根据ingatlan.com发布的最新房价指数，匈牙利房地产市场似乎正在失去增长动力：9月份全国房价停滞不前，而布达佩斯房价则连续第二个月下跌。
在经历了一段房价快速上涨的时期后，这种放缓标志着市场出现了显著转变。自2015年年中以来，此前仅有三次出现过匈牙利全部八个大区同时出现房价涨幅放缓或较上月下跌的情况。
布达佩斯房价再度下跌
从全国范围来看，8月份房价上涨了0.4%，但9月份持平。年同比涨幅也大幅放缓，从8月份的11.2%降至9月份的8.2%。
在布达佩斯，这一变化更为明显。8月份房价下跌0.7%，9月份又进一步下跌0.2%。尽管近期出现下跌，但首都的房价仍比一年前高出3.3%。
“去年的房价飙升在2025年11月达到顶峰，当时我们测得全国房价同比上涨18.4%，布达佩斯则上涨24.1%，”ingatlan.com首席经济专家拉斯洛·巴洛格表示。
“截至今年9月，全国房价涨幅已降至该水平的一半以下，而布达佩斯的涨幅则降至约七分之一。”
巴洛格指出，尽管房价仍处于高位，但这些数据表明房价涨幅正在放缓。目前全国市场处于停滞状态，而布达佩斯已出现小幅下跌。全国房价年增长率自2024年12月以来从未如此之低。在布达佩斯，最新数据创下了自2024年2月以来的最低年增长率。
部分地区房价已开始下跌
这一放缓趋势不仅限于首都。9月份，佩斯县房价环比下跌0.6%，北部大平原地区下跌1.2%。在南部大平原地区，尽管8月份房价曾飙升2.2%，但9月份的涨幅已放缓至仅0.1%。
与此同时，中多瑙河地区价格上涨1.5%，南多瑙河地区上涨0.9%，北匈牙利地区上涨0.6%。西多瑙河地区的价格则保持不变。
就在几个月前，匈牙利所有地区的年度价格涨幅均至少达到10%。然而到了9月，只有三个地区的价格涨幅仍高于这一门槛：中多瑙河地区、南多瑙河地区和南部大平原地区。
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为什么房地产市场正在放缓？
导致市场放缓的一个因素是去年房价基数异常高。2025年9月，匈牙利“Otthon Start”购房计划启动后，全国房价单月飙升2.8%。而今年9月，房价则保持平稳。
然而，购房负担能力似乎也正发挥着越来越重要的作用。巴洛格指出，随着房价不断上涨，能够负担得起并进入市场的潜在买家越来越少。供需平衡的变化尤其具有说明意义：新建住房供应量已达到五年来的最高水平，而需求却大幅下降。
“Otthon Start”计划最初极大地刺激了需求，推动房价普遍上涨。然而，开发商和卖家在增加供应方面反应较慢。等到更多新房进入市场时，房价已经上涨到如此高的水平，以至于一些潜在买家已无力承担。
目前，布达佩斯有六个区的房价比去年更低
最新数据显示，布达佩斯各区之间也存在显著差异。10月初，布达佩斯二手公寓和独栋住宅的每平方米中位价为141万福林（3,860欧元），较一年前上涨约2%。
然而，已有六个区的房价已低于去年：
- 第九区：下跌2.7%
- 第三区：下跌1.9%
- 第五区：下降1.8%
- 第十二区：下降1.7%
- 第十一区：下降1.5%
- 第十三区：下降0.5%
另一方面，第XXII、XVII、XXIII和XVIII区的房价上涨了10%至12%。第五区仍是布达佩斯房价最贵的区域，每平方米中位价为199万福林。 第一区以每平方米187万福林的 median 价格紧随其后，而第十二区则为175万福林。第二十三区最为实惠，每平方米 median 价格为95.8万福林。
