今年，匈牙利住宅房地产市场的需求依然低迷，整体交易量有所下降。然而，高价房市场却呈现出不同的走势。
尽管整体市场疲软，但1亿匈牙利福林以上房产的交易量仍有所增长
根据Duna House的分析，房产交易总量较去年同期下降了约7%，而价值超过1亿福林（约合27.6万欧元）的房产销售额则增长了18%。
这类房产在所有交易中的占比从8%上升至超过10%。不过，这一增长并非由顶级豪宅市场驱动：价值超过3亿福林（约合82.8万欧元）的真正顶级豪宅交易量保持不变，而最高价位区间的交易活动则有所下降。
通货膨胀重新定义了何为“昂贵房产”
不断上涨的房价也重新定义了“昂贵房产”的标准。 今年上半年，Duna House售出的房产中位售价达到约5000万匈牙利福林（13.8万欧元），高于一年前的4200万匈牙利福林（11.6万欧元）。
在此背景下，1亿匈牙利福林的门槛已不再代表高端市场，而是大致相当于按价值计算的市场前10%——这一细分市场最恰当的描述是“价格高于平均水平的房产”。 只有当价格超过3亿福林时，谈论“高端”细分市场才具有实际意义，该细分市场的运作遵循着一套截然不同的规律。
中上阶层强劲的需求和不断上涨的房价推动了市场增长
“高于平均价格”房产销量的增长由两大因素驱动。首先是真实需求，因为中上层阶级买家在住房市场中依然活跃。其次是技术性因素：随着房产价格全面上涨，如今超过1亿福林的交易数量也在不断增加。
相比之下，真正的顶级房产细分市场——即价值超过3亿匈牙利福林的房产——在过去六个月中并未出现扩张。 “价格高于平均水平但尚未达到顶级高端水平的房产市场表现不同，因为其驱动需求与更广泛的市场不同，”Duna House首席分析师佩特尔·塞戈（Péter Szegő）表示。
“‘Otthon Start’计划刺激了低于其资格门槛——公寓为1亿匈牙利福林，独栋住宅为1.5亿匈牙利福林（41.4万欧元）——的购房需求，从而推高了整体价格水平。 这种补贴性抵押贷款非但没有将需求从更昂贵的房产上转移出去，反而刺激了门槛以下市场的活跃度，间接推动更多交易金额突破1亿福林大关。另一方面，高端房产市场并非由补贴性贷款驱动，而是由财务实力雄厚的买家推动的，他们通常会购置更大、价值更高的住宅。”
高端市场的融资方式有所不同
高于平均价格区间的融资方式也与更广泛的市场有所不同。由于价格超过1亿福林的公寓和超过1.5亿福林独栋住宅不符合“Otthon Start”计划的资格，该细分市场的买家通常使用自有资金购置房产，并常辅以按市场利率发放的抵押贷款。
“在这个细分市场中，抵押贷款融资往往起辅助作用，而非交易的主要推动力，”Credipass匈牙利公司负责人克里斯蒂安·菲利普表示。
“对于这些购房者而言，按市场利率发放的抵押贷款并非购房的必要条件，而是一种优化融资结构的工具。由于他们通常能支付较高的首付款，因此抵押贷款利率的变动对交易活动的影响，远小于那些依赖补贴贷款的购房者。”
布达佩斯和佩斯县仍占据主导地位
从地理分布来看，高价房产市场仍高度集中，五分之四的交易发生在布达佩斯和佩斯县。不过，与去年相比，首都的份额有所下降，而佩斯县的份额则有所上升。
需求正日益向布达佩斯大都市区转移，其中埃尔德（Érd）的交易量与首都表现最突出的区相当。在布达佩斯地区以外，德布勒森和佩奇成为表现突出的领先市场。
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高端及豪华房产市场遵循不同的规则
市场顶端——高端及豪华房产——的运作方式与大众市场依然大相径庭。
“每套价值超过3亿匈牙利福林的房产都是独一无二的，这意味着每笔交易也都是独一无二的，”Duna House Prime负责人塔马什·维奥拉表示。“这并非大众市场；成功的关键在于将合适的买家与合适的房产进行精准匹配。”
定价本身就需要专业知识。没有两处房产是完全相同的，确定一个切合实际的要价需要丰富的经验。定价不当很容易使销售过程延长数月。”
