD 集团合伙人兼业务发展经理Tibor Lőrincz-Hadnagy 与与会者分享了当前的市场趋势和实践经验。
HAD 集团总裁 Ernő Hadnagy 致开幕词并宣布，RaktárAD 公司考虑到企业的发展需求和该地区最热门的地段，正在实施有针对性的扩张战略，除了在 Alsónémedi 和 Vecsés 的现有开发项目外，还将在 Nagytarcsa 和 Bag 启动新的工业项目。此外，该公司正在向布达佩斯北部和西部城市群（尤其是 Dunakeszi 和 Budaörs）进行战略扩张，提供现代化和有竞争力的仓储解决方案。
生存还是发展？国内中小企业在经济动荡中的处境
在过去十年中，匈牙利经济遭受了近 80% 的通货膨胀，远高于欧盟 30-35% 的平均水平。这对中小型企业（SMEs）的影响尤为严重，因为在这些企业中出现了明显的生产力差距。虽然独资微型企业的实际业绩停滞不前，但拥有 2-9 名员工的公司的生产率却比通胀率高出 60-70%，中型公司的生产率增幅比通胀率高出 40%。
虽然企业数量在10年内增加了50%，但扩张主要是由于一人公司和所谓的 “零人 “项目公司。中小型企业的数量基本保持不变。
中小企业占劳动力总数的 65%，但在通胀环境下，它们的大部分资源都被工资成本消耗掉了，用于发展的资源所剩无几。通过有意识的投资加强经营的企业现在变得更有竞争力，资本更加雄厚，在工业房地产市场等方面表现得更加活跃。
融资挑战和能力不足阻碍了微型和小型企业的发展
尽管国内银行系统目前处于流动性充裕的状态，但由于金融机构通常只能为信用良好的客户提供服务，因此贷款活动仍然低迷。”绝大多数小微企业–尤其是独资企业–通常不符合这些条件，因此被排除在有效融资之外。与欧盟相比，国内小型企业的数量特别多。其中，微型企业的比例也很高，但这部分企业在发展机会方面却最为落后。
究其原因，这些公司的成立往往不是出于商业考虑，而是出于谋生的需要。支持体系的失衡进一步加深了跨国公司与国内中小企业之间的差距。近年来，行业巨头–尤其是电池和汽车行业的巨头–获得了大量的国家补贴，而小型企业往往被排除在这些机会之外。为了提高国内企业的竞争力，重新评估当前的支持结构是合理的”。- 布达佩斯工商会（BKIK）房地产部副主席亚诺什-科瓦奇（János Kovács）解释说。
增长障碍与出路：发展能力与合作以加强微型企业
大多数企业缺乏适合本公司的战略方针，缺乏针对项目的投资组合管理，缺乏数字化存在（在许多情况下甚至没有网站）以及有限的外部市场联系。缺乏能力、财政资源以及基础设施和动力不足都阻碍了它们的发展。
为了解决这些问题，全国企业家和雇主协会（VOSZ）发起了 Sándor Demján 计划，为促进小企业的发展提供有针对性的支持。该计划的目标不仅仅是提供资金，还包括规划、开发和加强长期合作机会，如集群和财团。
经济环境不明朗，投资受限，房地产市场犹豫不决
经济的不确定性–尤其是通胀压力、国际贸易紧张局势和不均衡的国家支持–严重阻碍了跨国公司和国内中小企业的投资意愿。大公司正在推迟重大的财产变更，而对于中小企业来说，市场环境的不可预测性使得发展充满风险。”虽然许多中小企业领导者更倾向于储蓄，但大公司越来越多地采用分期付款或 PPA（购电协议，电力购买协议）建设等其他融资形式，以确保其运营的可持续性和成本效益”。- Goodwill Energy Ltd. 首席运营官 Mariann Micskei 强调说。
全国租赁市场的新合同数量正在减少。延长现有租约变得越来越普遍–即使物业在技术上已经过时，而且可以通过提高能源效率来降低运营成本。对于企业来说，搬迁到新地点不仅会带来经济负担，还会有保留劳动力的风险，因此保持稳定已成为重中之重。
RaktárAD 是中小企业的忠实合作伙伴
中小企业是匈牙利经济的推动力。RaktárAD 不仅认识到这一点，还将支持国内家族企业作为自己的使命。它认为，我们不必等待奇迹发生，但我们必须团结起来，共同发展。
中小型企业的实力体现在循序渐进的发展战略中，为此，适当的基础设施背景必不可少。
作为该公司开发的独特产品，新一代工业公寓提供了一个现代化的选择，尤其是为那些以前在过时的、主要是住宅区或封闭的地点经营的企业提供了一个新的选择。
“工业公寓不仅提供现代化的基础设施背景，还鼓励发展繁荣、支持性的商业生态系统。这些合作项目以联合开发、节能技术和成本优化为基础，为业主提供综合的、有形的物流解决方案。通过孵化器式的运作，他们还能直接与布达佩斯工商会 (BKIK) 或全国企业家和雇主协会 (VOSZ) 等重要的专业组织建立联系，同时还能获得咨询和融资服务”。- HAD 集团合伙人兼业务发展经理 Tibor Lőrincz-Hadnagy 强调说。
地区协调中心和个性化发展塑造了工业房地产市场的未来
位置仍然是工业地产保值和收益的最重要因素之一。地理位置优越的新建物业–即使在当前总收益率低于 5%的环境下–也能提供出色的长期回报，尤其是在特定区域长期供不应求的情况下。
这类工业资产的折旧率远远低于需要不断维护和更新美观的高价值住宅资产。过去十年的市场数据也证明了这一点。住宅物业的价格上涨了 300%，而工业物业的价值则上涨了 200%，在 5000 万至 2.5 亿福林的物业类别中，这两类物业的租金均上涨了 200%。
“在国内工业房地产市场中，布达佩斯和城市群以及有高速公路连接的大城市（如 Nyíregyháza、Debrecen、Szeged、Kecskemét 和 Győr）仍然是最活跃的地区。这些地区吸引了最多正在寻找标准工业不动产的公司，或者正在考虑根据个人需求以 “按需建造 “和 “按需建造 “的方式开发解决方案的公司。决策者们越来越倾向于选择经过长期优化并根据自身用途量身定制的厂房，因为它们具有灵活性（在地理位置优越的情况下可以快速退出，或者日后易于出租）和可预测的运营成本，尤其是在能源效率方面”。- Otthon Centrum 的特许经营合伙人兼商业地产专家 Dávid Heim 强调指出。
一些地区，如凯奇凯梅特（Kecskemét），由于之前的密集开发，已经出现了过度饱和的迹象，而其他地区，如德布勒森（Debrecen），则由于汽车投资而走上了强劲增长的轨道。该国东南部地区的吸引力还不是很大。由于预期的过境交通和建筑需求，边境物流中心可能会在战后重建过程中发挥突出作用。
利用 RaktárAD 解决方案在新地点进行战略扩张
针对地区趋势和企业的实际需求，RaktárAD 还制定了有针对性的扩张战略，其中突出强调了市场最青睐的地点。”公司已经在 Alsónémedi 和 Vecsés 建立了工业房地产项目，目前正在 Nagytarcsa 进行开发，并在 Bag 开始运营。与此同时，公司还开始向布达佩斯北部和西部城市群–Dunakeszi 和 Budaörs 地区–进行战略扩张，旨在为蓬勃发展的企业提供现代化但价格合理的仓库解决方案。
大量实例证明，在已运营地点落户的公司能够建立稳定的市场地位和长期存在。HAD 集团总裁 Ernő Hadnagy 表示：”RaktárAD 计划将这一经验推广到新的地点，使更多企业能够从精心设计、支持发展的环境中获益。
不断变化的行业趋势和新的增长中心正在形成需求
“汽车和技术行业带来的结构重塑正日益推动工业房地产市场的发展。国际汽车制造商（包括来自亚洲、北美和西欧的 1-3 级进口供应链企业）继续在需求发展中发挥重要作用，但此前预期的产能扩张步伐已经放缓。与之前的预测相比，比亚迪的产量大幅下降。与 2023 年相比，现有电池工厂的产量下降了 30-50%。
2025 年第一季度，市场的主要特点是租赁延期，而不是新交易。在布达佩斯，一家金融科技公司完成了最大一笔租赁交易。据统计，第四季度和第一季度的数据经常合并在一起，往往会扭曲真实的市场活动，因为许多合同因行政原因提前结束。快速消费品行业的企业，尤其是销售服装和家用文具产品的公司，尽管高通胀暂时阻碍了他们的决策，但在交易方面也很活跃”。- 匈牙利 108 房地产公司工业房地产部负责人米拉-卡尔马尔分析道。
制药业和与保健相关的细分市场（如营养补充剂、运动和保健产品）的需求日益旺盛，尤其是在更年轻、意识更强的消费群体中。国内市场在电动交通领域的活动也在不断增加，特别是在电动自行车、踏板车和轻便摩托车的制造和服务方面。
该行业面临的挑战和机遇都预示着，工业房地产市场的未来将由那些能够快速、灵活地适应不断变化的经济环境和新兴行业日益增长的需求的企业来成功塑造。
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